0

Avocat drept civil Bucuresti: Domeniu: Antecontracte

– „restituire dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentic” – Atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât şi sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiţionale, reprezintă o parte din preţul final al imobilului, fiind achitate în perioada de valabilitate a precontractului, deci anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că toate aceste sume au natura juridică a avansului. 

Practica judecatoreasca:

Prin sentinţa civilă nr. 16.04.2015, Judecătoria Buftea a respins excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de reclamanta-pârâtă, cu privire la primul capăt din cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.
A respins  excepţia lipsei de interes invocată de reclamanta-pârâtă, cu privire la capătul al doilea din cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.
A admis cererea formulată de reclamanta-pârâtă (…), în contradictoriu cu pârâtul-reclamant (…).
A obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 89.000 euro, echivalentul în lei la cursul de referinţă BNR de la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.
A respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant (…) în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă (…) ca neîntemeiată.
A obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 7.048 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că prin primul capăt de cerere din cadrul cererii reconvenţionale, pârâtul-reclamant a solicitat instanţei obligarea reclamantei-pârâte la eliberarea apartamentului nr. 9 situat în oraşul Voluntari,.
Prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a reţinut cu putere de lucru judecat că apartamentul nr. 9 nu se mai află în posesia reclamantei.
Potrivit art. 1201 Cod civil, este lucru judecat atunci când a doua cerere de chemare in judecata are acelaşi obiect, este întemeiată pe aceeaşi cauză şi este intre aceleaşi părţi, făcuta de ele şi in contra lor in aceeaşi calitate. Din textul de lege invocat rezulta ca elementele autorităţii de lucru judecat sunt părţile, obiectul si cauza care trebuie sa fie aceleaşi in ambele cereri.
Fata de aceste aspecte, instanţa a constatat ca nu sunt îndeplinite condiţiile autorităţii de lucru judecat, întrucât deşi există identitate de părţi şi obiect, nu există identitate de cauză.
Astfel, prin sentinţa civilă nr. /05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menţinută prin decizia civilă nr. /10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), a fost respinsă cererea reconvenţională prin care pârâtul-reclamant solicita evacuarea reclamantei-pârâte din imobil.
La momentul pronunţării sentinţei civile, instanţa a avut în vedere anumite împrejurări de fapt ce se puteau schimba până la momentul formulării cererii reconvenţionale de către pârâtul-reclamant în cadrul prezentului dosar.
Fata de aceste aspecte, instanţa a constatat ca nu este tripla identitate intre dosarul nr. 2123/94/2009 al Judecătoriei Buftea si dosarul nr. 12555/94/2012, motiv pentru care a respins excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiată.
În ce priveşte excepţia lipsei de interes, excepţie de fond, absolută şi peremptorie, instanţa a reţinut că interesul promovării unei acţiuni în justiţie presupune un folos practic urmărit de cel care a pus în mişcare acţiunea civilă. Interesul trebuie sa îndeplinească cumulativ următoarele condiţii: să fie legitim, născut şi actual, personal şi direct.
Prin cererea reconvenţională, pârâtul-reclamant a solicitat, în ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, obligarea pârâtei-reclamante la plata daunelor interese datorate pentru lipsa de folosinţă a apartamentului nr. 9, din luna septembrie 2010 până la data predării efective a locuinţei.
Având în vedere că instanţa a reţinut că nu există autoritate de lucru judecat în ce priveşte intre dosarul nr. 2123/94/2009 al Judecătoriei Buftea si dosarul nr. 12555/94/2012, instanţa a respins excepţia lipsei de interes, invocată de reclamanta-pârâtă ca neîntemeiată, întrucât pârâtul-reclamant justifică un interes personal şi direct, legitim, născut şi actual, prin promovarea acestui capăt de cerere, în cazul în care instanţa ar constata, din analizarea materialului probator ocuparea imobilului de către reclamantă în lipsa unui titlu care să-i confere acest drept.
