Vicii ascunse? Ce fac?
Exista solutii legale cand achizitionez o locuinta cu probleme descoperite ulterior, este o intrebare frecvent adresata la inceput de clientii mei.
Raspunsul obiectiv pe care-l pot da, raportat la legislatie respectiv practica instantelor de judecata, este urmatorul:
In cazul in care cumparatorul demonstreaza cu probe (martori, imagini, inregistrari video-audio, raport de expertiza tehnica) existenta viciilor ascunse, instanta obliga vanzatorul, pe cheltuiala sa, sa remedieze problemele aparute iar, in cazul in care s-a solicitat, poate obliga vanzatorul la plata dobanzii legale incepand cu data introducerii cererii de chemare in judecata si pana la plata totala a debitului, plus plata cheltuielilor de judecata.
Aceasta ar fi una dintre solutii si cea mai des intalnita in practica in ultima perioada insa, conteaza ceea ce isi doreste cumparatorul/pagubitul sa solicite. Acesta poate solicita si inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, lipsit de vicii ori reducerea pretului platit pentru apartament ori rezolutiunea contractului, respectiv anularea vanzarii si repunerea în situatia anterioara, cand se returneaza apartamentul vanzatorului si banii cumparatorului. Este foarte important de precizat ca se poate solicita una din variantele de mai sus, chiar si in cazul in care vanzatorul nu stia de existenta acestor vicii.
De exemplu, s-au retinut urmatoarele aspecte intr-o hotarare judecatoreasca definitiva:
,,S-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii ….., în contradictoriu cu pârâţii ….. şi ……….. .
În temeiul art. 1710 alin. (1) lit. a) din Codul civil, a constat existenţa unor vicii ascunse la imobilul situat în oraşul …., ….., şi a obligat pârâţii să plătească reclamanţilor suma de ………….lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de remediere necesare a fi efectuate pentru înlăturarea viciilor ascunse identificate şi evaluate prin Raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii, întocmit de domnul expert ………., completat la data de 12.01.2021 şi la data de 04.05.2022, parte integrantă din prezenta hotărâre.
A obligat pârâţii să plătească reclamanţilor dobânda legală aferentă sumei de ……… lei începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată – 22.01.2020 şi până la plata integrală a debitului.
A obligat pe pârâţi să predea reclamanţilor cartea tehnică a imobilului.
A obligat pe pârâţi să plătească reclamanţilor suma de ………… lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 1401 lei reprezintă contravaloarea taxei judiciare de timbru, 3953,90 lei reprezintă onorariu de expert, iar 5000 lei reprezintă onorariu de avocat.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele:
În fapt, reclamanţii ……… au încheiat cu pârâţii … şi …. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ….. din 08.02.2017 de către SPN …. prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren şi construcţie situat în intravilanul localităţii ……….înscris în CF nr. …… a localităţii …...
Prin clauza contractuală 5.3 vânzătorii pârâţi s-au obligat să garanteze pe cumpărători împotriva viciilor ascunse ale imobilului care existau la data autentificării, conform prevederilor art. 1707 şi urm. C.civ.
După ce reclamanţii s-au mutat în imobil, aceştia au constatat că acesta prezintă vicii ascunse, vicii ce creează un disconfort semnificativ în utilizarea construcţiei. De asemenea, pârâţii nu le-au predat reclamanţilor cartea tehnică a imobilului.
În drept, conform art 1672 din Codul civil vânzătorul are următoarele obligaţii principale: 1. să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut; 2. să predea bunul; 3. să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Potrivit art 1707 din Codul civil, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic. Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent. Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.
Aplicând normele legale precitate situaţiei litigioase dintre părţi, instanţa a reţinut că din Raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii, întocmit de domnul expert ……., completat la data de 12.01.2021 şi la data de 04.05.2022, parte integrantă din prezenta hotărâre, rezultă că la imobilul situat în localitatea …….., există următoarele deficienţe: Inundaţii/infiltraţii în camera tehnică în care este montat hidroforul şi sistemul de dedurizare. Camera tehnică nu este hidroizolată, ceea ce a deteriorat hidroforul, fiind necesară înlocuirea cu unul nou de către reclamant; Probleme la geamurile montate – infiltraţii de apă între foile geamurilor; Infiltraţii de apă la peretele despărţitor la nivelul parterului, respectiv terasa de la intrare – din cauza acestor infiltraţii, la parterul construcţiei se constată degradări, cu desprinderea tencuielii. ### de ploaie de pe terasa exterioară nu se evacuează, iar unele plăci de gresie de mişcă; În baia matrimonială, şapa nu a fost realizată în câmp continuu, ci doar ăe puncte lipite de gresie, motiv pentru care plăcile de gresie s-au desprins; Probleme la vopseaua decorativă – la terasa de la nivelul mansardei, în zona parapetului, vopseaua de exfoliază, inclusiv cu porţiuni de tencuială, iar la terasa de la nivelul parterului, termoizolaţia tencuită se mişcă pe porţiunea din dreapta.
