avocat drept imobiliar vanzare apartament

Cât pot întârzia dezvoltatorii finalizarea unui proiect?

După cum am precizat și în intervenția trecută, majoritatea proiectelor imobiliare sunt vândute încă din faza de proiect astfel că este nevoie de încheierea unui antecontract în schimbul unui avans.

Pentru început, pentru demararea unui proiect imobiliar, trebuie să aveți în vedere că dezvoltatorul trebuie să întocmească un proiect în baza căruia va primi o autorizație de construire cu o anumită valabilitate.

În vederea emiterii autorizației de construire, dezvoltatorul este obligat să obțină o serie de documente, precum certificatul de urbanism, documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire, avize / acorduri de la furnizorii de utilități, diverse studii de specialitate (geotehnic, hidrologic etc.), planuri de urbanism (P.U.D., P.U.Z.).

Conform art. 7 alin. 5 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire stabileşte o perioadă de valabilitate de CEL MULT 24 de luni de la data emiterii, interval în care solicitantul are dreptul să înceapă lucrările.

ATENȚIE!

Această valabilitate va fi extinsă pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizaţie, în conformitate cu proiectul tehnic.

Cu titlu de sancțiune, legea prevede că neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite duce la PIERDEREA VALABILITĂȚII acesteia, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire.

DAR, ca excepție, în cazul justificat în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori executate integral în termenul stabilit, investitorul POATE SOLICITA autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia , prelungire ce poate fi acordată O SINGURĂ DATĂ şi pentru o perioadă NU MAI MARE de 12 luni.

Prin urmare, termenul de finalizare a unui proiect imobiliar, prevăzut în cuprinsul autorizației de construire sau în răspunsul de admitere a cererii de prelungire a valabilității autorizației POATE fi prelungit doar pentru o PERIOADĂ DETERMINATĂ.

Ce posibilități legale aveți în cazul în care și acest termen acordat ulterior nu este respectat?

Antecontractul, sau altfel spus, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ar trebui să prevadă termenul în care proiectul trebuie finalizat și totodata sancțiunea ce intervine în cazul nefinalizării proiectului, cum ar fi: restituirea dublului avansului, penalități de întârzire ce urmează a fi deduse din prețul total sau efectiv încasate de la dezvoltator.

Recomand clienților mei, ca înainte de a semna un astfel de antecontract, să solicite vanzatorului un draft al acestuia pentru a putea face o analiză amanunțită a clauzele contractuale astfel încât să evite eventuale abuzuri din partea dezvoltatorilor care își concep contractele într-o asemenea manieră încât nerespectarea unor termene nu atrage nicio sancțiune sau atrage o sancțiune infimă raportat cu prejudiciul produs cumparătorului.