Actiune drept de servitute 2020

Dreptul de servitute –

poți avea drepturi asupra imobilului altei persoane?

Din cele mai vechi timpuri vecinii au trait și au încercat să găsească cât mai multe soluții pentru a beneficia de toată proprietatea disponibilă dar fără a genera dificultăți celorlalte proprietăți.

Sunt anumite situații când, din cauza poziționării proprietăților, unele persoane nu beneficiază de acces la drumurile principale.

Pentru a evita problemele generate de neînțelegerile dintre vecini, leguitorul român a reglementat anumite reguli în această materie.

În acest context, dreptul de servitute reprezintă dreptul real pe care proprietarul unui imobil (spre exemplu un teren), care este denumit în termeni juridici fond dominant, îl are asupra imobilului unei alte persoane (fond aservit).

Spre exemplu, 2 studente la o facultate din București se decid să închirieze un apartament cu 2 camere. Locuința închiriată este semidecomandată, în sensul că aceesul către intrarea în apartament și către bucătarie se face prin sufrageria apartamentului. Cele două studente au hotărât ca una dintre ele să locuiască în sufragerie și cealaltă să locuiască în dormitor. În aceste condiții, pentru ca studenta care locuiește în dormitor să poate avea acces la intrarea în apartament dar și la bucătărie, aceasta va trebui să treacă prin sufrageria deținută de colega sa.

În termeni juridici, dormitorul în care locuiește studenta și care nu are acees la intrarea în apartament va fi fondul dominant, iar sufrageria va fi fondul aservit, adică fondul asupra căruia se instituie dreptul de servitute.

În realitate, când vorbim de dreptul de servitute, avem în vedere faptul că există două proprietăți (imobile) cu doi proprietari diferiți, doi vecini. Atunci când unul dintre proprietari (fondul dominant), este nevoit să treacă pe proprietatea vecinului său (fondul aservit), atunci se va institui dreptul de servitute.

Cum se constituie dreptul de servitute?

Potrivit dispozițiilor Codului civil, dreptul de servitute se poate constitui:

• prin act juridiv (înlegere dintre părți, convenție);
• prin uzucapiune.

Așadar, servitutea vizează doi proprietari de imobile (doi vecini), dintre care unul primește dreptul de a utiliza proprietatea ceilulalt. Deși se poate crede că acesta se referă doar la drepturi de trecere, în realitate leguitorul român a prevăzut mai multe tipuri de servitute, printre care:

• servitutea aparentă – anume contrângerea este marcată vizibil printr-o usă, fereastră etc.;
• servitute continuă – exercitarea nu necesită intervenția unei persoane;
• servitute urbană – este stabilită în folosul unei clădri;
• servitute legală – constituită prin puterea legii, spre exemplu servitutea de trecere, a șanțului comun etc.

Care sunt drepturile și obligațiile celor doi proprietari?

Drepturile și obligațiile proprietarilor fondului dominant:

• dreptul de a exercita servitutea (ca de exemplu construirea unui drum) și suportarea cheltuielile aferente;
• are obligația de a nu agrava situația fondului aservit și de a nu îi cauza prejudicii, pierderi.

În situația în care construcția realizată de proprietarul fondului dominant beneficiază ambelor fonduri, atunci cheltuielile nu vor fi suportate doar de proprietarul fondului dominant, ci de ambii vecini.

Drepturile și obligațiile proprietarilor fondului aservit:

• dreptul șă își exercite dreptul său de proprietate asupra imobilului, în limitele prevăzute de servitute;
• obligația de a permite exercitarea dreptului de servitute;
• obligația de a nota dreptul de servitute în cartea funciară.

O excepție importantă prevăzută de dispozițiile Codului civil, este că proprietarului fondului aservit (asupra căruia se instituie servitutea) are posibilitatea să schimbe locul prin care se exercită servitutea în măsura în care servitutea poate fi exercitată în aceleași modalități comode pentru vecinul său, DACĂ proprietarul fondului aservit are un interes serios și legitim.

ATENȚIE! Dreptul de servitute poate fi constituit pe o anumită durată determinată, care va fi menționată în convenția părților, spre exemplu 10 ani.

Un alt aspect important este că dreptul de servitute se transmite, prin moștenire sau vânzare sau orice altă modalitate de înstrăinare a proprietății.

În aceste condiții, se poate pune întrebarea „se poate răscumpăra servitutea?”

Dreptul de servitute poate fi răscumpărat de proprietarul fondului aservit (asupra căruia este instituită servitutea) numai dacă există o disporporție, o diferență vadită, clară între utilitatea pe care o aduce vecinului (fondului dominant) și inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.

