Evacuare chirias rau platnic

Judecatoria Sector 2

Sentinta civila nr….

Analizand actele și lucrările dosarului, instanța reține:

Intre intre reclamante, in calitate de locatori si pârâta …..SRL, in calitate de locatar a fost încheiat contractual de închiriere înregistrat la AFP-Sector 2 sub nr. …..2018, cu privire la apartamentul nr. 1…. Sector 2, București, pentru a fi folosit de chiriaș ca sediu secundar. Plata chiriei trebuia să se facă in numerar pana la data de … a fiecărei luni( art. 3.2 din contract).

Parata nu a achitat la termen chiriile aferente lunilor august 2018, fapt necontestat de parată. Instanța apreciază credibilă si sustinerea potrivit careia plata chiriei aferente lunii septembrie 2018 nu a fost facută la data scadenței-10 septembrie, din culpa paratei. In acest context, instanța constată că, desi pârâta a afirmat că a încercat in nenumărate rânduri sa ia legatura cu reclamanta in luna septembrie pentru a-i plăti chiria, sustinerile sale sunt nedovedite si ca atare nu pot fi retinute.

Reclamanta …. a notificat parata să plătească, în termen de 15 zile, suma de 750 euro, debit restant. Notificarea a fost comunicată prin scrisori recomandate la sediul paratei din …. la data de 17.09.2018, iar la adresa din str. ….. conform dovezii de la fila 20.

La data de 25 septembrie 2018, reclamantele au transmis paratei notificarea de reziliere a contractului, primită de pârâta la data de 04.10.2018(filele 21-23).

 

Potrivit recunoașterii reclamantei …., plata chiriei restante a fost refuzată de către aceasta după data de 10.09.2018( răspuns intrebarea 5).

Parata a recurs la procedura ofertei de plată, somand reclamantele să se prezinte la data de pentru a primi suma de 700 euro, contravaloare chirie, potrivit inscrisului inregistrat sub nr….. de BEJ ….(fila 88). Se observă și faptul că somația a fost comunicata reclamantei …la data de 26.09.2018, in interiorul tertnenului de 15 zile in care parata putea să își îndeplinească obligația de plată a chiriei restante.

Potrivit art. 5.I lit. b contractual incetează prin reziliere de catre oricare din părti, în caz de neexecutare a obligațiilor ce revin celeilalte părți.

5. 5.2 din contract stabilește că, nerespectarea obligațiilor contractuale asumate de către oricare din păląile contractante, dă dreptul celeilalte părti să ceară rezilierea contractului, în urinătoarele condiții:

Partea îndreptățită va transmite o notificare părții în culpă prin care îi va pune în vedere acesteia ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să își indeplinească obligațiile scadente.

Dacă după trecerea celor 15 zile de la primirea notificării partea în culpă nu își va îndeplini obligațiile, partea îndreptățită va transmite o nouă notificare părții în culpă prin care îi va aduce la cunoștință rezilierea imediată a contractului.

Conform dispozițiilor Codului Civil, rezilierea unilaterală a contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere( art. 1552).

Reclamantele, invocă rezilierea contractului, în baza unui pact comisoriu inserat in contract, respective art. 5.2.

Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului. Alin (2):în cazul prevăzut la alin. (l), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării( art. 1553).

Analizând dispozițiile contractuale stipulate la art. 5. 2, instanța constată că, acestea nu reprezintă în fapt un veritabil pact comisoriu, întrucât nu sunt indicate expres obligatiile contractuale a căror neexecutare atrage rezilierea. Indicarea generic a oricăror obligații contractuale nerespectate nu satisface exigențele dispozițiilor art. 1553 Cod civil.

Cu toate acestea, instanța nu este ținută de temeiul de drept indicat de părți ori de calificarea data de părți anumitor dispoziții contractuale, motiv pentru care va analiza îndeplinirea condițiilor necesare pentru rezilierea unilaterală.

Raportand situația de fapt la dispozițiile art. 1552 Cod civil, se constată că, pentru a opera rezilierea unilaterală a contractului de închiriere, era necesară notificarea scrisă a debitorului, precum și neexecutarea obligației de către parată în termenul fixat prin punerea în întârziere, evacuare chirias rauplatnic.