Pe fondul cererii, în fapt, instanţa a reţinut că între reclamanta-pârâtă (…), în calitate de promitent-cumpărător şi pârâtul-reclamant (…), în calitate de promitent-vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007 (f. 5-7), prin care pârâtul-reclamant s-a obligat să-i vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcţiei în curs de edificare cu destinaţia bloc tip P+M+4E, situată în oraşul, judeţul Ilfov, cu o suprafaţă utilă totală de 70,81 mp, precum şi cota parte indiviză din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, care prin destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor.
În antecontract s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008. Prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare după data de 28.05.2008 se poate face numai cu acordul scris al ambelor părţi.
Cu privire la preţul vânzării, s-a menţionat că acesta este în cuantum de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit la data autentificării suma de 4.100 euro, urmând ca diferenţa de 77.331,50 euro să fie plătită astfel: suma de 10.900 euro la data de 12.10.2007; suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Totodată, în antecontract s-a inserat următoarea clauză contractuală: “Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.”
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007. (f. 8-10), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 66.431,50 euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007. (f. 11-13), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 56.931,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008 (f. 14-16), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat dsub nr.(…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, pârâtul-reclamant s-a obligat faţă de reclamanta-pârâtă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (……), situat în oraşul, compus din apartament format din: hol, în suprafaţă  utilă de 5,90 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, cameră în suprafaţă utilă de 17,06 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, baie în suprafaţă utilă de 5,33 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, împreună cu cota parte indiviză de 4.709 mp din părţile comune, precum şi terenul în suprafaţă de 17,548 mp, în indiviziune.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 (f. 17-19), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părţile au convenit ca preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/10.12.2008 (f. 20-21), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au stabilit următoarele: pârâtul-reclamant se obligă să vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 9 cu număr cadastral 979/2 C1-U12, , al construcţiei cu destinaţia locuinţe şi spaţiu comercial, având regimul de înălţime P+m+5E+M, compus din: cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, cameră în suprafaţă utilă de 17,06 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, baie în suprafaţă utilă de 5,33 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, hol în suprafaţă utilă de 5,90 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, în suprafaţă totală de 63,55 mp împreună cu cota parte indiviză de 4,43 mp din părţile comune, precum şi terenul aferent corespunzător apartamentului în suprafaţă de 16,52 mp, în indiviziune, întregul teren având atribuit numărul cadastral 979/2.
Prin sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menţinută prin Decizia Civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziţia reclamantei-pârâte suprafaţa de 63,55 mp, suprafaţă utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanţa a mai arătat că nu i se poate reţine reclamantei-pârâte nicio culpă.
În drept, în ceea ce priveşte legea civilă aplicabilă, instanţa a considerat că izvorul raportului obligaţional în prezenta cauză este antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007. Potrivit art. 6 alin. 2 din N.C.civ. actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Conform art. 102 alin. 1 din Legea 71/2011 contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.
Prin urmare, cu privire la legea care guvernează prezentul raport litigios, instanţa a considerat că sunt incidente dispoziţiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011. Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…) a fost încheiat pe data de 27.09.2007, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Codului Civil din 1864.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenţie, prin care ambele părţi, înţelegându-se asupra lucrului şi a preţului, se obligă să încheie în viitor contractul, obligaţia asumată de către promitentul-vânzător prin antecontract fiind o obligaţie de rezultat, iar nu una de diligenţă.
Instanţa a constatat că diferendul dintre părţi poartă, în primul rând, asupra naturii juridice a sumelor achitate în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, pârâtul-reclamant recunoscând faptul că acesta a primit suma de 44.500 de euro în patru tranşe, dar nu cu titlu de avans.
În consecinţă, instanţa este obligată să interpreteze clauzele contractuale pentru a determina voinţa  părţilor şi, pe cale de consecinţă, drepturile şi obligaţiile asumate prin convenţia încheiată.
Potrivit art. 977 C.civ., actul juridic se interpretează după voinţa internă, iar nu după sensul literal al cuvintelor întrebuinţate.
Potrivit art. 981 C.civ., clauzele obişnuite într-un act juridic se subînţeleg, chiar dacă nu sunt menţionate expres în cuprinsul acestuia.
Potrivit art. 982 C.civ., clauzele unui act juridic trebuie supuse unei interpretări sistematice, deci se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 (f. 17-19), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părţile au convenit ca preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
În acest act adiţional, ca de altfel în toate celelalte, s-a menţionat că restul dispoziţiilor contractuale rămân neschimbate, implicit clauza conform căreia dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.