Spre exemplu, în cazul terenurilor agricole, există posibilitatea ca doi vecini să încheie o convenție prin care proprietarul fondului dominant să aibă dreptul de trecere pe terenul vecinului, dar acest drept de trecere îi provoacă o pagubă însemnată proprietarului fondului aservit, prin distrugerea culturii sau prin deprecierea valorii terenului. În această situație, dacă proprietarul fondului dominant ar avea și alte posibilități de acces la drumul principal, care se pot desfășura în aceleași condiții ca până în acel moment, proprietarul fondului aservit poate să solicite răscumpărarea dreptului de servitute.

În situația în care cei doi vecini nu se înțeleg, fie că sunt neînțelegeri cu privire la preț, fie că sunt neînțelegeri cu privire la calea de acces, proprietarul fondului aservit se poate adresa instanței de judecată pentru suplinirea consimțământului fondului dominant.

Cum poate înceta dreptul de servitute?

Există mai multe modalități, printre care:

• prin consolidare – atunci când cele două fonduri devin proprietatea aceleiași persoane. Spre exemplu, în cazul celor două terenuri agricole, dacă unul dintre vecini cumpără terenul celuilalt, atunci dreptul de servitute se stinge;
• prin renunțare făcută de proprietarul fondului dominant ( cel care beneficiază de dreptul de servitute);
• prin ajungerea la termen;
• prin răscumpărare – astfel cum am exemplificat anterior;
• prin neuzul timp de 10 ani – spre exemplu se instituie o servitute de trecere prin curtea vecinului, dar această trecere nu a fost folosită timp de 10 ani, atunci dreptul de servitute se va stinge;
• prin dispariția utilității acestei servituți – spre exemplu se intuie servitutea pentru ca unul dintre vecini să aibă acces la drumul principal, dacă se contruiesc mai multe drumuri pe care proprietarul fondului dominant le poate utiliza, atunci servitutea devine inutilă;

Iată o decizie relevantă a instanțelor de judecată:

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 407/2019, pronunțată de Tribunalul Cluj:

”Reclamanta a solicitat eliberarea unui certificat de urbanism în scop de construire. Certificatul solicitat nu a fost emis în scop de construire ci în scop de informare, având în vedere că imobilul este grevat de o servitute de utilitate publică, sens în care nu este permisă edificarea de construcţii şi se solicită dezmembrarea suprafeţei de teren grevate şi înscrierea ei în CF cu titlul de teren rezervat în vederea exproprierii.

Temeiul de drept care a stat la baza acestei conduite a autorităţii publice locale a fost art. 25 din RLU.

Reclamanta critică conduita administraţiei şi arată că aceasta este nelegală, astfel că a iniţiat prezentul demers judiciar.
Precizează reclamanta că procedura de dezmembrare este abuzivă, că noţiunea de rezervare nu este una legală şi nu corespunde exigenţelor CEDO în materie , că textul normei locale este unul ambiguu şi confuz, că autoritatea a instituit reglementarea referitoare la servitutea de utilitate publică cu depăşirea competenţelor sale, că reclamanta suferă o vătămare actuală a dreptului de proprietate.

Astfel reclamanta solicită anularea art. 25 din RLU dar şi obligarea autorităţii la emiterea certificatului de urbanism în scop de construire.
Instituţiile pârâte au susţinut că au rezolvat cererea reclamantei în mod legal, cu exercitarea dreptului de apreciere în limitele sale legale.
Instanţa împărtăşeşte însă punctul de vedere al reclamantei sub toate aspectele invocate, dar apreciază că problema adusă în discuţie trebuie privită din două puncte de vedere : cel al servituţilor legale şi cel al exproprierii.

Sub aspectul servituţilor legale, de utilitate publică, se reţine că instanţele s-au mai pronunţat în legătură cu prevederile art. 25 din vechea reglementare, în cadrul dosarului nr. 1986/117/2016 şi 2729/117/2016.

Deşi obiectul cauzei este diferit, fiind vorba de o altă reglementare din RLU nou aprobată prin HCL nr. 737/18.07.2017, reglementările sunt asemănătoare şi se subsumează aceleiaşi chestiuni juridice a instituirii unor servituţi legale de utilitate publică aferente drumurilor, căilor de acces. Dacă în vechea reglementare se instituiau servituţi şi terenul aferent servituţilor se trecea în mod obligatoriu în patrimoniul UAT, în prezent acelaşi teren se dezmembrează şi se reînscrie în CF sub număr cadastral distinct şi cu destinaţia de teren rezervat servituţii de utilitate publică, care, după caz, poate fi donat UAT sau poate rămâne în patrimoniul proprietarului. Acest teren nu poate fi folosit de către proprietar decât pentru lucrări de întreţinere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinaţie, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afişaj, firme şi reclame.

