Procedura evacuarii chiriasului de catre proprietar!

Procedura evacuarii chiriasului de catre proprietar.

În funcţie de calitatea persoanei a cărei evacuare este urmărită, procedura prealabilă este guvernată de dispoziţii legale diferite.

Conform art. 1038 alin 1 din C.pr.civ., în cazul în care persoana care ocupă imobilul are calitatea de fost locatar, acesta trebuie să fie notificat prin intermediul executorului judecătoresc cu privire la eliberarea imobilului în termen de 30 de zile de la primirea notificării. Alineatele 2 şi 3 ale art. 1038 din C.pr. civ prevăd dispoziţii particulare ale procedurii notificării şi disting între cazul contractelor de locaţiune încheiate pe durată nedeterminată şi a celor încheiate pe durată determinată.

În cazul în care ocuparea imobilului nu este precedată de existenţa unui contract de locaţiune, procedura notificării este reglementată de dispoziţiile art. 1039 din C.pr. civ. conform căruia notificarea va fi emisă în scris ocupantului şi va cuprinde solicitarea eliberării imobilului în termen de 5 zile de la primirea comunicării.

În vederea verificării legalităţii procedurii prealabile a notificării, calitatea persoanei care ocupă imobilul este importantă, iar termenii care prezintă interes în prezenta cauză, respectiv termenul de locatar şi ocupant sunt definiţi în cuprinsul art. 1034 din C.pr.civ.

Practica judiciara:

• Promovarea procedurii evacuării din imobilele folosite fără drept în faţa instanţei de judecată este condiţionată, conform art. 1038-1039 din C.pr.civ., de urmarea unei proceduri prealabile prin care locatarul/ ocupantul imobilului este notificat cu privire la eliberarea imobilului.
• Astfel, în funcţie de calitatea persoanei a cărei evacuare este urmărită, procedura prealabilă este guvernată de dispoziţii legale diferite.
• Conform art. 1038 alin 1 din C.pr.civ., în cazul în care persoana care ocupă imobilul are calitatea de fost locatar, acesta trebuie să fie notificat prin intermediul executorului judecătoresc cu privire la eliberarea imobilului în termen de 30 de zile de la primirea notificării.
• Alineatele 2 şi 3 ale art. 1038 din C.pr.civ. prevăd dispoziţii particulare ale procedurii notificării şi disting între cazul contractelor de locaţiune încheiate pe durată nedeterminată şi a celor încheiate pe durată determinată.
• În cazul în care ocuparea imobilului nu este precedată de existenţa unui contract de locaţiune, procedura notificării este reglementată de dispoziţiile art. 1039 din C.pr. civ. conform căruia notificarea va fi emisă în scris ocupantului şi va cuprinde solicitarea eliberării imobilului în termen de 5 zile de la primirea comunicării
• În vederea verificării legalităţii procedurii prealabile a notificării, calitatea persoanei care ocupă imobilul este importantă, iar termenii care prezintă interes în prezenta cauză, respectiv termenul de locatar şi ocupant sunt definiţi în cuprinsul art. 1034 din C.pr.civ. Astfel, conform art. 1034 alin 1 lit. b) din C.pr.civ. calitatea de locatar derivă din existenţa unui contract de închiriere sau arendare prin care s-a transmis folosinţa imobilului, iar conform art. 1034 alin 1 lit. e) din C.pr.civ, ocupantul este persoana care ocupă în fapt imobilul, cu îngăduinţa sau fără îngăduinţa proprietarului.
• Caracteristic pentru calitatea de ocupant este faptul că ocuparea de către acesta a imobilului nu este urmarea existenţei unui contract de locaţiune.
• În cauză, susţinerile pârâtului conform cărora acesta are calitate de locatar, existând un contract de închiriere prin care i-a fost transmisă folosinţa imobilului, nu sunt întemeiate. Astfel, instanţa reţine că deşi a invocat existenţa unui contract de închiriere, pârâtul nu a dovedit existenţa acestuia.
• În consecinţă, procedura prealabilă pe care reclamanta trebuia s-o urmeze este cea prevăzută de art. 1039 din C. pr.civ. Articolul 1039 din C.pr.civ. prevede faptul că notificarea referitoare la eliberarea imobilului trebuie emisă în scris, iar în cuprinsul acesteia ocupantului îi va fi pus în vedere să elibereze imobilul în termen de 5 zile de la primirea notificării.
• Textul legal nu prevede modalitatea de comunicare a notificării spre diferenţă de art. 1038 din C.pr.civ. care priveşte notificarea locatarilor şi impune ca notificarea să fie emisă prin intermediul executorului judecătoresc.
• Având în vedere modalitatea de reglementare a procedurii notificării ocupantului, instanţa apreciază că legalitatea procedurii nu este condiţionată de comunicarea notificării urmând vreo formalitate aparte, astfel încât orice modalitate de comunicare care permite încunoştinţarea efectivă a ocupantului şi posibilitatea probării comunicării către ocupant este legală.
• În cauză, reclamanta a urmat procedura prealabilă, notificând pârâtul pentru a elibera imobilul în termen de 5 zile de la primirea comunicării. Notificarea a fost comunicată prin intermediul executorului judecătoresc, iar procesul-verbal de înmânate este ataşat dosarului cauzei ( filele nr. 8-12).
• Analizând cele două înscrisuri, notificarea şi dovada de comunicare, instanţa reţine că în cuprinsul notificării este inserată solicitarea eliberării imobilului în termen de 5 zile de la comunicare, iar pârâtului i-au fost aduse la cunoştinţă consecinţele refuzului conformării.
• De asemenea, procedura de comunicare a fost legal îndeplinită, astfel cum reiese din cuprinsul procesului-verbal de înmânare, executorul judecătoresc, constatând lipsa ocupantului, a afişat notificarea pe uşa imobilului, conform art. 1037 din C.pr.civ. Instanţa reţine că art. 1037 din C. pr. civ. instituie reguli specifice în ceea ce priveşte comunicarea actelor de procedură către ocupant/ locatar, scopul fiind acela de a înlătura o posibilă tergiversare cauzată de imposibilitatea identificării corecte a domiciliului efectiv al ocupantului, tergiversare care nu este în acord cu celeritatea şi urgenţa care caracterizează procedura evacuării.
• Faţă de raţiunea derogării de la regulile de drept comun în privinţa comunicării actelor de procedură, instanţa apreciază că aceeaşi procedură este aplicabilă şi în cursul procedurii prealabile când se procedează la notificarea ocupantului/ locatarului, astfel încât dispoziţiile prevăzute de art. 1037 din C.pr.civ. nu sunt rezervate doar procedurii desfăşurate în faţa instanţei de judecată.
• În consecinţă, instanţa reţine că susţinerile pârâtului conform cărora nu a primit notificarea nu sunt întemeiate, notificarea fiind legal comunicată prin afişarea acesteia la uşa imobilului, iar modalitatea de comunicare a permis cunoaşterea efectivă a conţinutului notificării.