A reţinut de asemenea că martorul ……. a relatat că a văzut personal viciile construcţiei, iar aceste deficienţe sunt uşor observabile şi din planşele foto depuse la dosar.
În ceea ce priveşte apărările pârâţilor referitoare la faptul că hidroforul nu trebuia să fie amplasat în camera tehnică, în acord cu expertul, instanţa a reţinut că la dosarul cauzei nu există nicio dovadă că acest hidrofor trebuia montat în baia de la parter, din planul anexă la contractul de vânzare-cumpărare rezultând că încăperea respectivă, de la parter, avea destinaţia de grup sanitar.
Instanţa a constatat apoi că problemele legate de infiltrarea apei între foile de geam sunt vizibile şi din planşele foto depuse la dosar, iar din interogatoriile administrate rezultă că apa de pe terasă se adună în mijlocul acesteia, nu lângă balustradă, de unde rezultă că terasa nu a fost edificată corespunzător întrucât nu există o pantă necesară scurgerii apelor pluviale. De altfel, în cauză nu a fost administrată nicio probă din care să rezulte că problemele de la terasă ar fi cauzate de balustrada montată ulterior.
S-a mai reţinut, conform raportului de expertiză, că defecţiunile au apărut ulterior vânzării, dar ca urmare a unor vicii ascunse ce nu puteau fi prevăzute la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa nu a reţinut ca fiind fondate apărările pârâţilor referitoare la faptul că viciile nu erau ascunse întrucât existau mici infiltraţii la momentul încheierii contractului, întrucât, aşa cum rezultă şi din raportul de expertiză, defecţiunile reclamate au apărut ulterior, reclamanţii neavând cum să îşi dea seama de existenţa problemelor şi a amplorii acestora la momentul încheierii convenţiei.
De asemenea, în dezacord cu pârâţii, instanţa a considerat viciile descoperite ca având un grad semnificativ de gravitate, existenţa acestora producând în mod evident un disconfort semnificativ în utilizarea obişnuită a construcţie. Observând planşele foto şi amploarea defecţiunilor, instanţa a apreciat că reclamanţii ar fi achitat cu siguranţă un preţ mai mic pentru imobil, dacă ar fi cunoscut viciile care afectează construcţia.
Pentru aceste considerente, instanţa a admis în parte cererea de chemare în judecată, a constatat existenţa viciilor ascunse la imobilul la imobilul situat în oraşul …….., şi va obliga pârâţii să plătească reclamanţilor suma de …………lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de remediere necesare a fi efectuate pentru înlăturarea viciilor ascunse identificate şi evaluate prin Raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii, întocmit de domnul expert …………, completat la data de 12.01.2021 şi la data de 04.05.2022, parte integrantă din prezenta hotărâre.
Referitor la dobânda legală aferentă sumei de …………..lei, solicitată de către reclamanţi începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată, a reţinut că, în drept, conform art. 1536C.civ., în cazul altor obligaţii decât cele având obiect plata unei sume de bani, executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală, calculată de la data la care debitorul este pus în întârziere asupra echivalentului în lei a obligaţiei, cu excepţia cazului în care s-a stipulat o clauză penală ori creditorul poate dovedi un prejudiciu mai mare cauzat de întârzierea în executarea obligaţiei. În prezentul litigiu, pârâţii aveau obligaţia legală de a garanta reclamanţii contra viciilor bunului. După cum s-a reţinut mai sus, existenţa viciilor a fost demonstrată şi fusese şi notificată anterior, în repetate rânduri, pârâţilor. Pentru aceste motive, instanţa a constatat că cererea este întemeiată, motiv pentru care va obliga pârâţii să plătească reclamanţilor dobânda legală aferentă sumei de ……………….. lei începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată – 22.01.2020 şi până la plata integrală a debitului.