Prima condiție a fost îndeplinită, prin notificarea scrisă comunicată la data de 04.10.2018( fila 23).

Insă, cu privire la nexecutarea obligației de catre pârâtă, se observă că reclamantele deși au pus în intarziere pârâta, au refuzat ulterior primirea plății in termenul de 15 zile stabilit la art. 5.2 din contract, aspect recunoscut și de reclamanta …..

În cauză, din înscrisurile depuse la dosar, coroborate cu răspunsurile reclamantei la interogatoriu se reține că, la momentul emiterii notificării de reziliere( 25.09.2018), pârâta debitoare desi se afla in termenul de 15 zile in care putea să-și execute obligatia, nu putea face plata chiriei restante in numerar, potrivit clauzelor contractuale, din cauza refuzului reclamantei de a primi plata.

Pe cale de consecință, instanța constată că nu este îndeplinită condiția neexecutării culpabile a obligației de către pârâtă, astfel încât va înlătura apărările reclamantelor în sensul că au fost aplicate în mod corect dispozițiile art. 5.2 din contract care reglementează rezilierea.

Cum evacuarea chiriaș rauplatnic se dispune doar urmare a desființării contractului de închiriere, față de situația de fapt reținută și având în vedere dispozițiile legale aplicabile, instanța constatând că nu a intervenit rezilierea contractului de inchiriere in baza notificării emise de reclamante, și va respinge ca neîntemeiată actiunea formulată de acestea. Asupra cererii reconvenționale:

Parata solicită constatarea rezilierii contractului de inchiriere in baza notificării scrise transmise reclamantelor.

Prin notificarea la data de 24.09.2018 comunicată prin email și postă celor două reclamante, parata a pus in intarziere reclamantele cu privire la obligația de reconectare a apartamentului la energie electrică. Dovada comunicării prin postă catre reclamanta …. s-a facut cu inscrisurile de la filele 90-93, iar la dosar există si dovada unei corespondențe din 24.09.2018, către adresa de email …..in atașamentul căreia apare continutul notificării și cu privire la care, reclamantele nu au înteles să conteste faptul că le-ar apartine.

Deși instanța nu poate determina cu exactitate in baza unui extras din casuța de email a paratei, data la care notificarea din 24.09.2018 a fost recepționată de reclamanta …., se reține poziția procesuală a acesteia care nu a înțeles să facă apărări cu privire la data la care a fost pusă în intarziere.

În aceste imprejurări si avand in vedere ca în continutul notificării de reziliere se indică existența somației de reconectare, instanța în baza unei prezumții simple consideră că punerea în intarziere a reclamantei …. s-a realizat la data de 24.09.2018, data transmiterii emailului. Instanța mai retine și faptul că, la data de 26.09.2018, mama reclamantei,…. a primit notificarea, potrivit dovezii de la fila 92, iar in baza relațiilor de familie strânse dintre acestea este rezonabil a considera că existența notificării a ajuns la cunoștința reclamantei ….. și pe această cale.

Respectarea condiției punerii in intarziere a reclamantelor cu privire la indeplinirea obligatiei de a asigura folosința utilă a apartamentului este astfel dovedită.

Avand in vedere că reclamantele nu și-au respectat obligatiile contractuale de a asigura liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii, prin refuzul de a reconecta apartamentul la energie electrică instanța va dispune de reziliere a reclamantelor parate.

Cu privire la obligarea reclamantelor pârâte la plata sumelor reprezentand reparatii si lucrari efectuate la imobil, energie electrica platita in avans, prejudiciu creat prin incalcarea cu rea-credință a dispozițiilor contractuale, deconectarea de la energie electrica, ingradirea

dreptului de acces mai multe zile in imobil prin schimbarea butucului, onorariu executor proced oferta reala urmata de consemnare, chirie partială plătită pentru luna septembrie 2018, nedatorată, garantia și daune interese ca urmare a incetarii contractului înainte de termen:

Potrivit art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1.516 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la tiłnp a obligației.

