Model cerere de contestatie cote intretinere

Drepturile și îndatoririle proprietarilor în raport cu Asociația de proprietari

În realitatea cotidiniană, cele mai multe proprietăți imobile ale persoanelor sunt reprezentate de apartamente. Pentru a facilita o metodă mai ușoară de întreținere, administrare, gestionare a blocului de apartamente și a spațiilor comune, leguitorul român a înființat noțiunea de „Asociație de Proprietari”.

Ce este asociația de proprietari?

Potrivit legislației în vigoare, asociația de proprietari este o forma de asociere a proprietarilor dintr-un condomeniu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În aceste condiții, au fost instituite mai multe reguli, drepturi și obligații, atât în sarcina proprietarilor de apartamente, cât și în sarcina persoanelor membre ale asociației de proprietari în vederea întreținerii, gestionării tuturor problemelor și modalităților în care poate fi întreținut bunul imobil.

Iată tot ce trebuie să știți despre drepturile și obligațiile proprietarilor de apartamente în raport cu asociația de proprietari:

Cea mai cunoscută obligație a proprietarilor este aceea de plată a cheltuielilor lunare, denumite în mod popular „întreținere”.

Această întreținere este reprezentantă de cheltuielile legate cu exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune și cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual de către proprietățile individuale.

Baza de calcul ale acestor cheltuieli trebuie să se raporteze la:

1. cheltuielile pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
2. cheltuieli pe consumuri individuale;
3. cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de de suprața utilă a proprietății individuale;
4. cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietăților, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
5. cheltuielile pe consumatori tehnici;
6. cheltuieli de altă natură.

În acest context, asociația de proprietari are obligația legală de a respecta prevederile legislative privind modul de calculare a cheltuielilor comune. Dacă aceste dispoziții nu sunt respectate hotărârile luate de asociația de proprietari sunt lovite de nulitate, adică nu își produc efectele și nu pot fi obligați proprietarii să le respecte.

O altă prevedere importantă cu privire la plata întreținerii, este dată de termenul în care aceasta poate fi plătită. Astfel, lunar asociația de proprietari are obligația să notifice proprietarii cu sumele puse în sarcina acestora cu titlu de întreținere.

Dacă aceasta nu este achitată în termenul lunar, după 30 de zile de la data scadenței, asociația de proprietari are dreptul și posibilitatea să aplice penalități de întârziere. Cuantumul penalităților este stabilit de fiecare asociație de proprietari, dar cuantumul maxim nu trebuie să depășească 0.2% pe zi de întârziere.

Unul dintre cele mai importante drepturi pe care proprietarii îl au în raport cu asociația de proprietari este prevăzut în art. 28 din Legea nr. 196/2018. Anume, fiecare proprietar are dreptul să solicite și să primească explicații cu privire la calculul cotei  de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

ATENȚIE! Pe lângă dreptul de a solicita și de a primi explicații de la asociația de proprietari cu privire la calculul cotei de contribuție, proprietarul nemulțumit sau care nu a primit explicațiile necesare poate contesta decizia în care s-a impus plata cheltuielilor.

Spre exemplu, costurile aferente cu repararea ascensorului dintr-un bloc cu mai multe etaje, poate fi contestat de către persoana care locuiește și are în proprietate un apartament situat la parterul blocului.

Solicitările și contestațiile listelor de plată trebuie să fie formulate în scris, în mod oblogatoriu, în termen de 10 zile de la data când listele au fost afișate. De asemenea, tot în termen de 10 zile, președintele asociației de proprietari trebuie să formuleze un răspuns la contestația primită.

De asemenea, proprietarii au dreptul de a solicita și de a primi toate informațiile în legătură cu aspectele ce privesc activitatea asociației de proprietari și, de asemenea au dreptul de a primi copii după orice document al acesteia.

Ce se întămplă în situația în care proprietarii care au contestat lista cu obligațiile individuale de plată sau care a solicitat informații în legătură cu calculul sumelor?

Tot potrivit art. 28 din Legea nr. 196/2018, în situația în care   președintele sau administratorul nu răspund sau nu facilitează accesul proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociației de proprietari, proprietarul are posibilitatea de a notifica despre aceasta comitetului executiv și cenzorului sau comisiei de cenzori.

De asemenea, comitetul executiv, cenzorul sau comitetul de cenzori sunt obligați să răspundă notificării proprietarului de apartament în termen de 10 zile. În situația în care aceste persoane stabilite de lege nu dau curs notificării sau nu răspund, proprietarul căruia i-au fost încălcate drepturile și i-a fost pricinuită o vătămare are posibilitatea de a introduce o acțiune pe cale instanțelor de judecată.

ATENȚIE! Chiar dacă a fost formulată o contestație asupra sumelor stabilite în sarcina unui proprietar de apartament, totuși, până la soluționarea contestației, fie de către asociația de proprietari, fie de către instanța de judecată, proprietarii vor fi în continuare obligați la plata acestora.

În situația în care cheltuielile individuale nu sunt achitate, acestea se vor trece în rubrica de restanțe și vor fi aplicate penalități până la o hotărâre definitivă a instanței de judecată.