• Faţă de argumentele expuse anterior, instanţa va respinge excepţia inadmisibilităţii ca neîntemeiată.
• Pe fondul cauzei, analizând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa reţine că cererea de evacuare formulată de reclamantă este întemeiată pentru argumentele care vor fi expuse în continuare.
• În fapt, instanţa reţine că în data de …2016, conform actului de adjudecare ( filele nr. 13-16), imobilul situat în Bucureşti, sector 2, ap. 11, identificat cu nr. cadastral …, a fost adjudecat de reclamantă în urma organizării unei licitaţii publice.
• Urmare a adjudecării imobilului de către reclamantă, în data de ….2016 a fost autentificat contractul de vânzare, sub nr. …, prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat anterior de la B. I. C. SRL la reclamantă.
• În prezent, conform susţinerilor reclamantei necontestate de pârât, acesta din urmă ocupă apartamentul nr. 11 din imobilul identificat anterior.
• În drept, instanţa menţionează că recursul la procedura evacuării este posibilă în cazul în care titlul care a stat la baza ocupării nu mai produce efecte sau în cazul în care ocuparea imobilului are loc doar în fapt, cu toleranţa sau fără toleranţa proprietarului, astfel cum acesta este definit în cuprinsul art. 1034 din C.pr.civ.
• Astfel, din dispoziţiile art. 1040-1041 din C.pr.civ. reiese faptul că se poate apela la procedura evacuării în măsura în care persoana care ocupă imobilul, în lipsa unui titlu care să îi permită folosinţa, nu s-a conformat notificării de a elibera de bunăvoie imobilul.
• În cauză, instanţa reţine că este incidentă a doua ipoteză dintre cele menţionate anterior, respectiv pârâtul are calitatea de ocupant care a ocupat şi ocupă imobilul în fapt, fără existenţa vreunui titlu care să-i acorde beneficul folosinţei.
• În acest caz, ocupantul care poate beneficia de îngăduinţa proprietarului sau poate ocupa imobilul în lipsa unei astfel de îngăduinţe, este obligat să elibereze imobilul la solicitare. Susţinerile pârâtului referitoare la existenţa unui titlu care îi oferă dreptul să ocupe imobilul nu sunt întemeiate şi nu vor fi reţinute de instanţă.
• Argumentele pentru respingerea susţinerilor pârâtului au fost arătate deja în soluţionarea excepţiei invocate. Astfel, instanţa menţionează că existenţa unui contract de închiriere nu a fost dovedită, pârâtul nu a administrat nicio probă care să ateste existenţa contractului. De altfel, din extrasele de cartea funciară depuse la dosar, atât de către reclamantă, cât şi de către societatea B. I. C. SRL ( filele nr. 65-68, 68), dar şi din menţiunile referitoare la imobil din cuprinsul contractului de vânzare autentificat sub nr. ../…2016 ( filele nr. 17-44) nu reiese existenţa vreunui contract de închiriere, acesta nefiind notat pentru opozabilitate în cartea funciară a imobilului.
• Aspectele invocate de pârât care privesc opozabilitatea contractului de închiriere invocat nu au relevanţă având în vedere faptul că existenţa contractului nu a fost probată, fiind astfel redundant să fie analizate eventuale condiţii de opozabilitate. Instanţa va menţiona, însă, că dispoziţiile art. 1819 din C.Civil invocate de pârât nu sunt aplicabile situaţiei conturate în cauză pentru că acestea privesc cazul în care titlul persoanei care a transmis dreptul de folosinţă este desfiinţat retroactiv, or situaţia din cauza este diferită, imobilul fiind înstrăinat.
• În cazul înstrăinării imobilului ce face obiectul unui contract de locaţiune sunt incidente dispoziţiile art. 1811 din C.Civil, opozabilitatea contractelor de închiriere faţă de noul dobânditor, în cazul imobilelor înscrise în cartea Funciară fiind condiţionată de înscrierea contractului în Cartea funciară.
• Operator de date cu caracter personal nr. 2891 Prezentul înscris conţine date cu caracter personal ce intră sub protecţia Legii nr. 677/2011. Persoanele cărora li se adresează prezentul înscris, precum şi terţele persoane care intră în posesia acestuia au obligaţia de a proteja, conserva şi folosi datele cu caracter personal în condiţiile prevăzute de Legea nr. 677/2011 şi cu respectarea art. 71-74 C.civ 156 Astfel, faţă de considerentele dezvoltate, instanţa reţine că reclamanta, în calitate de proprietar al imobilului, este îndreptăţită să solicite evacuarea pârâtului din imobil pentru lipsă de titlu, iar cererea de chemare în judecată va fi admisă, urmând a se dispune evacuarea pârâtului din imobilul situat în Bucureşti, sector 2, ap. 11, identificat cu nr. cadastral …
• Referitor la capătul de cerere constând în obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că potrivit art. 452 din C.pr. civ., partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă dovada existenţei şi întinderii acestora.
• În cauză, reclamanta a efectuat dovada unor cheltuieli de judecată în cuantum de 100 de lei reprezentând contravaloare a taxei de timbru. În consecinţă, în temeiul art. 453 rap la 452 din C. pr. civ. acesta capăt de cerere va fi admis urmând ca pârâtul să fie obligat la plata către reclamantă a sumei de 100 de lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Avocat actiune in evacuare chirias, Actiune in neplata chiriei, Cum il da afara un proprietar pe chirias?Avocat bun Bucuresti, Sector 1,2,3,4,5 si 6, Buftea si Cornetu