Făcând aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor civile, instanţa a reţinut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, iar clauza inserată în antecontract referitoare la restituirea dublului avansului, îşi are cauza în clauza de arvună. Clauza în discuţie nu poate primi calificarea de clauză penală (care presupune o evaluare cu anticipaţie de către părţi a daunelor interese, iar suma de bani stabilită cu acest titlu ar urma să fie predată numai în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţi), spre deosebire de arvună care este predată efectiv de promitentul-cumpărător promitentului-vânzător, cum a fost cazul în speţă.
Instanţa a reţinut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, întrucât părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, urmând ca la data de 28.05.2008 să procedeze la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare prin care să opereze transmiterea dreptului de proprietate.
Pentru a fi valabil un contract de vânzare-cumpărare este necesar ca preţul, obiectul prestaţiei cumpărătorului să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios.
Instanţa a constatat că reclamanta-pârâtă a achitat suma de 44.500 euro pârâtului-reclamant în patru tranşe, aceste sume fiind doar o parte din preţul final al imobilului, plătite în mod anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Plata unui avans presupune o convenţie deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză, aşa cum reiese din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convenţional şi a reprezentat doar o structură de plată treptată a preţului, diferenţa urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare „până la data de 28.05.2008”.
Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care părţile au inserat-o în contract trebuie analizata din perspectiva dispoziţiilor legii civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligaţiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., având o reglementare şi o identitate proprie: clauza de arvuna, prin art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.
Potrivit art. 1298 C.civ., dacă vânzarea nu s-a executat prin culpa unei din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vânzării.
Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, aşadar, şi o baza legală, nu numai convenţională, iar o atare clauză inclusa în antecontractul de vânzare-cumpărare convenita de ambele părţi trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.
În temeiul art. 1020-1021 C.civ., rezoluţiunea unui act juridic operează în cazul neexecutării culpabile a unor obligaţii contractuale, la solicitarea părţii care nu este în culpă, care şi-a executat obligaţiile reciproce şi interdependente sau care se declară gata să le execute, iar unul dintre principiile care guvernează această sancţiune aplicabilă retroactiv (ex tunc) este acel al repunerii părţilor în situaţia anterioară.
Prin sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 22-38), menţinută prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziţia reclamantei-pârâte suprafaţa de 63,55 mp, suprafaţă utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanţa a mai arătat că nu i se poate reţine reclamantei-pârâte nicio culpă.
Astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007 şi din actele adiţionale, reclamanta-pârâtă a achitat pârâtului-reclamant suma de 44.500 euro, fapt necontestat de către pârât.
Potrivit art. 1073 C.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare. Aşadar, în condiţiile în care pârâtul-reclamant nu şi-a executat în mod culpabil obligaţiile asumate prin antecontract, reclamanta-pârâtă este îndreptăţită să solite, pe lângă rezoluţiunea antecontractului şi daune-interese, conform art. 1020-1021 C.civ..
În aceste condiţii, rezoluţiunea atrage, potrivit art. 1020-1021 Cod civil repetiţiunea prestaţiilor astfel ca reclamanta-pârâtă este îndreptăţită să primească dublul sumei primite ca avans, având în vedere părţile au prevăzut în mod expres prin antecontract această clauză, iar potrivit art. 969 C.civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, conform principiului pacta sunt servanda.
Având în vedere aceste considerente, instanţa a admis cererea principală şi a obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 89.000 euro, echivalentul în lei la cursul de referinţă BNR de la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, pârâtul-reclamant a solicitat instanţei obligarea reclamantei-pârâte la eliberarea apartamentului nr. 9 situat în oraşul Voluntari,; obligarea reclamantei-pârâte la plata daunelor interese datorate pentru lipsa de folosinţă a imobilului, din luna septembrie 2010 până la data predării efective a locuinţei; compensarea creanţelor reciproce, în cazul în care instanţa va dispune obligarea ambelor părţi la plata unor sume de bani; obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009(f. 39-55), s-a reţinut cu putere de lucru judecat că apartamentul nr. 9 situat, judeţ Ilfov nu se mai află în posesia reclamantei.
