Avocat imobiliare Bucuresti

avocat imobiliare Bucuresti

Ati semnat un antecontract de vanzare-cumparare a unui apartament nou si dezvoltatorul imobiliar nu a finalizat blocul?

Ce puteti face intr-o asemenea situatie?

Raspuns avocat imobiliare Bucuresti:

• Potrivit art. 1549 al. 1 Cod civil ‘’ Daca nu cere executarea silita a obligatiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezolutiunea sau, dupa caz, rezilierea contractului, precum si la daune-interese, daca i se cuvin’’

Asadar,  la Judecatoria unde are sediul dezvoltatorul trebuie sa depuneti o actiune in baza careia sa solicitati rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, obligarea dezvoltatorului la restituirea sumei platita cu titlu de avans, dobanza legala respectiv alte daune-interese suferite dar si cheltuieli de judecata.

Daca dezvoltatorul nu are alte bunuri pe numele sau si dupa ce voi obtine hotararea judecatoreasca definitiva de restituire a banilor nu am ce sa execut, cum procedez in situatia aceasta.

Raspuns avocat imobiliare Bucuresti: Puteti solicita instantei instituirea sechestrului asigurator si sa inscrieti la Cartea funciara interdictia de vanzare a blocului sau chiar litigiul.

 

Daca nu doresc rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare si doresc sa intru in posesia apartamentului sis a-mi fac actele, cum procedez intr-o astfel de situatie?

Raspuns avocat imobiliare Bucuresti:

Din moment ce ati platit un avans pentru noul apartament si dezvoltatorul intarzie lucrarile, la finalizarea acestora si la momentul efectuarii receptiei apartamentului aveti posibilitatea sa solicitati in instanta penalitati de intarziere sau alte daune-interese suferite si pe care sa le puteti demonstra. De multe ori, dezvoltatorul omite sa introduca o clauza de penalitati, insa, puteti insista pe o astfel de clauza sa fie introdusa la momentul semnarii promisiunii de vanzare-cumparare. Dezvoltatorul are un interes sa vanda apartamentele nou construite sau in curs de construire si daca este serios si isi duce sarcina la bun sfarsit si nu-l intereseaza clauza de penalitate daca nu-si va executa obligatiile la termen.

 

O alta problema pe care au mai intalnit-o clientii mei, in relatia cu dezvoltatorul este cea a viciilor ascunse ale imobilului proaspat construit. Avand experienta ca avocat imobiliare Bucuresti va pot oferi cateva sfaturi de care ar trebui sa tineti cont atunci cand decideti sa initiati o actiune impotriva dezvoltatorului de stabilire a viciilor ascunse si de plata a daunelor suferite.

• Astfel, viciile reprezintă o categorie formată din două componente:

-vicii aparente – ce pot fi constatate de oricine, întrucât sunt evidente;

-vicii ascunse – ce pot fi descoperite doar cu asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent;

Potrivit art. 1707 Cod civil:

,, (1)Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

(2)Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.

(3)Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

(4)Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.’’

 

Un moment foarte important, din punct de vedere juridic pentru cumpărător, îl reprezintă predarea apartamentului. Toate acele vicii care sunt aparente, vizibile cu ochiul liber la o primă inspecție a apartamentului, trebuie aduse la cunoștința vânzătorului, fiind nevoie să fie menționate în Procesul verbal de predare primire. Dacă nu se procedează în această manieră, se va considera că apartamentul a fost predat conform, fără existența unor vicii aparente.

Cât privește viciile ascunse, acestea pot fi constatate doar cu asistență de specialitate (instalator, inginer etc). O inspecție a unei astfel de persoane va stabili în ce măsură cauza viciului apartamentului exista la predarea bunului, iar dacă se constată că viciul ascus/cauza lui existau la acel moment, vânzătorul are obligația de a repara.

Remediile la dispoziția cumpărătorului, al cărui apartament este viciat sunt prevăzute în art 1710, într-o scară graduală, în funcție de intensitatea viciului:

,, (1)În temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz:

a)înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b)înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;

c)reducerea corespunzătoare a preţului;

d)rezoluţiunea vânzării.’’

