Inscriere apartament in Cartea funciara

Dezvoltatorul nu doreste, dupa ce am incheiat o promisiune de vanzare, sa inscrie apartamentul in Cartea funciara. Ce pot face intr-o astfel de situatie?

Decizia civila nr..

Curtea de apel Bucuresti

Soluția și considerentele instanței de apel:

Ținând cont de limitele efectului devolutiv al apelului stabilite de art. 477-478 C.p.c., examinând sentința civilă apelată Curtea constată următoarele:

Critica apelantei-reclamante în sensul că în mod greșit instanța de fond a reținut că nu este respectată cerința de a avea un obiect determinat sau determinabil este neîntemeiată.

Intr-adevăr așa cum susține apelanta-reclamantă operațiunea juridică a vânzării, care reprezintă obiectul contractului de vânzare nu se confundă cu obligațiile principale la care acesta dă naștere, respectiv obligația de a transmite dreptul de proprietate și de a preda un anumit bun. Din motivare rezultă însă că instanța a avut în vedere obiectul derivat al contractului, aspect care reiese în mod neîndoielnic din precizarea expres făcută în acest sens în dezvoltarea considerentelor pentru care a apreciat că în cauză nu este îndeplinită cerința obiectului determinat sau determinabil.

Pe fondul acestei probleme, curtea constată că în mod corect a apreciat prima instanță faptul că atâta timp cât în cauză nu s-au întocmit documentațiile cadastrale și formalitățile de publicitate prevăzute de legea nr. 7/1996 cu privire la imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare în cauză nu se poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract.

Potrivit art. 1279 alin. 3 C.civ. printre condițiile prevăzute de lege pentru a pronunța o hotărâre care țin loc de contract trebuie să fie îndeplinită și cea potrivit căreia cerințele legii pentru validitatea contractului promis sunt îndeplinite.

Pentru a fi valabilă vânzarea bunul vândut trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil. Bunul este determinat atunci când pe baza prevederilor contractului se poate stabili bunul vândut chiar la data încheierii contractului și determinabil atunci când bunul vândut nu se poate stabili la data încheierii contractului, dar pe baza criteriilor stabilite de părți în contract bunul vândut poate fi stabilit la data când trebuie să se execute obligația de a transfera proprietatea.

In cauză obiectul promisiunii încheiate între părți este un bun imobil. Potrivit art. 876 alin. I C.civ. cartea funciară descrie imobilele.

In considerentele Deciziei nr. 42/2017 publicată în M.Of. nr. 815/2017 Înalta Curte de Casație și Justiție — completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit că „la fel ca notarul public, care verifică aceleași condiții cu ocazia întocmirii unui act de schimb voluntar, instanțelor le revin obligații similare, deoarece, prin hotărârea care ține loc de act autentic, se suplinește doar consimțământul părților la întocmirea actului de schimb.” Pentru identitate de rațiune, același principiu se aplică și pentru acțiunile prin care se solicită suplinirea consimțământului părților la încheierea unui contract de vânzare.

Or, potrivit art. 35 din Legea nr. 7/1996 „notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.” Notarul public nu poate încheia actul de vânzare atâta timp cât imobilul nu are o carte funciară deschisă, efectuarea documentației cadastrale și a formalităților de publicitate cu privire la imobilul a cărui vânzare se urmărește reprezentând o condiție prealabilă și obligatorie în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică notarială.

De altfel, până la momentul realizării acestora bunul ce face obiectul promisiunii între părți nici nu poate fi determinat, deoarece nu se poate stabili nici suprafața apartamentului asupra căruia urmează să dobândească proprietatea exclusivă apelanta-reclamantă și nici cota-parte din dreptul de proprietate asupra suprafeței din teren, a drumului de acces și a părților comune ce fae obiectul coproprietății comune forțate.

Critica apelantei-reclamante în sensul că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 22 c.p.c. întrucât nu a pus în discuția părților necesitatea administrării probei cu expcrtica topografică sau în construcții încalcă dispozițiile art. 254 alin. 6 C.p.c. potrivit cărora „părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pc carc CIC nu le-au propus și administrat în condițiile legii.” De altfel, această probă nu este suficientă pentru a complini lipsa documentației cadastrale și a formalităților de publicitate prevăzute de legea nr. 7/1996 care nu sc poate realiza pentru o singură unitate locativă în condițiile în care pe lotul de teren căruia i s-a alocat un număr

Critica apelantei-reclamante în sensul că sunt îndeplinite în cauză condițiile pentru a fi obligată promitenta-vânzătoare ca pe cheltuiala acesteia să termine lucrările de construire și cele de publicitate imobiliară este parțial întemeiată.

In ceea ce privește obligația de a termina lucrările de construire, curtea constată că aceasta a fost executată. Din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză rezultă că apartamentul ce face obiectul promisiunii dintre părți este amplasat Ia etajul 3 al corpului de clădire C2 (bloc 2) situat în orașul Popești-Leordeni, .....județul Ilfov și este finalizat, fiind efectuate inclusiv lucrările privind finisajele și branșamentul la utilități.

Potrivit art. 4 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..../17.11.2020 intimata-pârâtă și-a asumat obligația de a efectua lucrările de publicitate imobiliară până la termenul de 30 aprilie 2021, care se va prelungi de drept cu încă trei luni în situația în care nu și-a executat aceste obligații la termen.

Curtea constată că obligația intimatei-pârâte este scadentă, că debitoarea nu a făcut dovada executării ei și nici a unei cauze justificate de neexecutare care a împiedicat executarea obligației până la data pronunțării prezentei. De asemenea, curtea constată că intimata-pârâtă a fost pusă în întârziere prin notificarea transmisă intimatei-pârâte la data de 12.11.2021.

Potrivit art. 1516 alin. 2 pct. 1 C.civ. „ atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate (...) să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației.”

Prin urmare, acest capăt de cerere este întemeiat, iar curtea va obliga promitenta-vânzătoare să efectueze înscrierea imobilului apartament nr. 25, amplasat la etajul 3 al corpului de clădire C2 (bloc 2) în cartea funciară.

Având în vedere că, pentru motivele expuse mai sus, până la momentul realizării documentației cadastrale și a formalităților de publicitate de către promitenta-vânzătoare nu poate fi executată în natură obligația de a încheia contractul de vânzare, această din urmă obligație nu poate fi considerată exigibilă. Prin urmare, având în vedere că apelanta-reclamantă a introdus cererea constând în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare înainte de scadența acestei obligații, curtea va admite excepția prematurității acestui capăt de cerere și îl va respinge ca prematur introdus.

Față de aceste considerente, constatând că motivele de apel invocate de apelanta-reclamantă sunt parțial întemeiate, în temeiul art. 480 alin. 2 C.p.c., va admite apelul și va schimba în parte sentința apelată în sensul că va admite excepția prematurității capătului de cerere constând în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, va respinge capătul de cerere constând în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca prematur introdus, va admite în parte cererea și va obliga promitenta-vânzătoare să efectueze înscrierea imobilului apartament nr. 25, amplasat la etajul 3 al corpului de clădire C2 (bloc 2) în cartea funciară.

Având în vedere soluția reținută cu privire la cererea de chemare în judecată, culpa procesuală aparținând intimatei-pârâte, în temeiul art. 453 alin. 1 și 2 va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3105 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu de avocat proporțional cu pretențiile admise.