Din coroborarea probelor administrate în cauză, instanţa a reţinut că pârâtul-reclamant are un drept de proprietate asupra imobilului.
Potrivit art. 480 din Codul civil, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu care conferă titularului, exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinţa şi dispoziţia – afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă.
Instanţa a avut însă în vedere la soluţionarea cauzei şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului în aplicarea şi interpretarea art. 8 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, sub aspectul dreptului la domiciliu. În cauza Ćosić c. Croaţiei (hotărârea din 15 ianuarie 2009), Curtea a reţinut că evacuarea reclamantei din apartament a constituit o ingerinţă în dreptul la respectarea domiciliului, chiar dacă hotărârea de evacuare nu a fost încă pusă în executare (a se vedea mutatis mutandis cauza Stanková c. Slovaciei, par. 7, hotărârea din 9 octombrie 2007). Deciziile autorităţilor naţionale au fost întemeiate numai pe concluzia că reclamanta nu avea niciun drept pentru a ocupa apartamentul potrivit dreptului intern. Instanţele naţionale s-au mulţumit cu constatarea că ocuparea de către reclamantă a imobilului nu avea nicio bază legală, fără a mai analiza proporţionalitatea măsurii ce urma să fie aplicată.
Pierderea locuinţei de către o persoană este o formă extremă a ingerinţei în dreptul la respectarea domiciliului. Orice persoană ce riscă o restrângere atât de gravă trebuie în principiu să poată cere unui tribunal independent să stabilească proporţionalitatea şi rezonabilitatea măsurii prin prisma art. 8 din Convenţie, chiar dacă, potrivit dreptului intern, dreptul său de a ocupa un imobil s-a stins (a se vedea McCann c. Regatului Unit, par. 50, 13 mai 2008).
Din analizarea probelor administrate în cauză, reiese faptul că reclamanta-pârâtă nu ocupă imobilul din litigiu. Astfel, conform adeverinţei emisă de (..)(f. 153), reclamanta-pârâtă locuieşte în imobilul nr. 9 situat în oraşul începând cu data de 02.06.2010.
Conform declaraţiei din data de 11.06.2014 (f. 170) emisă de Asociaţia de Proprietari Oraşul Voluntari s-a menţionat că din eroare, în urma reanalizării listelor de întreţinere începând cu data de 02.06.2010 s-a consemnat că reclamanta-pârâtă locuieşte în imobilul menţionat.
În listele de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile pentru perioada septembrie 2012-iunie 2010 (f. 172-199) depuse la dosarul cauzei, pârâtul-reclamant figurează pentru imobilul nr. 9 Mai mult, aceste înscrisuri se coroborează şi cu răspunsul pârâtului-reclamant la întrebarea nr. 5 din interogatoriu, respectiv acesta a recunoscut faptul că reclamanta-pârâtă locuieşte la adresa, oraş Afumaţi, judeţul Ilfov.
Instanţa nu a reţinut declaraţia martorului GD(f. 169), întrucât aceasta nu se coroborează cu niciun mijloc de probă administrat în cauză.
Având în vedere aceste considerente, instanţa a constatat că pârâtul-reclamant nu a făcut dovada ocupării imobilului de către reclamanta-pârâtă, deşi acestuia îi revenea sarcina probei, în temeiul art. 1169 C. civ., conform căruia cel care face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege.
În ce priveşte cererea privind obligarea reclamantei-pârâte daunelor interese pentru lipsa de folosinţă a apartamentului, instanţa a constatat că sunt incidente dispoziţiile art. 998-999 C.civ., potrivit cărora condiţiile răspunderii civile delictuale sunt: existenţa unei fapte ilicite; săvârşirea faptei cu vinovăţie; producerea unui prejudiciu; existenţa unui raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu.
Astfel, având în vedere că instanţa a reţinut din analiza probelor administrate, că reclamanta-pârâtă nu ocupă imobilul, nu este îndeplinită prima condiţie a răspunderii civile delictuale, respectiv existenţa unei fapte ilicite.