Instanţa a obligat totodată pe pârâţi să predea reclamanţilor cartea tehnică a imobilului. S-a reţinut, în motivare, că pârâţii nu au negat că nu au predat cartea tehnică a imobilului, ci au afirmat că nu ştiu dacă deţinerea acesteia şi predarea era obligatorie la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Instanţa a arătat însă că potrivit art. 27 din Legea nr. 10/1995 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea în construcţii, forma în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, proprietarii construcţiilor au următoarele obligaţii principale:b) păstrarea şi completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei şi predarea acesteia, la înstrăinarea construcţiei, noului proprietar.
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind cheltuielile de judecată, conform art. 451 alin. (1) din Codul de procedură civilă, cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbrul judiciar, onorariile avocaţilor, ale experţilor şi ale specialiştilor numiţi în condiţiile art. 330 alin. (3), sumele cuvenite martorilor pentru deplasare şi pierderile cauzate de necesitatea prezenţei la proces, cheltuielile de transport şi, dacă este cazul, de cazare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului. Potrivit art. 453 din Codul de procedură civilă, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Daca este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
În completare, art. 452 din Codul de procedură civilă prevede că partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei.
Reclamanţii au făcut dovada efectuării cheltuielilor de judecată în cuantum total de …………… lei, din care 1401 lei reprezintă contravaloarea taxei judiciare de timbru, 3953,90 lei reprezintă onorariu de expert, iar 5000 lei reprezintă onorariu de avocat, motiv pentru care şi acest petit va fi admis în mod corespunzător.’’
De asemenea, mai sunt si altfel de situatii care se pot incadra in categoria viciilor ascunse. De exemplu, atunci cand sunt probleme legate de izolatia apatamentului, centrala termica poate consuma enorm, umiditatea poate fi peste nivelul normal sau se poate instala mucegaiul, extrem de nociv pentru sanatatea familiei.
Totusi, interpretând aceste dispoziţii legale, rezulta ca nu orice viciu al lucrului vandut atrage raspunderea vânzatorului. Astfel, defectele lucrului trebuie sa indeplineasca trei conditii.
Viciul trebuie să fie ascuns. Viciul este ascuns când nu a fost adus la cunoştinţa cumparatorului la incheierea contractului si nici nu putea fi descoperit de cumparator la momentul predarii lui (art. 1707 alin. 2-4 Noul Cod Civil).
Viciul sa fi existat in momentul predarii lucrului. Potrivit art. 1707 alin. 3 Noul Cod Civil, garanţia vanzatorului este datorata „daca viciul sau cauza lui exista la data predarii bunului". Rezulta ca vanzatorul datoreaza garantie si pentru viciul care apare ulterior predarii lucrului, dar care isi are cauza producerii anterior acestui moment. Astfel, potrivit conceptiei Codului Civil, nu este necesar ca viciul sa existe anterior predarii in toata amploarea sa, fiind suficient sa existe doar un inceput al acestuia (ori numai cauza).
Viciul sa fie grav. Pentru a atrage raspunderea vanzatorului, lucrul vandut trebuie sa fie afectat de vicii, in asa masura incat sa devina impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa sau sa micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi cumparat la un pret mai mic. Asadar, nu orice deficiente ale lucrului vandut sunt susceptibile de a atrage raspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumita gravitate. Gravitatea viciului fiind o situaaie de fapt, ramane sa fie apreciata de instanta. Dupa cum s-a retinut în practica judecatoreasca, gravitatea viciilor nu reclama cu necesitate ca lucrul sa fie afectat în chiar esenta, in substanta lui, fiind suficienta si o diminuare a valorii de circulatie a bunului, cauzata de existenta viciilor ascunse.
Chiar daca un avocat poate intermedia o negociere cu dezvoltatorii imobiliari pentru a rezolva aceste probleme in mod amiabil, fara a mai fi nevoie de demararea procedurililor legale, raportandu-ne la practica din tara, de cele mai multe ori, dezvolatatorii imobiliari neaga existenta acestor probleme si numai instanta poate face dreptate cumparatorilor.
Daca sunteti intr-o astfel de situatie puteti trimite pe email la contact@avocatbogdanpalade.ro cazul dumneavoastra sau imi puteti scrie pe whats app la 0740 807 892 si va raspund in cel mult 24 ore.