Legea Nordis: Ce înseamnă, ce modificări aduce și cum influențează promitenții-cumpărători?

Noua legislație cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis” a apărut pe fondul scandalurilor imobiliare generate de întârzieri mari în construcții, diferențe în suprafețele finale, lipsa autorizațiilor conforme sau nepredarea la timp a apartamentelor promise cumpărătorilor.

Această lege introduce modificări importante în Legea 114/1996 (locuinței), Codul Civil și regulile aplicabile dezvoltatorilor imobiliari. Deși este prezentată ca o protecție pentru consumatori, anumite prevederi pot afecta și drepturile promitenților-cumpărători.

Mai jos ai analiza completă, echilibrată și utilă pentru clienți.

1. Ce reglementează, de fapt, „Legea Nordis”

Legea introduce:

-reguli mai stricte pentru dezvoltatori în privința construcției și predării locuințelor;

-obligația unei predictibilități mai mari în privința termenelor;

-limitarea modificărilor unilaterale privind suprafața utilă, materialele sau compartimentarea;

-sancțiuni și despăgubiri pentru întârzieri sau nerespectarea obligațiilor asumate în antecontracte.

Scopul declarat este protecția cumpărătorului de buna-credință, care, în practică, era prins între clauze abuzive, întârzieri de ani întregi și modificări semnificative ale proiectului inițial.

2. Avantaje pentru promitenții-cumpărători

✔ A. Termene mai clare și penalități pentru întârziere

Legea stabilește obligația dezvoltatorului de a respecta un termen ferm de predare.
Întârzierea atrage:

-penalități,

-posibilitatea de rezoluțiune a antecontractului,

-returnarea avansului cu dobândă sau despăgubiri.

Este o schimbare majoră, pentru că anterior dezvoltatorii treceau termene „estimative”.

✔ B. Protecție împotriva modificărilor unilaterale

Nu mai este permis ca dezvoltatorul să modifice:

-suprafața utilă,

-compartimentarea,

-finisajele esențiale,

-fără acordul expres al cumpărătorului. Orice diminuare de suprafață sau schimbare de structură trebuie compensată.

✔ C. Obligare la transparență:

Dezvoltatorul trebuie să prezinte:

-autorizația de construire,

-avize actualizate,

-stadiul lucrărilor,

-cartea tehnică a construcției.

Este o protecție importantă pentru cumpărătorii care anterior „aflau din zvonuri” că proiectul s-a schimbat sau autorizația a fost modificată.

✔ D. Limitarea clauzelor abuzive:

Legea restrânge:

-clauzele de tip „dezvoltatorul poate modifica proiectul după bunul plac”;

-penalitățile suportate exclusiv de cumpărător;

-exonerarea dezvoltatorului în caz de nefinalizare a lucrării.

-Cumpărătorul nu mai este „partea slabă”.

✔ E. Suprafața utilă devine obligatoriu exactă

Dacă suprafața finală este mai mică decât cea din antecontract, cumpărătorul are dreptul la:

-reducerea prețului,

-despăgubiri,

-rezoluțiunea antecontractului în cazurile grave.

3. Dezavantaje pentru promitenții-cumpărători:

✘ A. Prețurile apartamentelor vor crește

Dezvoltatorii au costuri mai mari cu:

-conformitatea juridică,

-avizele,

-asigurările,

-respectarea termenelor.

Toate acestea se vor reflecta în preț, deci viitorii cumpărători pot plăti mai mult.

✘ B. Termene de construcție mai lungi

Pentru a evita penalitățile, mulți dezvoltatori vor introduce termene mult mai largi „din precauție”.

Cumpărătorii vor aștepta mai mult până la predare.

✘ C. Risc crescut de litigii

Pentru că legea este nouă și încă nu există practică judiciară clară, dezvoltatorii pot interpreta diferit anumite obligații, ceea ce va genera:

-notificări,

-renegocieri,

-procese.

-Promitenții-cumpărători trebuie să fie pregătiți pentru proceduri juridice.

✘ D. Condiții mai stricte de plată impuse cumpărătorului

Unii dezvoltatori vor cere:

-avansuri mai mari,

-tranșe de plată doar după obținerea unor documente interne,

-garanții suplimentare.

-Este modul lor de a-și reduce riscurile financiare.

✘ E. Unele proiecte se vor bloca

Dezvoltatorii mai mici, fără capital solid, riscă să nu poată respecta noile reguli.
Efect:

-proiecte amânate,

-insolvențe,

-rezilierii în masă ale antecontractelor.

-Cumpărătorii trebuie să aleagă atent dezvoltatorul.

4. Concluzii: Este „Legea Nordis” în favoarea cumpărătorilor?

Da, legea în sine este în mod clar o protecție suplimentară pentru promitenții-cumpărători.
Dar protecția vine cu un cost: prețuri mai mari, termene mai lungi și posibile blocaje.

Avantajul major este că reduce drastic abuzurile dezvoltatorilor și oferă cumpărătorului putere reală în raporturile contractuale. Dezavantajul este că piața imobiliară va reacționa cu scumpiri și cu încetinirea ritmului construcțiilor.

5. Recomandare practică pentru cumpărători

Înainte de semnarea unui antecontract, este esențial să:

-verifici dezvoltatorul în Registrul Comerțului și în Buletinul Procedurilor de Insolvență;

-ceri istoricul proiectelor anterioare;

-verifici autorizația de construire și eventualele modificări;

-introduci clauze clare de penalități pentru întârziere;

-soliciți garanții privind suprafețele, finisajele și utilitățile.

Ideal este ca antecontractul să fie verificat de un avocat specializat în imobiliare, deoarece multe clauze aparent „standard” pot ascunde riscuri majore.