Chiriasi care nu platesc chiria

Ce pot face proprietarii atunci când nu plătesc chiriașii?

În realitatea coditiană, atunci când ne raportăm la orașele mari aflate pe teritoriul României, putem oberva că majoritatea persoanelor care aleg să se mute în aceste orașe încheie contracte de închiriere a apartamentelor sau a caselor.

Deși legislația națională prevede obligativitatea înregistrării contractelor de închiriere la organele fiscale, nu în toate situațiile acest lucru se întâmplă. În multe situații, contactele de închiriere nu se încheie nici în formă scrisă, ci oral.

Deși aceste contracte nu respectă toate condițiile impuse de Codul civil sau de legislația conexă, totuși părțile acestui contract (proprietarul și chiriașul) își asumă anumite obligații, printre care și plata chiriei într-un anumit termen.

De asemenea, în practica instanțelor au fost semnalate și situații în care, deși era un contract de închiriere valabil încheiat potrivit dispozițiilor legale, totuși după ce a fost încetat contractul, chiriașul nu a părăsit apartamentul sau nu a pus la dispoziția proprietarului apartamentul.

Ce se va întâmpla când chiriașul nu își plăteste chiria mai multe luni?

Chiar dacă contractul de închiriere nu este încheiat conform prevederilor legale, deci nu este un titlu executoriu, în baza căruia să poți apela la concursul unui executor judecătoresc, proprietarii au la dispoziție procedura evacuării.

Iată ce trebuie să știți despre procedura evacuării:

În primul rând, această procedură a fost reglementată pentru a veni în ajutorul proprietarului unui imobil (apartament, casă etc.) atunci când imobilul acestuia este folosit de persoane fără drept, cum ar fi foștii chiriași.

Spre exemplu, proprietarul îl notifică pe chiriaș, în termenul prevăzut de contract, că dorește să înceteze contractul de închiriere. Din momentul în care a fost notificat chiriașul acesta nu a mai plătit chiria cuvenită proprietarului conform contractului de închiriere. După încetarea faptică a contractului de închiriere chiriașul continuie să locuiască în acel apartament deși nu a mai plătit chiria și a fost notificat de proprietar să părăsească apartamentul.

În această situație, potrivit dispozițiilor Codului de procedură civilă proprietarul are la dispoziție procedura evacuării persoanei care ocupă fără drept imobilul său, iar aceasta se introduce pe rolul instanțelor de judecată.

ATENȚIE! Deși proprietarul are la dispoziție această procedură, ea este facultativă, poate fi folosită de proprietar atunci când consideră că această procedură îi este mai avantajoasă.

Un aspect important care trebuie subliniat, chiar dacă proprietarul imobilului apelează la această procedură specială a evacuării, chiriașul nu este liberat de obligația de a plăti chiria sau penalități sau alte cheltuieli ce au fost menționate în contractul de închiriere.

Care sunt etapele prevăzute de lege pentru această procedură?

Tendința leguitorului român este aceea de a oferi, ca prim pas, o modalitate prin care părțile să poată soluționa conflictul pe cale amiabilă.

În cadrul evacuării, Codul de procedură civilă prevede ca prim „pas” obligatoriu, formularea unei notificări de către proprietarul apartamentului prin care să îi pună în vedere chiașului că trebuie să părăsească apartamentul și să îl predea proprietarului în termen de 5 zile de la data comunicării notificării.

Notificarea poate să îmbrace forma scrisă, și poate fi făcută de avocat, având obligativitatea de a trimite această notificare prin intermediul serviciilor poștale sau prin intermediul oricărei modalități care poate permite să fie generată confirmarea de primire a notificării, spre exemplu: recomandată cu confirmare de primire, whatsapp etc.

Ce rol are această notificare?

În primul rând, aceasta reprezintă o „invitație” la soluționare pe cale amiabilă a situației. În contextul în care chiriașul nu va răspunde favorabil solicitărilor adresate de avocat, următorul „pas” va fi introducerea unei acțiuni pe calea instanțelor judecătorești pentru a beneficia de procedura specială de evacuare.

În situația în care chiriașul dă curs acestei notificări, atunci proprietarul apartamentului intră în posesia acestuia de drept, fără a mai apela la procedura de evacure pe cale judecătorească.

Care este instanța completentă să soluționeze această cerere?

Normele legale prevăd faptul că această acțiune trebuie să fie introdusă pe rolul instanței judecătorești în circumscripția căreia se afla imobilul (casa, apartamentul etc.), chiar dacă contractul de închiriere a încetat.

Spre exemplu, dacă proprietarul unui apartament dorește să recurgă la procedura evacuării împotriva chiriașului, iar imobilul (casa, apartamentul etc.) se găsește în Sectorul 5 al Municipiului București, atunci proprietarul trebuie să introducă cererea pe rolul Judecătoriei Sectorului 5.

ATENȚIE! Un aspect important este că procedura evacuării se judecă de urgență, cu prezența părților dacă acestea au fost citate, sau fără prezența acestora, în camera de consiliu.

Un alt aspect important de subliniat este că proprietarul nu va trebui să suporte costuri ridicate pentru a apela la această procedură. Potrivit dispozițiilor legale, taxa judiciară de timbru pentru soluționarea unei astfel de cereri este de 100 lei.

Hotărârea pe care o pronunță instanța de judecată poate fi atacată în termen de 5 zile de la data pronunțării acesteia. Chiar dacă este atacată hotărârea, aceasta nu îi întrerupe caracterul executoriu. Anume, dacă instanța de judecată a admis cererea și a dispus evacuarea chiriașului, chiar dacă acesta din urmă formulează o cerere prin calea de atac, proprietarul va avea în continuare dreptul să îl evacueze, independent de calea de atac.

ATENȚIE! Chiar dacă aceasta are caracter executoriu, leguitorul român a prevăzut posibilitatea suspendării acesteia în situația în care cererea a fost întemeiată pe neplata chiriei, numai dacă chiriașul consemnează în numerar, la dispoziția proprietarului, chiria la care a fost obligat, precum și a sumelor ce trebuie să le avhite cu titlu de chirii viitoare, pe tot parcursul exercitării procesului.

După ce a fost pronunțată hotărârea, proprietarul apartamentului va trebui să apeleze la un executor judecătoresc pentru punerea în executare a acestia.

ATENȚIE! Nicio evacuare nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie și până la data de 1 martie a anului următor, decât dacă proprietarul face dovada că el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare ori aduce dovada că debitorul(chiriașul) are la dispoziție o altă locuință în care s-ar putea muta de îndată.

REȚINEȚI:

• Atunci când fostul chiriaș sau orice altă persoană ocupă fără drept un imobil, proprietarul poate recurge la procedura evacuării;
• Pasul prealabil pe care proprietarul trebuie să îl facă este formularea unei notificări;
• Dacă chiriașul nu eliberează apartamentul, proprietarul poate depune acțiunea de evacuare;
• Îndependent de calea de atac, hotărârea de evacuare este executorie, adică poate fi pusă în aplicare;
• Nu pot fi evacuate persoane între 1 decembrie și 1 martie a anului următor, decât în situațiile excepționale prevăzute de lege.