Actiunea in revendicare imobiliara

Judecatoria Macin

Sentinta civila nr...

Analizând materialul probatoriu administrat în cauză instanța reține următoarele:

Instanța reține că prin titlul de proprietate nr. ..../6.04.1994 emis pe numele reclamantului .... i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 300 mp categoria curți- construcții în tarla 80, parcela 2309 din intravilanul comunei ...., județ Tulcea.

De asemenea, prin titlul de proprietate nr.... din 21.03.1997 emis pe numele lui ..., tatăl reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2, 1800 ha teren, din care 2, 1200 ha în extravilan și 600 mp în intravilanul comunei......, județ Tulcea, din care 400 mp categoria curți - construcții în tarla 80, parcela 2309 și 200 mp categoria arabil.

Potrivit înscrisurilor dosarului, rezultă că la baza emiterii celor două titluri de proprietate nr...../1994 și ..../1997, au stat mențiunile efectuate în Registrul cadastral al comunei ...... Or, la poziția privindu-l pe numitul ..., acesta era înregistrat cu suprafața totală de 973 mp în intravilan, din care suprafața totală de 706 mp curți construcții, deținută în parcela 2309 din sola nr. 80.

Drept urmare, din perspectiva îndrituirii reconstituirii asupra unei suprafețe totale de 700 mp [300mp+400mp], este evident că suprafața totală de 706 mp deținută a făcut posibilă aceasta fără nicio suprapunere.

Ulterior, ........ a realizat înscrierea în cartea funciară a terenului deținut nr. ..., iar această înscriere a înregistrat diferență față de cea din act respectiv, 600 mp în act și 854 real măsurat, cu 254 mp mai mult decât în titlu.

Referitor la cererea privind revendicarea, instanța are în vedere că, în drept, acțiunea în revendicare este reglementată de art. 563 Cod procedură civilă și reprezintă un mijloc de apărare al dreptului de proprietate prin care proprietarul neposesor al unui bun mobil sau imobil solicită restituirea acestuia de la posesorul neproprietar, care define bunul fără drept.

Acțiunea în revendicare este imprescriptibilă sub aspect extinctiv, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel. Acțiunea se mai caracterizează și prin faptul că este o acțiune în realizare, pețitorie deoarece nu se discută doar posesia, ci însuși dreptul de proprietate.

Art. 565 Cod Civil prevede că cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară". Înscrierea drepturilor în cartea funciară se face potrivit art. 885 Cod Civil, prin înscris autentic notarial.

Regula instituită de legiuitor se aplică drepturilor imobiliare care sunt înscrise în cartea funciară, adică drepturilor tabulare.

În concret, instanța reține că în cadrul unei acțiuni în revendicare, într-o primă etapă, trebuie să se identifice terenul în litigiu, pentru ca mai apoi să se verifice cine exercită posesia cu privire la acel teren. Astfel, după identificarea certă a terenului și, implicit, a posesiei, instanța va analiza actele de proprietate ale părților, iar, în cazul în care, rezultă o suprapunere, se va proceda la compararea drepturilor și la stabilirea preferabilității unuia în detrimentul celuilalt.

În prezenta cauză, din raportul de expertiză efectuat în cauză, a rezultat că pârâții au posesia terenului ce face obiectul actului de proprietate exhibat de reclamant, astfel încât sunt îndeplinite condițiile admiterii unei acțiuni în revendicare, întrucât această acțiune trebuie introdusă împotriva celui care deține fără vreun drept imobilul respectiv.

În orice caz, chiar și dacă se apreciază că există suprapunere între cele două terenuri, pentru analizarea temeiniciei acțiunii de revendicare formulată de reclamant, constatându-se că ambele părți dețin titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra bunului revendicat ce se pretind a proveni de la același autor, în aceste condiții înscrierea în cartea funciară devine relevantă, deoarece aceasta este avută în vedere în analizarea revendicării în situația în care titlurile ar proveni de la același autor.

Dacă titlurile provin de la același autor, cum este cazul de față, teoretic instanța va da câștig de cauză părții care a îndeplinit prima cerința de publicitate imobiliară, potrivit principiului qui prior tempore, potior jure (cine e mai întâi în timp e mai tare în drept) indiferent de data titlului său.