În consecinţă, instanţa nu a mai procedat şi la analizarea celorlaltor condiţii ale răspunderii civile delictuale şi a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Cu privire la capătul de cerere accesoriu prin care pârâtul-reclamant a solicitat compensarea creanţelor reciproce, instanţa a respins şi acest capăt de cerere ca neîntemeiat, întrucât instanţa nu a constatat existenţa unui drept de creanţă al pârâtului-reclamant faţă de reclamanta-pârâtă, pentru considerentele anterioare.
Având în vedere că pârâtul-reclamant a căzut în pretenţii, instanţa, în temeiul art. 274 C.proc.civ., l-a obligat să plătească reclamantei-pârâte suma în cuantum de 7.048 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul reclamant (…) nelegalitate şi netemenicie.
Intimata (…), a formulat întâmpinare prin care a solicitat a apelul respingerea apelului  ca nefondat şi mentinerea sentintei civile nr.2336/16.04.2015 a Judecătoriei Buftea ca legală si temeinică.
Prin decizia civilă nr. 912 din 15 Iunie 2016, Tribunalul Ilfov – Secţia civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, sens în care a admis în parte cererea de chemare în judecată, a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă  a  sumei de 8200 de euro, echivalent în lei la cursul de referinţă BNR de la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans, a obligat pârâtul reclamant  la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 757.68 lei  cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv taxă de timbru si timbru judiciar, a menţinut în rest dispoziţiile sentinţei civile apelate şi a obligat intimata  la plata către apelant a cheltuielilor de judecată efectuate în apel, in cuantum de 4817.78 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că părţile au încheiat antecontractul   de vânzare cumpărare  autentificat prin Încheierea nr.(…) din 27.09.2007.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a constatat că intimata a dat apelantului, la momentul încheierii acestuia, suma de 4100 de euro. S-a mai stabilit prin acelasi antecontract că intimata va plăti apelantei la  date ulterioare, restul de preţ, în trei tranşe inegale.
Părţile au mai convenit, prin actul de mai sus, că dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare pănă la data menţionată mai sus şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord  cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite cu titlu de avans.
În antecontract nu se face menţiune cu privire la cât din pretul imobilului, în opinia părţilor,  reprezintă avansul.
Prin acte adiţionale ulterioare s-a consemnat plata a altor tranşe din  preţul imobilului, s-a modificat preţul imobilului şi chiar obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Astfel, părţile au stabilit  că în loc de apartamentul 4 se va vinde apartamentul 9.
Prin cererea de chemare în judecată, intimata reclamanta a solicitat obligarea apelantului pârât la restituirea sumei de 89 000 de euro, care reprezintă dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.(…)/27.09.2007..
Problema care se pune în faţa instanţei este determinarea sumei care reprezintă avansul în lumina dispoziţiilor antecontractului si a actelor adiţionale, având în vedere că părţile nu au identificat această sumă.
Clauza din contract prin care părţile au stabilit că dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare acesta se obligă să restituie dublul sumei primite cu titlu de avans, este o clauză de arvună.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât într-o decizie de speţă că, în caz de neexecutare a contractului, clauza cu privire la nerestituirea avansului are atât o bază legală (art. 1298 C. civ), cât şi convenţională, iar o astfel de clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea. În acest sens, prevederile art. 1298 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se reţine ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.
Prin sentinţa civilă nr. /05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul 2123/94/2009 menţinută prin decizia civilă nr. /10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucuresti în dosarul 2123/94/2009 s-a dispus rezoluţiunea  antecontractului de vânzare cumpărare autentificat. sub nr.(…)/27.09.2007, reţinându-se in considerentele hotărârii cu putere de lucru  judecat că apelantul nu si-a îndeplinit  obligaţiile contractuale. S-a mai arătat că intimata nu are nicio culpă în neexecutarea antecontractului.
În concluzie, apelantul este obligat să restituie dublul avansului, tribunalul determinând în ce cuantum.
Apelantul arată  că în opinia sa avansul este reprezentat de suma de 4100 de euro dată de către intimat la momentul încheierii antecontractului nr.(…) din 27.09.2007, intimata susţine că avansul este reprezentat de toate sumele date apelantului înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare, respectiv  44500 de euro.
