Plata chiriilor în contextul pandemiei cu Coronavirus SARS-CoV-2
Având în vedere evoluția alarmantă și rapidă la nivel național a infecției cu Coronavirus SARS-CoV-2, pe lângă obligațiile transmise de autorități în ceea ce privește măsurile de prevenție, trebuie să avem în vedere și obligațiile asumate prin contracte.
Potrivit art. 1350 Cod civil „(1) Orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat. (2) Atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare pentru prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii. (3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părți nu poate înlătura aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli care i-ar fi mai favorabile.”
Mai mult, conform art. 1798 Cod civil „Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.”
De asemenea, potrivit art. 1796 Cod civil „Locatarul are următoarele obligații principale:
a) să ia în primire bunul dat în locațiune;
b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudență și diligență;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.”
În contextul crizei econimice generată de pandemia cu Coronavirus SARS-CoV-2, se pune înrebarea: „Poate fi suspendată obligația de plată a chiriilor asumată prin contractele de închiriere?”
Înainte de a răspunde la această întrebare trebuie să facem o scurtă analiză a condițiilor răspunderii contractuale.
Contractul, potrivit art. 1166 Cod civil, este acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
Pentru a fi sub incidența prevederilor răspunderii contractuale, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
1. Prima condiție fiind existența unei fapte ilicite a debitorului, care se materializează în nerespectarea unei obligații contractuale ( de exemplu neplata chiriei);
2. A doua condiție fiind existența unui prejudiciu patrimonial al creditorului, prejudiciu ce poaye consta în suma reprezentată de contravaloarea chiriei, a serviciilor prestate şi a utilităţilor pentru care au fost emise facturi, care nu au fost achitate de către debitor.
3. A treia condiție fiind existența unui raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, fiind contreziată în legătura directa, necontestabilă, dintre fapta produsă de debitor și existența prejudiciului patrimonial al creditorului.
4. A patra condiție fiind existența culpei sau a vinovăției debitorului, acestea fiind prezumate din simpla neexecutare sau executare în mod corespunzător a obligației prevăzută în contractul de închiriere.
În contextul prevăzut de art. 1557 Cod civil, debitorul poate fi exonerat de răspunderea contractuală numai dacă va face dovadă că neexecutarea obligației sau executarea în mod necorspunzător se datorează cazului fortuit, forței majore sau vinovației creditorului.
Potrivit art. 1351 Cod civil „(1) Dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forță majoră sau de caz fortuit. (2) Forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. (3) Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs. (4) Dacă, potrivit legii, debitorul este exonerat de răspundere contractuală pentru un caz fortuit, el este, de asemenea, exonerat și în caz de forță majoră.”
Forța majoră poate fi definită ca orice eveniment extern, imprevizibil, care nu poate fi evitat și nici înlăturat.
Astfel de situații pot fi generate de cutremur, evenimente meteorologice imprevizibile, epidemii, foc, explozii, acțiuni militare, sabotaj, război civil, greve, lipsa forței de muncă, revoluții sau orice eveniment imprevizibil și insurmontabil care ar putea să intervină în cursul executării contractului de locațiune, anume după semnarea contractului ( fiind una dintre condițiile primordiale) și care poate împiedica una dintre părțile contractului să-și execute obligațiile asumate.
Fiind sub incidența dispozițiilor art. 1351 Cod civil, infecția cu Coronavirus SARS-CoV-2 reprezentând unul dintre evenimentele prevăzute de definiția forței majore, se impune aplicarea prevederilor art. 1634 Cod civil „(1) Debitorul este liberat atunci când obligația sa nu mai poate fi executată din cauza unei forțe majore, a unui caz fortuit ori a altor evenimente asimilate acestoram produse înainte ca debitorul să fie pus în întârziere. […] (3) Atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare. (4) Dovada imposibilității de executare revine debitorului. (5) Debitorul trebuie să notifice creditorului existența evenimentului care provoacă imposibilitatea de executare a obligațiilor. Dacă notificarea nu ajunge la creditor într-un termen rezonabil din momentul în care debitorul a cunoscut sau trebuia să cunoască imposibilitatea de executare, debitorul răspunde pentru prejudiciul cauzat prin aceasta, creditorului. […]”
Iata una dintre solutiile la care, dupa o analiza detaliată a condițiilor forței majore, s-a obținut o soluție favorabilă, în sensul neobligării la plată atunci când a intervenit forță majoră, cauza aflându-se pe rolul Curții de Apel București:
„Instanţa nu poate reţine susţinerea pârâtei în sensul că reclamanta datora acesteia o sumă de bani rezultată din contractul încheiat între părţi, deoarece sunt contrazise de considerentele sentinţei civile nr…. pronunţată de Tribunalul …., care reţine că sumele solicitate de pârâtă nu erau datorate ca urmare a situaţiei de forţă majoră certificată corespunzător de Camera de Comerţ şi Industrie a României şi, pe de altă parte de refuzul nejustificat al pârâtei de a înregistra sumele plătite de reclamantă, după încetarea situaţiei de forţă majora , deşi pârâta avea obligaţia contractuală de a ţine cont de caracterul exonerator al obligaţiei de plată pentru perioada de forţă majoră.