Reţine instanţa, în primul rând, că problema servituţii a rămas şi în prezentul dosar, deşi s-au modificat termenii de reglementare a acesteia.
Dacă prin reglementarea veche s-a instituit servitutea potrivit planşelor aferente căilor de comunicaţii, noi şi vechi, stabilite prin PUG, în noua reglementare s-a reţinut că terenurile aferente căilor de acces sunt afectate de o servitute publică.

Această servitute, apreciază instanţa, nu poate fi interpretată decât în sensul că servitutea în vigoare prevăzută este cea cu acelaşi conţinut ca şi cea reglementată în OG 43/1997.

Şi aceasta deoarece prin Sentinţa civilă nr. 4034/2016 a Tribunalului Cluj, rămasă definitivă prin respingerea recursului şi intrată în puterea lucrului judecat, s-a stabilit că o servitute legală nu poate fi instituită prin act administrativ normativ ci doar prin lege. S-a reţinut în sentinţa menţionată că instituirea servituţilor de utilitate publică prin act administrativ normativ contravine Constituţiei, OG 43/1997, ale art. 556, 602 şi 755 din noul Cod civil, deoarece servitutea se poate constitui doar prin act juridic : convenţie sau testament ( în lumina noului Cod civil ) iar limitările dreptului de proprietate se pot institui doar prin lege, ceea ce nu era cazul în speţă o hotărâre a consiliului local neechivalând cu legea.

S-a reţinut că prin acte administrative ale autorităţilor locale, se poate doar delimita servitutea existentă prevăzută în norme juridice cu forţă superioară, respectiv zonele de siguranţă şi de protecţie iar servitutea rămâne cea cu conţinutul prevăzut de OG 43/1997.

Conţinutul obligaţiilor proprietarilor de terenuri adiacente drumurilor au fost expres determinate potrivit textelor legale menţionate, respectiv să asigure scurgerea apelor în mod corespunzător, să nu execute construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea pe drum, să nu execute lucrări care periclitează stabilitatea drumului sau să modifice regimul apelor subterane sau de suprafaţă.

Reglementarea din actualul art.25 este diferită însă, respectiv se prevede că pe terenul afectat de servitute se pot executa doar lucrări de întreţinere curentă, modificări interioare sau schimbări de destinaţie, lucrări cu caracter provizoriu: panouri de afişaj, firme şi reclame, ceea ce contravine conţinutului servituţii prevăzute în OG 43/1997. Apoi, se mai reţine că ordonanţa nu limitează coeficienţii urbanistici pe parcela de teren ce este grevată de servitutea de utilitate publică, cum o face art.25 alin. ultim.

Conţinutul servituţii reglementate de OG 43/1997 nu presupune vreo dezmembrare sau vreo altă condiţionare, respectiv aceea de a rezerva terenul pentru servitutea de utilitate publică.

Prin urmare, apreciază instanţa că sub aspectul reglementării conţinutului servituţii, prin HCL atacată s-au încălcat norme juridice de ierarhie superioară prin reglementarea în plus a unor condiţionări ce afectează dreptul de proprietate dar şi hotărâri judecătoreşti anterioare intrate în puterea de lucru judecat. Sub aspectul art.2 alin. 1 lit. n din Legea 554/2004, conduita autorităţii echivalează cu excesul de putere, respectiv, dreptul de apreciere a fost exercitat prin încălcarea limitelor competenţei prevăzute de lege şi prin încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor.

Apreciază instanţa că obligaţia de dezmembrare şi lipsa posibilităţii de valorificare a parcelei sub aspectul indicilor urbanistici aduce o atingere directă dreptului de proprietate al reclamantei.

Sub aspectul exproprierii, respectiv al unei exproprieri viitoare, reţine instanţa că autorităţile administraţiei publice locale au susţinut că, având în vedere evoluţia previzibilă a factorilor sociali, geografici, economici şi culturali va fi în viitor nevoie de lărgirea căilor de acces.

Au susţinut autorităţile că demersul de rezervare a terenului reprezintă o fază premergătoare exproprierii prevăzute de Legea 33/1994.
Instanţa nu contestă urmărirea acestui deziderat al autorităţii locale, de lărgire a căilor de acces. Acest demers nu poate fi însă unul împovărător pentru proprietarii terenurilor adiacente căilor de acces, trebuind să fie păstrat un just echilibru între interesul public şi interesul particularilor.
Pe de-o parte, se reţine că efectuarea lucrărilor de lărgire a B-dului Muncii este incertă sau cel puţin nu este de o perspectivă apropiată, având în vedere că zona este construită şi integrată din punct de vedere urbanistic. Construcţiile existente respectă aliniamentele prevăzute în normele urbanistice din momentul autorizării acestora. În aceste condiţii, interdicţia de construire impusă reclamantei, ca urmare a rezervării terenului, este excesivă. Reclamanta doreşte extinderea şi modificarea unei construcţii vechi însă datorită instituirii servituţii şi a rezervării terenului, pretinse a fi faze anterioare ale unei exproprieri, parcela sa a devenit neconstruibilă. Caracterul excesiv al interdicţiei este dovedit şi de împrejurarea că plângerea prealabilă a reclamantei a fost admisă şi că proiectantul a propus restrângerea aliniamentului, însă consecinţele admiterii plângerii prealabile nu se pot materializa decât într-un viitor PUG, conform autorităţilor.

