Avocat drept imobiliar

Promisiunea bilaterală de vânzare, denumită în continuare antecontract de vânzare, este unul dintre cele mai vrecvent încheiate contracte civile.

Astfel, pentru achiziționarea unei case, unui apartament sau teren, părțile aleg, de cele mai multe ori, să încheie prima data un antecontract, din diferite rațiuni. Un exemplu concludent poate fi atunci când se dorește achiziționarea unui apartament dintr-un bloc care se află încă în construcție.

De ce este util un antecontract?

În primul rând, un antecontract generează și stabilește atât drepturi cât și obligații pentru fiecare dintre părți. Spre exemplu, în sarcina cumpărătorului se naște obligația de a achita o sumă de bani cu titlu de avans, în timp ce în sarcina vânzătorului se naște obligația de nu vinde apartamentul pe care cumpărătorul urmează să îl cumpere.

ATENȚIE!

Cu privire la modalitatea în care se încheie un antecontract trebuie să fac anumite precizări. În legislația mai veche se impunea ca antecontractul să fie încheiat obligatoriu la notar, anume în forma autentică, atunci când prin contractul de vânzare urma să se transfere dreptul de proprietate asupra unei case, unui apartament sau teren.

În actuala legislație, chiar dacă vorbim de vânzarea unei case, unui apartament sau unui teren, nu mai este obligatorie încheierea contractului în formă autentică, adică la notar.

La ce trebuie să fiu atent atunci când închei un antecontract?

În primul rând, trebuie să menționez faptul că persoana care vrea încheie un antecontract are dreptul să negocieze clauzele contractuale. Anume să le citească și în măsura în care consideră că anumită clauză contractuală îl situează într-o poziție de inferioritate are dreptul să o modifice sau să o excludă.

De cele mai multe ori, pentru  o persoană care nu are studii juridice sau care nu a luat contact cu mediul juridic, termenii folosiți în cadrul contractelor pot deveni greoi, pot genera confuzie.

În aceste condiții trebuie să subliniez că persoana care încheie antecontractul are dreptul să beneficieze de consiliere juridică din partea unui avocat.

Ce implică consilierea juridică?

Cumpărătorului i se vor explica fiecare clauză contractuală în parte și se vor sublinia ce implicații vor avea aceste clauze asupra sa în viitor.

Spre exemplu, sunt des întălnite în practică clauzele contractuale prin care vânzătorul va păstra sumele de bai achitate cu titlu de avans în măsura în care cumpărătul nu va mai încheia cu acesta contractul de vânzare.

O cauză pentru care nu se poate încheia contractul de vânzare poate fi neobținerea de la bancă de către cumpărător a creditului necesar pentru achiziționarea apartamentului, casei, terenului etc.

Astfel, dacă în antecontract nu va fi inserată o clauză prin care să se prevadă că se vor restituii banii achitați cu titlu de avans cumpărătorului în măsura în care nu va primi creditarea de la bancă,  acesta riscă să piardă anumite sume de bani.

Consider că acest aspect este foarte important având în vedere că după izbugnirea pandemiei bancile au înăsprit condițiile de creditare și foarte multe cereri au fost respinse.

Se notează antecontractul în cartea funciară?

Atunci când antecontractul este încheiat la notar, de cele mai multe ori se întreabă părțile dacă doresc ca acesta să fie notat în cartea funciară. Din practică pot spune că de cele mai multe ori părțile nu doresc notarea antecontractului în cartea funciară, mizând pe buna credință a părții contractante.

Unul dintre raționamentele în funcție de care se ia această decizie este costul suplimentar pe care îl generează notarea în cartea funciară.

Însă, trebuie să menționez că au existat situații în care vânzătorul nu a fost de bună credință și a ales să încheie mai multe antecontracte iar cumpărătorii au fost nevoiți să meargă pe calea instanțelor pentru recuperarea banilor.

Se poate adresa întrebarea rezonabilă „cum este posibil să se încheie mai multe antecontracte asupra aceluiași apartament, case, teren etc.?”.

Acesta este chiar raționamentul notării antecontractului în cartea funciară. În lipsa notării antecontractul nu este trecut în niciun registru la care orice persoană și chiar notarul să aibă acces. Practic, atunci când nu se notează antecontractul în cartea funciară nu se poate verifica dacă vânzătorul a mai încheiat cu altă persoană un alt antecontract asupra aceleiași proprietăți.

Astfel, pentru a te asigura că nu se vor încheia mai multe antecontracte asupra celeiași proprietăți este recomandat sa notezi antecontractul în cartea funciară, chiar dacă implică anumite costuri suplimentare.

Ce se întâmplă atunci când vânzătorul nu mai vrea să încheie contractul de vânzare?

De cele mai multe ori, în cadrul antecontractelor se include o clauză privitoare la restiuirea avansului de catre vânzător în măsura în care acesta nu vrea să vândă.

Astfel, se poate include o clauză care să prevadă obligația vânzătorului de achitare a unei sume echivalente cu dublul avansului achitat de cumpărător în măsura în care refuză să mai încheie contractul de vânzare.

Însă nu foarte multe persoane cunosc că au posibilitatea să solicite instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contractul de vânzare.

Spre exemplu, după încheierea antecontractului cumpărătorul decide să achite jumătate din prețul apartamentului iar la termenul prevăzut pentru încheierea contractului de vânzare la notar vânzătorul nu se prezintă.

În această situație, având în vedere că s-a achitat mai mult de jumătate din prețul apartamentului, cumpărătorul are dreptul să formuleze o acțiune prin care să solicite să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare.

ATENȚIE!

Deși se prevede această posibilitate în legislație, trebuie să aveți în vedere se poate introduce această acțiune într-un termen de cel mult 6 luni de la data când trebuia să fie încheiat contractul de vânzare.