Iată o soluție favorabilă pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București:

„Sentinta Civila nr. …/2020 din 6 aprilie 2020 An pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta…. în contradictoriu cu pârâta ASOCIAŢIA DE ….., având ca obiect obligaţie de a face, daune cominatorii 100 lei/zi.

Dezbaterile în fond şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică de la 09.03.2020 şi au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 23.03.2020 şi 06.04.2020, când a hotărât:

După deliberare,

INSTANŢA,

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucuresti sub nr…., la data de 20.09.2019, astfel cum a fost precizata ulterior , reclamanta …. cu domiciliul in Bucuresti, _…. in contradictoriu cu parata ASOCIATIA DE P…….NR….. , cu sediul in Bucuresti, …., sector 1, avand cod fiscal xxxxxxxx  a solicitat:

– obligarea pârâtei sa-i comunice copiile tuturor documentelor care stau la baza calculelor cotelor de intretinere aferente perioadei septembrie 2017-martie 2020, insotite de explicaţiile aferente cu privire la modul de calcul al cotelor de întreţinere pentru apartamentul nr.3, proprietatea reclamantei.

-obligarea paratei sa-i comunice copiile urmatoarelor documente:

-pentru perioada septembrie 2017-martie 2020: copiile fac turilor de utilitati aferente perioadei mai sus mentionate: gaze, apa si energie electrica in forma lizibila; alte bonuri, facturi aferente tuturor cheltuielilor lunare ale administraţiei imobilului; copia listelor de intretinere din care sa reiasa calcu lul efectiv ce revine fiecărui apartament, numărul de persoane avute in vedere pentru fiecare apartament, cota indiviza aplicata, calculul contribuţiilor si taxelor aferente colaboratorilor sau, dupa caz, salariaţilor din cadrul Asociaţiei; copiile ordinel or de plata a contribuţiilor in contul unic la bugetul de stat; copiile extraselor de cont bancar ale Asociaţiei pe toata perioada solicitata; copii de pe Registrele financiar-contabile obligatorii ale Asociaţiei de ……respectiv: Registrul de casa, Registrul jurnal, Registrul inventar, Registrul pentru evidenta fondului de rulment, Registrul pentru evidenta fondului de reparaţii, Registrul pentru evidenta sumelor speciale, Registrul pentru evidenta sumelor provenite din penalizari, Situatia soldurilor elementelor de ACTIV si PASIV, Fisele pentru operaţiuni diverse, Fisa mijlocului fix, Fisa furnizori de servicii si utilitati, Fisa proprietar apartament sau spaţiu cu alta destinatie; contractele de munca sau contractele civile încheiate cu terti, contractele cu furnizorii de servicii si utilitati;

– copia Registrelor Asociaţiei de ….respectiv Registrul unic de Procese-Verbale al Asociaţiei de ….de la înfiinţarea Asociaţiei si pana in prezent insolita de fotocopie a proceselor-verbale ale comitetului executiv din perioada septembrie 2017-martie 2020 si Registrul de intrari-iesiri documente; copia Certificatului profesional al administratorului; copia Regulamentului condominiului si copia actualizarilor Statutului si Acordului de As ociere; copia Cartii tehnice a construcţiei; componenta Comitetului executiv; copie a garanţiei administratorului depusa in favoarea Asociaţiei de …..

– obligarea paratei la plata de daune cominatorii/penalitati cominatorii in cuantum de 100 lei p e zi de intarziere de la data ramanerii definitive a sentintei ce va fi pronuntata si pana la data cand Asociatia va da curs cererii de a pune la dispozitia reclamantei documentele solicitate.

– obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.

În motivare, reclamanta a aratat ca, in calitate de proprietar al apartamentului nr.3 din imobilul mai sus mentionat, a solicitat in repetate randuri documentele justificative si explicatiile aferente care stau la baza calculelor cotelor de intretinere aferente apartamentului al carui proprietar este. Aceste solicitari au fost transmise in exclusivitate prin posta cu confirmare de primire deoarece Asociatia avand un numar de 5 apartamente nu are un program de casierie, nu raspunde niciodata solicitarilor iar diversele cereri, contestatii, nu pot fi transmise altfel. ….. au fost numeroase litigii pe fondul multor neintelegeri legate de calculul cotelor de intretinere, respectiv calcule eronate, numar de persoane care se sustrag de la plata intretinerii, persoane angajate abuziv, lipsa de comunicare si mai ales neprezentarea cu rea-credinta a documentelor justificative aferente unor cote de intretinere exorbitante si impovaratoare pe seama proprietarilor, fara nici o justificare.

Pe rolul instantelor de judecata au fost inregistrate actiuni de catre Asociatie prin presedintele …..in contradictoriu cu reclamanta invocandu-se neplata cotelor de intretinere. In urma finalizarii litigiilor s-au constat diverse nereguli in conducerea Asociatiei, fapt pentru care Asociatia refuza in mod constant sa-i furnizeze copii ale documentelor justificative care stau la baza calculelor cotelor de intretinere.