Instanța reține că prin titlul de proprietate nr..../6.04.1994 emis pe numele reclamantului ....i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 300 mp categoria curți- construcții în tarla 80, parcela 2309 din intravilanul comunei ..., județ Tulcea.

De asemenea, prin titlul de proprietate nr... din 21.03.1997 emis pe numele lui ..., tatăl reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2, 1800 ha teren, din care 2, 1200 ha în extravilan și 600 mp în intravilanul comunei ..., județ Tulcea, din care 400 mp categoria curți - construcții în tarla 80, parcela 2309 și 200 mp categoria arabil.

Potrivit înscrisurilor dosarului, rezultă că la baza emiterii celor două titluri de proprietate nr...../1994 și .../1997, au stat mențiunile efectuate în Registrul cadastral al comunei .... Or, la poziția privindu-l pe numitul..., acesta era înregistrat cu suprafața totală de 973 mp în intravilan, din care suprafața totală de 706 mp curți construcții, deținută în parcela 2309 din sola nr. 80.

La data de 19.04.2010 ... a realizat înscrierea în cartea funciară a terenului deținut în temeiul titlului de proprietate nr. ... din 21.03.1997, CF nr. 30239 UAT ...

De asemenea, instanța constată că în anexa nr. 11 reprezentând Planul de amplasament și delimitare a imobilului, aferentă Cărții Funciare nr. ..., referitor la vecinătățile terenului de 400 mp deținut în parcela 2309 din sola nr. 80 de către numitului ... conform titlului de proprietate nr....din 21.03.1997, nu este identificat ca vecin și reclamantul ..., fiind așadar posibil ca măsurătorile cadastrale inițiale să fi vizat inclusiv terenul proprietatea acestuia din urmă. Aceasta, în condițiile în care în acest titlul de proprietate nu sunt făcute mențiuni exprese cu privire la vecinătățile parcelei 2309.

Prin Raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuată în cauză de expert ... și raportat la înscrisurilor depuse la dosar de către reclamant se concluzionează următoarele:

• în tarla 80, parcela 2309 din intravilanul comunei ..., iudetul Tulcea, reclamantul deține o suprafață de 296 mp (MASURATÂ) mentionată 300 m în titlul de ro rietate nr..../6.04.1994 emis e numele ...care se suprapune cu o suprafată de 383 mp (MASURATA) mentionată 400 mp în titlul de proprietate nr. 64063 din 21.03.1997 emis pe numele lui ...

Având în vedere că pârâtul ... invocă buna-credință în achiziționarea imobilului situat în intravilanul comunei ....compus din 600 mp teren ( 849 mp măsurat) format din 466 mp teren situat în tarla 80 parcela 2311 și 383 mp curtii constructii situat în tarla 80 parcela 2309, precum și construcțiile edificate pe acest teren, instanța are în vedere următoarele:

Potrivit art. 901 alin. 1 și 2 din Cod civil:

Dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular

(l) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bunăcredință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Tertul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;

b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărțiifunciare.

Prin precizările formulate în cursul cercetării judecătorești pârâtul ... recunoaște că la data achiziționării imobilului avea cunoștință de un litigiu între reclamant și vânzătorii - pârâți ..., litigiu soluționat anterior prin decizia civila nr. ...../10.10.2019 pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr. ..... În mod eronat, pârâtul a apreciat și apreciază că prin această decizie s-a pus capăt litigiului, raportat la faptul că atât inițial cât și în prezent reclamantul „revendică” o suprafață de teren care se află În posesia pârâtului ..., iar din cuprinsul Cărții Funciare nr....UAT ... rezultă că se impune rectificarea acesteia în ceea ce privește suprafața de teren dobândită „în fapt” de pârât. Instanța constată că pârâtul ...a dobândit în plus o suprafață de teren cu 254 mp mai mult decât în titlul de proprietate, respectiv un procent de 42,3% • Această valoare este peste valoarea legală.