În drept, instanţa a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 1789Cod civil, „Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă”.
Tulburarea chiriaşului prin fapta locatorului poate fi şi una de drept, cum este cazul în speţă, deoarece pârâta a negat însuşi dreptul de folosinţă al locatarului, pe motivul neexecutării obligaţiei de plată a chiriei, obligaţie care fusese însă executată conform contractului de către reclamantă.
Cu privire la daunele interese solicitate de reclamantă, acestea reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de reclamantă, respectiv sumele plătite în temeiul contractului cu titlu de chirie, în cuantum de 686.928,53 lei.
Împotriva acestei sentinţe au formulate apel, atât reclamanta, cât şi pârâta.
Prin apelul pârâtei se solicită schimbarea în tot a sentinţei apelate şi rejudecând fondul să se dispună respingerea acţiunii introductive a reclamantei ca fiind nefondată şi admiterea cererii sale reconvenţionale.
În cuprinsul paginii 10 a sentinţei atacate la paragraful 12 instanţa de fond retine in mod greşit faptul ca susţinerile pe cererea reconvenţionala in sensul ca reclamanta ….. Romania nu datorează suma de 151.187,21 lei reprezentând facturi restante neachitate, întrucât suma solicitata de noi nu ar fi fost datorata din motivele legate de forţa majora, in condiţiile in care aveam obligaţia contractuala de a tine cont de caracterul exonerator al obligaţiei de plata pentru perioada de forţa majora.
Prin aceasta argumentare instanţa de fond dovedeşte încă o dată ca nu a verificat atent întreg probatoriul aflat in dosar.
În cauza de faţă, fiind vorba despre rezilierea contractului de închiriere, devin aplicabile regulile specifice rezilierii contractului de locaţiune, care în art. 1817 din Codul civil prevăd următoarele: ”Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii”.
În prezenta cauză, reclamanta a solicitat instanţei de judecată să pronunţe rezilierea pe cale judiciară, cu motivarea în esenţă că pârâta a denunţat contractul de închiriere, denunţare care a fost anulată de către instanţa de judecată şi ulterior aceasta nu i-a mai permis să folosească bunul închiriat – 20.000 mp din Portul Corabia.
Curtea reţine că dreptul de a solicita rezilierea contractului aparţine întotdeauna părţii care îşi execută obligaţiile contractuale, şi se exercită în contradictoriu cu partea care nu şi le execută, în speţă fiind vorba de părţile din contractul de închiriere precitat.
Or, din probatoriul administrat în cauză rezultă o situaţie contrară celei invocate de către reclamantă, şi anume, că la data de la care aceasta a formulat acţiunea în reziliere, reclamanta era partea care nu îşi executase obligaţia de plată a chiriei pentru o lungă perioadă de timp, pârâta fiind nevoită să apeleze la scrisorile de garanţie pentru a încasa o parte a preţului chiriei ajunsă la scadenţă şi neexecutată.
În ceea ce priveşte neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiei de plată a preţului chiriei de către reclamantă, Curtea reţine pe baza probei cu înscrisuri administrată în faţa instanţei de fond, următoarele:
În luna ianuarie 2012, conform adresei nr.062/11.01.2012, S.C. …. S.R.L. solicita utilizarea garanţiei de bună execuţie pentru stingerea în ordine cronologică a primelor facturi de chirie restante emise pentru fiecare contract în parte până la compensarea integrală a sumelor achitate ca şi garanţie, precum şi modificarea unor clauze contractuale cu privire la constituirea noilor garanţii.
Ulterior, după încheierea actelor adiţionale la contractul de închiriere, S.C. ….. S.R.L. a prezentat scrisorile de garanţie bancară de bună execuţie, conform adresei nr.384/15.02.2012, emise de către CITYBANK, în care se menţiona că la cererea S.C. ……..Romania S.R.L., banca se angajează irevocabil şi necondiţionat să plătească în favoarea ….. până la concurenţa sumei garantate orice sumă cerută, însoţită de o declaraţie în care sa fie specificat că ……Romania nu şi-a îndeplinit la scadenţă obligaţiile de plată conform contractului de închiriere şi actului adiţional, menţionând care sunt obligaţiile neîndeplinite.
La data de 04.07.2012, pârâta …… a început procedura de executare pentru a doua oară a garanţiilor de bună execuţie, întrucât partenerul………….Romania înregistra restanţe la plata facturilor.