Dintre viciile cel mai des identificate de către noii proprietari menționăm:

• existența infiltrațiilor;
• nefuncționalitatea sistemelor de aerisire/ventilație din baie și bucătărie;
• finisaje de proastă calitate;
• pereți crăpați;

De menționat că și spațiile comune (holul blocului, curtea interioară) trebuie să fie în starea promisă de dezvoltator, întrucât proprietarii de apartamente achiziționează și o cotă parte din acestea.

• Inexistența unor contracte cu principalii furnizori de utilități – ENGIE / RADET / REBU;

De foarte multe ori s-a constata că vânzătorii oferă aparatamentul fără ca acesta să fie branșat la serviciile de electricitate / gaze / apă, insa, la inceputul anului 2020 s-a modificat legea si daca dezvoltatorul preda cumparatorilor apartamentele fata a fi racordati la utilitatile publice acesta risca amenzi usturatoarea din partea celor de  la ISC.

• Probleme în legătură cu Asociația de Proprietari:

-Inexistența unei Asociații de Proprietari;

-Lipsa de comunicare a administratorului asociației de proprietari;

-Cheltuieli curente foarte mari stabilite de Asociația de proprietari / Dezvoltator, în mod netransparent și nejustificat;

• Lipsa locurilor de parcare în complexe rezidențiale;
• Lipsa spațiilor verzi promise odată cu prezentarea proiectului;
• reclama înșelătoare;

-5 minute de metrou? 20 de minute de centrul? Parc la doi pași? Mare atenție la verificarea localizării efective a noului bloc/ansamblu rezidențial;

Dezvoltatorii imobiliari, va spune un avocat imobiliare Bucuresti, se foloseste de presupusele proiecte pe care autoritățile le vor dezvolta ,,în viitorul apropriat’’. Mulți dintre vânzătorii de apartamente noi vor invoca fie un viitor pod, o lărgire a drumului, o nouă stație de metrou, doar pentru a convinge oamenii să cumpere respectivul imobil.

Pentru a fi în cunoștință de cauză, o persoană trebuie să verifice fie pe site-ul Primăriei (de sector și Municipale) fie pe cel al Guvernului, care este stadiul respectivului Proiect. Este posibil ca un dezvoltator imobiliar să susțină că ar avea anumite informații că un pod se va construi cu siguranță în următorii 2 ani, însă în realitate respectivul pod nu este pe agenda priorităților în următorii 7-8 ani.

• Finisaje la alegere? Nu întotdeauna. Lipsa finisajelor promise – cheltuieli suplimentare pentru noii proprietari;
• Blocuri construite prea apropriat unul de altul;
• Accesul dificil în noul Bloc / Ansamblu Rezidențial;

În concluzie, fiind vorba de o achiziție cu un preț însemnat, cumpărătorii trebuie să manifeste diligență pe măsură, astfel încât să nu se întâmpine neplăceri pe termen lung. Se recomandă cumpărătorilor de aparatamente să verifice clauzele contractului/antecontractului pe care îl semnează cu mare atenție, inserând garanții suficiente pentru predarea apartamentului la termenul și în starea stabilită prin contract. În măsura în care vânzătorul nu și respectă obligațiile, cumpărătorul are dreptul să solicite vânzătorului să  îndeplinească obligația întocmai cum a fost stabilită. În situația în care dezvoltatorul nu dă curs acestei solicitări, cumpărătorul se va adresa instanței de judecată care fie:

• îl va obliga pe vânzător își îndeplinească obligațiile;
• îl va obliga pe vânzător să înlocuiască apartamentul vândut cu unul lipsit de vicii;
• va dispune o reducere corespunzătoare a prețului de achiziție, întrucât apartamentul și ansamblul în sine nu are calitățile promise;
• va dispune rezoluțiunea contractului, vânzătorul fiind obligat la restituirea prețului;