Astfel, este exclusă buna-credință în calitate de dobânditor a unui drept tabular, așa cum este definită în Codul civil,

Instanta reține faptul că suprafața reală măsurată a imobilului din titlul de proprietate nr.... din 21.03.1997, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr...../212 februarie 2020 autentificat de Biroul Ind. notarial .....

Potrivit art. 1170 Cod civil, buna-crcdință părfile trebuie să acfioneze cu bună-credintă atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligatie.

Potrivit art. 1672 Cod civil, Obligațiile principale ale vânzătorului Vânzătorul are următoarele obligafii principale:

l. să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;

2. să predea bunul;

3. să îl garanteze pe cumpărător contra evictiunii și viciilor bunului.

Potrivit art. 1695 alin. 1 Cod civil, Garanția contra evicțiunii, Condițiile garanției contra evicțiunii,

(l) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evictiunii care l-ar împiedica total sau partial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Vânzătorii - pârâți ...., prin contractul de vânzarecumpărare autentificat sub nr..../212 februarie 2020 autentificat de Biroul Ind. notarial Vasile Vasilica Valentina, în schimbul prețului în sumă de 15.000 lei s-au obligat:

să transmită cumpărătorului-pârât ... dreptul de proprietate asupra imobilul înscris în Cartea Funciară nr. ...UAT ... să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.

Prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.

Potrivit art. 1695 alin. 2 Cod civil, Garanția contra evicțiunii, Condițiile garanției contra evicțiunii,

(2) Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării si care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată.

Astfel, este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții:

1. să fie vorba despre o tulburare de drept;

2. cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;

3. cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În prezenta speță sunt îndeplinite toate cele trei condiții, având în vedere că terenul revendicat este menționat în titlul de proprietate nr..../6.04.1994 și face parte din imobilul achiziționat de cumpărătorul-pârât ... prin contractul de vânzarecumpărare autentificat sub nr.../212 februarie 2020. De asemenea, deși cumpărătorul-pârât ... avea cunoștință de un litigiu dintre ... și soții ..., acesta s-a aflat în eroare cu privire la natura litigiului și consecințele lui.

Față de cele expuse, instanța va admite cererea reconvențională privind chemare în garanție a pârâților ....

Interesul în depunerea cererii de chemare în garanție constă în aceea că partea, în speță pârâtul ..., ar putea formula împotriva pârâților ... o acțiune principală în temeiul garanției pe care aceștia i-o datorează, respectiv o acțiune în despăgubiri.

Prin cererea reconvențională, pârâtul solicită chemarea în garanție a vânzătorilor ..., din comuna .. judetul Tulcea, pentru ca in situatia in care va fi admisă cererea reclamantului iar pârâtul va pierde parte de proprietate să fie obligati chematii in garantie la (temei legal art. 1705 cod civil, 1695 și urm cod civil):

La termenul de judecată din data de 08.07.2021 instanța a dispus disjungerea cererii reconvenționale formulată de pârâtul-reclamant ..., având ca obiect pretenții și formarea unui nou dosar înregistrat sub nr. .../253/2021, iar în temeiul dispoz. art. 413 alin. 1 pct. 1 cod pr.civilă, a fost suspendat până la soluționarea definitivă a prezentei cauze.

În privința cheltuielilor de judecată, instanța va face aplicarea prevederilor art. 453 cod pr.civilă și, astfel că va obliga pârâții ... să îi plătească reclamantului suma de 1.931 lei, compusă din contravaloare taxă judiciară de timbru __ 731 lei, onorariu expert — 1.200 lei, conform chitanțelor depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată având ca obiect revendicare imobiliară formulată de reclamantul ...., cu domiciliul procesual ales la sediul Cabinet Avocat Palade Bogdan, din București, s.... în contradictoriu cu pârâții ...

Obligă pârâtul ..... să lase în deplină proprietate și posesie reclamantului, suprafața de 296 mp teren, suprafata identificată în ANEXA 1 a raportului de expertiză topografică efectuat în cauză de expert..., între punctele A-B-C-D-E.

Admite cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant .. privind chemarea în garanție a pârâților .....

Obligă pârâții.... să îi plătească reclamantului suma de 1.931 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel ce se depune la Judecătoria Măcin.