În vederea recuperării creanţelor restante prin executarea scrisorilor de garanţie bancară, deoarece nu au fost îndeplinite obligaţiile contractuale privind plata facturilor, au fost întocmite adresele 6494/13.07.2012 către BRD….., adresele 6480, 6481,6482 din 13.07.2012 către CITYBANK EUROPE şi declaraţiile 6489,6490,6491 din 13.07.2012 către aceeaşi bancă.
Mai mult decât atât, Curtea reţine că la data deschiderii insolvenţei, pe rolul Judecătoriei …..se afla o cerere de ordonanţă de plată formulată de către apelanta-pârâtă, în cuantum de 151.187,21 lei, reprezentând facturi nerefuzate la plată şi însuşite prin semnătură în perioada 05.09…………….13, cerere ce a fost suspendată în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Or, având în vedere faptul că la data introducerii cererii de chemare în judecată – 03.05.2016 – reclamanta avea un istoric îndelungat şi necontestat al neexecutării obligaţiei de plată a chiriei stabilită prin contractul de închiriere nr. 174/2011, aceasta nu putea să-şi exercite dreptul de reziliere fie el şi j_______, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 1817 din Codul civil, acesta poate fi exercitat doar împotriva părţii care nu îşi execută obligaţiile născute din contract .
Prin urmare, deşi este indubitabil că a existat o situaţie de forţă majoră, perioada de timp în care aceasta s-a derulat nu a fost probată de partea care o invocă.
Însă, formularea acţiunii în reziliere la data de 03.05.2016, la peste 3 ani de la data la care a apărut situaţia de forţă majoră nu poate avea drept temei culpa pârâtei, pentru că forţa majoră înlătură culpa uneia sau alteia dintre părţi.
În plus, aşa cum s-a arătat mai sus, exonerarea de plată a chiriei ca urmare a forţei majore constituie un drept de neplată a chiriei în favoarea locatarului, şi nu o culpă a părţii care solicită plata acesteia – locatorul – de natură să constituie un temei de reziliere a contractului.
În ceea ce priveşte chestiunea potrivit căreia reclamanta nu şi-a putut continua activitatea în locaţia închiriată deoarece pârâta nu a mai permis utilizarea spaţiului, Curtea reţine că nicio probă nu a fost administrată în acest sens şi din care să rezulte culpa pârâtei cu privire la interzicerea folosirii terenului închiriat, fiind vorba doar despre simple aserţiuni.
Cu privire la daunele interese formate din preţul chiriei în cuantum de 686.928,53 lei, reprezentat de cuantumul total al chiriei şi al utilităţilor plătite pentru intervalul cuprins între ianuarie 2012-mai 2013, data denunţării unilaterale şi intempestive a contractului de închiriere.
Curtea reţine că acest cuantum al chiriei plătit în contractele cu executare succesivă nu poate constitui temei al daunelor interese, întrucât efectul rezilierii este întotdeauna pentru viitor, nefiind afectate prestaţiile deja executate de către părţi.
Rezilierea îşi produce efectele doar pentru viitor, dat fiind specificul prestaţiilor unui contract de închiriere (locaţiune), ce face ca părţile să nu se poată întoarce în timp, prin recuperarea a ceea ce s-a prestat, întrucât prestaţiile au fost deja consumate.
În ceea ce priveşte pretenţiile formulate de către pârâtă pe cale reconvenţională, Curtea pentru motivele ce se vor arăta, urmează să păstreze dispoziţiile sentinţei apelate cu privire la respingerea acestora ca neîntemeiate.
Astfel, Curtea reţine că prin cererea reconvenţională şi ulterior prin cererea de apel pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei în cuantum de 151.187,21 lei, reprezentând contravaloarea facturilor neachitate de către reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul reclamantei …….. înregistrată în registrul comerţului sub nr.JXXXXXXXXXXXX, cod fiscal RO xxxxxxxx, cu sediul procesual la CABINET AVOCAT S___ L____, cu sediul în C________, _____________.64, ___________.A, _______________________ împotriva sentinţei civile nr…..2017, pronunţată de Tribunalul G______, Secţia Civilă, ca nefondat.
Admite apelul pârâtei C N ADMINISTRAŢIA P_________ D______ F_______ SA, înregistrată în registrul comerţului sub nr. JXXXXXXXXXXX, CUI xxxxxxx, cu sediul social în G______, ____________________, judeţul G______ împotriva sentinţei civile nr.15/28.02.2017, pronunţată de Tribunalul G______, Secţia Civilă.
Schimbă în parte sentinţa apelată, în sensul că:
Respinge cererea principală ca neîntemeiată.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Cu recurs în 30 de zile de la comunicare.