Tribunalul a constatat, astfel, cum a arătat si mai sus, că părţile la momentul contractului nu au indicat cuantumul avansului.
Pentru acest motiv instanţa a ţinut seama de dispoziţiile art.983 C.civ, potrivit căruia când este indoială, convenţia se interpretează în favoarea celui ce se obligă, iar cel care se obligă, în speţă, este apelantul.
Clauza de arvună  are  rolul de a confirma încheierea contractului, caz în care suma de bani/cantitatea de bunuri fungibile avansată reprezintă semnul încheierii contractului şi constituie o parte a prestaţiei celui care a avansat-o.
În opinia tribunalului momentul încheierii contractului este 27.09.2007, iar suma de 4100 de euro avansul.
Tribunalul nu poate avea în vedere susţinerea intimatei conform căreia întreaga sumă de 44.500 de euro reprezintă avans. Se are în vedere că initial părţile au stabilit trei transe de plată a pretului, ultima de 56.931, 50 euro. În condiţiile în care preţul initial stabilit era de 81431,50 de euro, conform interpretării intimatei, sumele plătite până la rata finală la care urma să se incheie contractul de vânzare cumpărare, adică 24.500 de euro, reprezenta avansul.
Dacă părţile ar fi intenţionat să mărească suma plătită cu titlu de avans, ar fi menţionat acest fapt în actele adiţionale incheiate ulterior antecontractului nr.(…) din 27.09.2007, mai ales tinând seama de consecinţele la care se expuneau conform prevederilor contractuale. Părţile au modificat preţul, numărul de transe în care urma să fie plătit, cuantumul tranşelor, dar nu au arătat în mod expres că acestea reprezintă avans, motiv pentru care trinbunalul, având în vedere cele arătate mai sus, va considera că transele achitate ulerior momentului 27.09.2007 reprezintă rate ale preţului.
Prin urmare, tribunalul a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, a admis în parte cererea de chemare în judecată si a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 8200 de euro, echivalent lei la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.
În ce priveste cererea reconvenţională formulată de către apelant, tribunalul a constatat că instanţa de fond a respins-o în mod  corect, tinând seama de faptul că apartamentul 9 nu se află în posesia intimatei,  apelantul a recunoscut că intimata locuieste la apartamentul nr.2 la interogatoriu, iar asociaţia de proprietari  din imobilul în care se află cele două apartamente a confirmat cele arătate mai sus. Mai mult, asociaţia de proprietari a indicat faptul că apartamentul 9 nici măcar nu este racordat la utilităţi lumină, gaze, apă.
În ce priveste cheltuielile de judecată efectuate în faţa instanţei de fond, tribunalul le-a acordat în măsura admiterii actiunii si astfel, în temeiul art.276 C.p.c., tribunalul a obligat pârâtul reclamant la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 757,68 lei cu titlu de taxă de timbru si timbru judiciar.
În ce priveste cheltuielile efectuate în faţa instanţei de apel, tribunalul în temeiul art. 274 alin.1 C.p.c., a obligat intimata la plata către apelant a cheltuielilor de judecată efectuate în apel, în cuantum de 4817,76 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru. Tribunalul a acordat intreaga taxă de timbru apelantului deoarece aceasta a fost determinată de pretenţiile initiale ale intimatei.
În termenul legal prevăzut de art. 301 C.proc.civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs  reclamanta-pârâtă (…).
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a arătat că prin întâmpinarea depusa pe rolul Judecătoriei Buftea, intimatul  – parat achieseaza,   in   parte,   la   solicitarea    recurentei solicitând   instanţei admiterea in parte a acţiunii , in sensul restituirii doar a sumei de 44.500 euro,  sumă pe care aceasta  i-a achitat-o in baza antecontractului si a actelor adiţionale.
Or, prin raportare la dispoziţiile art 270 si 241  C.proc.civ., “Daca paratul recunoaşte o parte din pretenţiile reclamantului, instanţa va da o hotărâre parţiala in măsura recunoaşterii” . Prin urmare, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile legale menţionate.
Întrucât antecontractul se bucură de forţa obligatorie a oricărui contract, neexecutarea culpabila a obligaţiilor asumate de către promitentul vânzător, a avut drept consecinţa rezolutiunea antecontractului de vanzare- cumparare.