Pentru a fi angajată răspunderea contractuală condițiile ce se cer a fi întrunite, în mod cumulativ sunt: a) existența unei fapte ilicite ce constă în nerespectarea unei obligații contractuale, aducându-se atingere unui drept subiectiv patrimonial; b) existența unui prejudiciu patrimonial în care se concretizează această atingere; c) raportul de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu: d) vinovăția celui care săvârșește fapta ilicită; e) punerea în întârziere a debitorului; f) inexistența unei clauze de neresponsabilitate.

În ceea ce privește analiza îndeplinirii condițiilor mai sus enunțate în cauza de față, instanța constată că reclamantele nu și-au îndeplinit obligația contractuală de a asigura liniștita și utila folosință a bunului pe toată perioada locațiunii (faptă ilicită), că această faptă ilicită a cauzat reclałnantei pârâte un prejudiciu, lipsind-o folosința apartamentului urmare a deconectării de la rețeaua de energie electrica incepand cu 18.09.2018, iar pârâtele reclamante au fost puse in intaziere prin notificarea comunicată la data de 24 și 26.09.2018( dovada fila 92).

In privința vinovăției pârâtelor reclamante se constată că această condiție este îndeplinită. Deconectarea apartamentului de la energia electrică s-a realizat urmare a cererii reclamantelor, desi în baza raporturilor contractuale le incumba obligatia de a asigura folosința utilă a imobilului, folosință care nu poate fi concepută în lipsa energiei electrice.

Omisiunea reclamantelor de a depune diligențe pentru reconectarea apartamentului la utilitățile de energie electrică nu poate fi justificat de falsa reprezentare a reclamantelor cu privire la incetarea efectelor contractului ca urmare a notificării rezilierii.

Așa cum instanța a retinut anterior, intrucat nu s-au respectat dispozitiile din contract care reglementează rezilierea unilaterală, desființarea contractului nu s-a produs ca urmare a manifestării de voință a reclamantelor.

Refuzul reclamantelor de a primi plata chiriei in termenul de 15 zile stipulat în art. 5.2 teza a doua din contract a făcut imposibilă executarea direct a obligatiei de către parată, motiv pentru care a urmat procedura ofertei reale de plată, suma de 700 euro fiind achitată in contul BEJ C….(fila 81).

Avand in vedere culpa reclamantelor in neexecutarea obligațiilor contractuale, și față de înscrisurile depuse la dosar, cererea reconvențională apare ca întemeiată în privința obligării reclamantelor la restituirea sumei de 139,29 lei reprezentand contravaloare energie electrică achitată în avans, conform facturii din data de 26.08.2018, precum și a sumei de 156 euro, reprezentand chirie partial achitată pentru luna septembrie.

Este întemeiată cererea și in privința onorariului executorului judecătoresc in sumă de 416, 5 lei achitat de pârâtă pentru procedura ofertei reale și a consemnării, cheltuială fiind necesară față de refuzul reclamantelor de a primi plata chiriei.

In privința celorlalte sume solicitate de parată, instanța va respinge cererea ca neîntemeiată, pentru următoarele motive.

In privința garanției de 350 euro, părtile au stabilit la art. 4.4 din contract, faptul că garantia se plateaste după deducerea tuturor cheltuielilor ocazionate de nerespectarea obligatiilor asumate. Or, intrucât parata reclamantă nu a probat plata integral a intretinerii va respinge

această pretenție ea neîntemeiataiată.

Cererea este neîntemeiată si in privința sumelor reprezenand daune in valoare de 4050 euro si 10.000 lei. Simpla depunere a unor contracte incheiate cu diversi parteneri nu face dovada prejudiciului cert, lichid si exigibil. Se constată că doua dintre contracte au fost incheiat in data de 18.09.2018 si 20.09.2018, date la care apartamentul era deconectat de la energie electrică și ca atare se dovedeste că lipsa curentului electric nu a impiedicat în totalitate desfășurarea activității pârâtei. De asemenea nu s-a făcut dovada rezilierii acestor contracte ca urmare a imposibilității paratei reclamante de a respecta obligațiile asumate prin cele trei contracte.