Reclamanta mai arata ca, orice proprietar care are dreptul sa cunoasca activitatea asociaţiei atat timp cat este obligat sa contribuie Ia plata cotelor sale de intretinere

In ceea ce priveste cererea de obligarea paratei de plata a plata de daune cominatorii/penalitati cominatorii pe zi de intarziere, reclamanta considera ca aceasta est e intemeiata avand in vedere tocmai faptul ca, inca din luna aprile 2019, aceasta a solicitat documente iar parata prin organelle de conducere refuza efectiv nejustificat sa-i comunice cele solicitate.

În dovedire, reclamanta a solicitat proba cu acte.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 40 lei.

Parata a depus întâmpinare , prin care a invocat exceptia neindeplinirii procedurii prealabile, conform art.28 alin.4 din Legea nr.196/2018 iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca nefondata.

Cu privire la fondul cauzei, parata a aratat ca, solicitarea reclamantei vizeaza nu numai ultima lista de intretinere ci o perioada mare de timp din urma si astfel, cererea este tardiv formulata in raport de termenul in care se pot contesta listele de intretinere. Se mai arata ca, reclamanta nu a contestat cotele de intretinere si nu a solicitat lamuriri cu privire la modul de calcul al acestora iar listele de plata cuprind aproape toate solicitarile reclamantei. Toate listele de intretinere au fost afisate la avizier iar o parte dintre documentele solicitate i-au mai fost comunicate reclamantei si in cadrul unor litigii care se poarta….instantelor.

In fine, parata mai arata ca, desi reclamanta solicita un calcul al cotelor de intretinere conform cotei-parti indivize din partile comune, aceasta refuza sa prezinte vreun document justificativ din care sa reiasa aceasta cota.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art.205 cod procedura civila.[…]

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite in parte cererea, astfel cum a fost precizata ulterior, formulata de reclamanta …..in contradictoriu cu parata ASOCIATIA DE ……..cu sediul in Bucuresti….

Obliga parata sa-i comunice reclamantei, pe cheltuiala reclamantei, copiile tuturor documentelor care stau la baza calculelor cotelor de intretinere aferente perioadei septembrie 2017-martie 2020, insotite de explicaţiile aferente cu privire la modul de calcul al cotelor de întreţinere pentru apartamentul nr.3, proprietatea reclamantei.

Obliga obliga parata sa-i comunice reclamantei, pe cheltuiala reclamantei, copiile urmatoarelor documente:

– pentru perioada septembrie 2017-martie 2020 : copiile facturilor de utilitati aferente perioadei mai sus mentionate: gaze, apa si energie electrica in forma lizibila; alte bonuri, facturi aferente tuturor cheltuielilor lunare ale administraţiei imobilului; copia listelor de intretinere din care sa reiasa calculul efectiv ce revine fiecărui apartament, numărul de persoane avute in vedere pentru fiecare apartament, cota indiviza aplicata, calculul contribuţiilor si taxelor aferente colaboratorilor sau, dupa caz, salariaţilor din cadrul Asociaţiei; copiile ordinelor de plata a contribuţiilor in contul unic la bugetul de stat; copiile extraselor de cont bancar ale Asociaţiei pe toata perioada solicitata; copii de pe Registrele financiar-contabile obligatorii ale Asociaţiei de p__________, respectiv: Registrul de casa, Registrul jurnal, Registrul inventar, Registrul pentru evidenta fondului de rulment, Registrul pentru evidenta fondului de reparaţii, Registrul pentru evidenta sumelor speciale, Registrul pentru evidenta sumelor provenite din penalizari, Situatia soldurilor elementelor de ACTIV si PASIV, Fisele pentru operaţiuni diverse, Fisa mijlocului fix, Fisa furnizori de servicii si utilitati, Fisa proprietar apartament sau spaţiu cu alta destinatie; contractele de munca sau contractele civile încheiate cu terti, contractele cu furnizorii de servicii si utilitati;

– copia Registrelor Asociaţiei de proprietari, respectiv Registrul unic de Procese-Verbale al Asociaţiei de proprietari de la înfiinţarea Asociaţiei si pana in prezent insolita de fotocopie a proceselor-verbale ale comitetului executiv din perioada septembrie 2017-martie 2020 si Registrul de intrari-iesiri documente; copia Certificatului profesional al administratorului; copia Regulamentului condominiului si copia actualizarilor Statutului si Acordului de Asociere; copia Cartii tehnice a construcţiei; componenta Comitetului executiv; copie a garanţiei administratorului depusa in favoarea Asociaţiei de proprietari.

Respinge ca inadmisibil capatul de cerere privind obligarea paratei la plata de daune cominatorii/penalitati cominatorii in cuantum de 100 lei pe zi de intarziere de la data ramanerii definitive a sentintei si pana la data cand Asociatia va da curs cererii de a pune la dispozitia reclamantei documentele stalibilite prin prezenta sentinta.

Obliga parata sa achite reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 1200 lei, reprezentând onorariu de avocat si de 40 lei, reprezentand taxă judiciară de timbru.