Prin sentinţa civila 644/05.02.2010 pronunţata de Judecătoria Buftea in dosarul 2123/94/2009 menţinută prin decizia civila 87A/10.02.2011 pronunţata de Tribunalul Bucureşti, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr (…)/27.09.2009, retinandu-se ca intimatul-parat nu si-a onorat obligaţiile asumate prin antecontract, nepunand la dispoziţia recurentei suprafaţa de 63.55 m.p., suprafaţa utila a apartamentului ci numai 57 mp. Instanţa a mai arătat că recurentei nu i se poate retine vreo culpa in executarea antecontractului de vanzare-cumparare.
De esenţa rezoluţiunii este repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, acestea fiind obligate să îşi restituie una alteia tot ce s-a prestat.
Prin actul adiţional autentificat sub nr (…)/15.08.2008.  la antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr (…)/27.09.2007 părţile au modificat paragraful nr 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vanzarii-cumpararii este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vanzator a declarat ca a primit de la promitenta-dobanditoare suma de 4100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării prezentului act adiţional iar suma de 36.105,50 euro urmează sa fie achitata la data încheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica la cursul BNR din ziua plaţii;
In acest act adiţional, ca in toate celelalte, s-a stipulat ca restul dispoziţiilor contractuale rămân neschimbate, implicit si clauza conform căreia daca din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vanzare-cumparare pana la data menţionata si fără ca promitenta dobanditoare sa fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obliga sa restituie dublul sumei primite cu titlu de avans.
Astfel, sumele achitate de  recurentă promitentului-vanzator au fost date cu titlu de  avans iar clauza inserata in antecontract referitoare la restituirea dublului avansului isi are cauza in clauza de arvuna.
Chiar daca instanţa de apel a apreciat ca doar suma de 4.100 Euro reprezintă arvuna si deci, in opinia sa, potrivit clauzelor contractuale, doar aceasta ar fi trebuit restituita indoit, trebuia sa aibă in vedere obiectul acţiunii prin care  recurenta a urmărit si solicitat restituirea intregii sume achitate intimatului respectiv, 44.500 euro, dublata.
Prin urmare, in cel mai rău caz, instanţa de apel ar fi trebuit sa dispună restituirea dublului sumei de 4.100 euro si restituirea restului de preţ astfel cum a fost achitat, respectiv, suma de 10.900 euro achitata la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro achitata la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro achitata la data 15.08.2008.
Practic,  recurenta  se află in situaţia in care a achitat, in vederea achiziţionării unui imobil, suma de 44.500 euro, antecontractul a fost reziliat ca urmare a neindeplinirii obligaţiilor contractuale de către intimatul-parat si cu toate acestea,  recurenta  arată că nu este singura prejudiciata, intimatul parat beneficiind de o imbogatire fără justa cauza.
Pentru evitarea unei îmbogăţiri fără justă cauză în patrimoniul pârâtului, nu ar putea fi admisă o restituire doar a sumei de 4.100 euro.
Recurenta consideră  ca instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecaţii, schimbând astfel natura si intelesul vădit neindoielnic al acestuia, pronunţând astfel o hotărâre lipsita de temei legal ce a fost data cu incalcarea greşita a legii.
Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea urmează să admită recursul pentru următoarele considerente:
Între recurenta reclamantă pârâtă (…), în calitate de promitentă-cumpărătoare şi intimatul pârât reclamant (…), în calitate de promitent-vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007 (filele 5-7 dosar fond), prin care intimatul s-a obligat să-i vândă recurentei dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcţiei în curs de edificare cu destinaţia bloc tip P+M+4E, situată în, cu o suprafaţă utilă totală de 70,81 mp, precum şi cota parte indiviză din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, care prin destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor. Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008 (filele 14-16 dosar fond), părţile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, intimatul s-a obligat faţă de recurentă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (…..), situat în oraşul Voluntari, ,  compus din apartament format din: hol, în suprafaţă  utilă de 5,90 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, cameră în suprafaţă utilă de 17,06 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, baie în suprafaţă utilă de 5,33 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, împreună cu cota parte indiviză de 4.709 mp din părţile comune, precum şi terenul în suprafaţă de 17,548 mp, în indiviziune.