Pe de altă parte, până la expropriere, în sensul Legii 33/1994 mai sunt mulţi paşi administrativi de urmat, inclusiv declararea utilităţii publice. Autorităţile pârâte nu au susţinut că se declară gata de a demara formalităţile de expropriere a terenului aferent servituţii de utilitate publică şi de plată a despăgubirilor corespunzătoare. Prin urmare, interdicţia de a construi are o întindere nedefinită în timp, în condiţiile în care şi exproprierea este incertă.

Reţine instanţa că reclamanta este împiedicată să îşi exercite atributele dreptului de proprietate, atât asupra parcelei de bază cât şi asupra terenului destinat lărgirii drumului, prin invocarea de către autorităţile locale a unor interese publice, aparent superioare celor private.

Această situaţie,instanţa o interpretează ca fiind o ingerinţă în dreptul de proprietate al reclamantei, care nu respectă condiţiile art. 1 din CEDO pentru a fi privită ca fiind admisibilă sub aspectul proporţionalităţii.

În cauza Bugajny c. Polonia , Curtea a considerat că atunci când un bun este afectat unei utilități publice, prin natura sa, statul are obligația de a expropria bunul, prin oferirea unei compensații financiare proprietarului bunului. Chiar dacă interesul colectivității este stringent mai puternic decât cel al unui individ, în final colectivitatea este formată din oameni care nu au obligația de a suporta o pierdere care să le prejudicieze patrimoniul .

În cauza Mellacher contra Austria Curtea a recunoscut posibilitatea statului de a reglementa folosinţa unor bunuri atunci când se urmăreşte un scop de interes general, dar a stabilit că în aceeaşi măsură nu trebuie pierdute din vedere imperativele de protejare a interesului individual, iar păstrarea raporturilor de proporţionalitate implică acordarea unei despăgubiri, dreptul de indemnizare fiind un element constitutiv al dreptului de proprietate.

Atitudinea autorităţilor încalcă în cauză cele două laturi ale obligaţiilor impuse de art. 1 al Protocolului1 CEDO, respectiv obligaţiile pozitive şi obligaţiile negative.

Statul trebuie să ia măsurile necesare protejării proprietăţii private, dar să se şi abţină de la acte care aduc atingere cesteia.

Instanţa apreciază că în cauză au fost încălcate atât obligaţiile pozitive cât şi negative, fiind reglementat un mecanism care duce la imposibilitatea de exploatare a proprietăţii reclamantei, prin îngrădirea dreptului de dispoziţie materială a terenului survenită ca urmare a interdicţiei de construire , care la rândul ei rezultă din rezervarea terenului în vederea efectuării unor lucrări de interes public cu caracter incert.

În consecinţă, apreciază instanţa că şi reglementarea rezervării terenului, în aşteptarea unei exproprieri pentru utilitate publică cu caracter incert, a fost adoptată cu exces de putere, prin încălcarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor, în sensul art. art.2 alin. 1 lit. n din Legea 554/2004.

Raportat la aspectele menţionate, în baza art. 1,8,10,18 din Legea 554/2004, instanţa va admite cererea formulată cu privire la anularea actului administrativ normativ şi va anula art. 25 din RLU astfel cum a fost acesta instituit prin HCL nr.493/2014 şi modificat prin HCL 737/2017.

Cu privire la capătul de cerere referitor la eliberarea certificatului de urbanism în scopul construirii, instanţa reţine că acesta nu a fost eliberat astfel cum s-a solicitat datorită art. 25 din RLU.

Cum prevederile art.25 din RLU au fost anulate, rezultă că nu mai există un impediment în eliberarea certificatului de urbanism solicitat în vederea construirii, ca urmare, în baza art. 1,8,10,18 din Legea 554/2004, instanţa va admite şi acest capăt de cerere şi va obliga autoritatea competentă să emită în favoarea reclamantei certificatul solicitat.

În baza art. 453 NCPC, instanţa va obliga autorităţile pârâte, în solidar, la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată 150 lei, taxă de timbru.”