Evacuarea din imobile ocupate fara drept pe timp de pandemie

Este posibila evacuarea din imobilele  ocupate fara drept pe timp de pandemie?

Exista adeseori cazuri in practica cand un chirias caruia i-a expirat contractul de locatiune (inchiriere) refuza, fara drept, sa elibereze spatiul inchiriat (fie el apartament sau spatiu comercial), refuzand totodata sa plateasca si chiria stabilita initial.

Astfel, intr-o asemenea situatie, se pune problema cum procedam din punct de vedere legal, in calitate de proprietari ai imobilului respectiv, sa evacuam persoana care ocupa fara drept acest spatiu.

Este bine de stiut ca legiuitorul roman a reglementat o procedura speciala care priveste evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fara drept regasita la art 1033-1048 din Noul Cod de Proc. Civila. Astfel, justitiabilul are la dispozitie atat procedura speciala cat si cea de drept comun, care insa este mai de lunga durata.

In ceea ce priveste aceasta procedura speciala, trebuie sa stiti ca o conditie speciala de admisibilitate a procedurii evacuarii din imobilele folosite sau ocupate fara drept consta in NOTIFICAREA de evacuare prealabila a locatorului, respectiv a ocupantului imobilului.

Astfel ca, in cazul in care solicitati evacuarea imobilului in urma unui contract pe perioada determinata ca urma a incetarii contractului prin expirarea termenului sau neplata chiriei sau a arenzii, precum si orice alta cauza:

• notificarea trebuie sa fie prin intermediul unui executor judecatoresc;
• se impune eliberarea si predarea imobilului, in termen de cel mult 30 de zile de la data notificarii.

De retinut ca intr-o asemenea situatie trebuie sa aveti in vedere si dispozitiile speciale prevazute de art. 1825 Cod civil cu privire la denuntarea inchirieirii incheiate pe durate determinata.

In cazul in care nu exista un astfel de contract prin care ati cedat folosinta bunului unei alte persoane, respectiv in cazul ocupantului in fapt, proprietarul va NOTIFICA in scris ocupantul:

• punandu-i in vedere sa elibereze imobilul ocupat fara drept in termen de 5 zile;
• in acest caz, legea nu mai impune ca notificarea sa fie realizata printr-un executor judecatoresc, de unde tragem concluzia ca se poate realiza si prin alte modalitati care asigura confirmarea primirii.

Daca locatarul sau ocupantul notificat refuza sa evacueze imobilul, proprietarul acestuia poate solicita instantei, prin intermediul unei cereri de chemare in judecata, sa dispuna evacuarea imediata din imobil pentru lipsa de titlu, printr-o hotarea executorie.

Cu toate ca pana aici lucrurile par a fi simple, in contextul pandemiei cu COVID-19, condurea Uniunii Nationale a Executorilor Judecatoresti a decis suspendarea evacuarii silite pe durata instituirii starii de urgenta din Romania in baza Decretului nr. 195/2020.

“Conform art. 42 alin. (5) din Decretul nr. 195/2020 privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României, activitatea de executare silită continuă numai în cazurile în care este posibilă respectarea regulilor de disciplină sanitară stabilite prin hotărârile Comitetului Național privind Situațiile Speciale de Urgență, în scopul ocrotirii drepturilor la viață și la integritate fizică ale participanților la executarea silită.”

Din interpretarea teleologica a articolului mentionat mai sus, consideram ca aceasta suspendarea nu este una generala, ci mai mult una particulara.

Practic, daca persoana care ocupa in mod abuziv imobilul respectiv ar avea posibilitatea sa locuiasca intr-o alta locuinta, proprietate personala sau nu, cu respectarea conditiilor de disciplina sanitara care au fost impuse in Romania in contextul epidemiei cu COVID-19, o asfel de cerere prin intermediul procedurii speciale prevazute de art. 1034-1049 Cod proc. civ. ar fi admisibila din toate punctele de vedere.