În cuprinsul antecontractului s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008. Prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare după data de 28.05.2008 se poate face numai cu acordul scris al ambelor părţi.
Cu privire la preţul vânzării, s-a menţionat că acesta este în cuantum de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit la data autentificării suma de 4.100 euro, urmând ca diferenţa de 77.331,50 euro să fie plătită astfel: suma de 10.900 euro la data de 12.10.2007; suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Totodată, în antecontract s-a inserat clauza contractuală, conform căreia “Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.”
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007 (filele 8-10 dosar fond), părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: „preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 66.431,50 euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii”.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/03.12.2007 (filele 11-13 dosar fond), părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: „preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 euro, preţ din care promitentul vânzător a declarat că a primit de la promitenta dobânditoare suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 56.931,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii”.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008. (filele 17-19 dosar fond), părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, respectiv părţile au convenit ca preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Prin sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009 (filele 22-38 dosar fond), menţinută prin decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009 (filele 39-55 dosar fond), s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat.  sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, instanţa arătând că nu i se poate reţine reclamantei nicio culpă.
Efectul principal al rezoluţiunii antecontractului este întotdeauna desfiinţarea actului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, restituindu-se tot ceea ce s-a prestat în temeiul contractului desfiinţat.
Însă, în caz de rezoluţiune a contractului, creditorul poate să solicite prejudiciul suferit datorită neexecutării totale sau parţiale sau a executării necorespunzătoare a prestaţiilor de către cealaltă parte, cuantumul acestuia putând fi stabilit de părţi, anticipat, la momentul încheierii contractului prin inserarea unei clauze penale în acest sens, astfel cum este şi în cazul de faţă.
Potrivit dispoziţiilor art. 1066 C. civ., in vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, „clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i”. Clauza penală este, aşadar, acea convenţie (obligaţie) accesorie prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.
În speţă, astfel cum s-a arătat anterior, părţile, între care a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, au inserat clauza conform căreia “Dacă din culpa promitentului vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.”
Calificarea juridică dată de instanţa de apel sumei achitate de recurentă cu prilejul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare şi a actelor adiţionale la acesta, este greşită, între arvună şi avans existând distincţii care nu permit confundarea celor două noţiuni juridice.
Astfel, plata unui avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna, respectiv presupune o convenţie deja încheiată şi reprezintă doar o structură de plată treptată a preţului.
Or, în cauză ne aflăm în prezenţa unei convenţii (antecontractul de vânzare cumpărare autentificat r. (…)/27.09.2007 şi actele adiţionale acesteia), prin care părţile au convenit că, din preţul total al vânzării-cumpărării, promitentul vânzător a primit de la promitenta dobânditoare suma de suma de 4.100 euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 euro la data de 15.08.2008, suma de 36.105,50 euro urmând să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.
Prin urmare, atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare cât şi sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiţionale, reprezintă o parte din preţul final al imobilului, fiind achitate în perioada de valabilitate a precontractului, deci anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că toate aceste sume au natura juridică a avansului.
Întrucât prin sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009 s-a dispus s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract şi având în vedere dispoziţiile art. 969 C.civ., potrivit cărora convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, conform principiului pacta sunt servanda, recurenta este îndreptăţită să primească dublul sumei primite ca avans, conform caluzei penale inserată în mod expres în antecontract, clauză rămasă neschimbată urmare încheierii actelor adiţionale ulterioare.
Faţă de cele reţinute, Curtea, constatând incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., va admite recursul, va modifica decizia  recurată, în sensul că va respinge apelul  declarat de  apelantul (…), ca nefondat.
Atât cererea apelantului  privind  cheltuielile de judecată în apel cât şi cererea acestuia privind  cheltuielile de judecată în recurs vor fi respinse, faţă de împrejurarea că partea care le-a solicitat nu a câştigat procesul, pentru a fi îndreptăţită la aceste cheltuieli.

Avocat specializat in drept civil Bucuresti, avocat online diaspora, avocat online pentru romanii din strainatate