Avocat litigii imobiliare

Avocat litigii imobiliare: Ce drepturi au cumpărătorii de apartamente în blocuri noi și cum se pot rezolva problemele întâmpinate de aceștia?

Multe persoane de bună credință, ce doreau să achiziționeze un imobil s-au regăsit în situația de a opta între un bloc mai vechi, construit înainte de revoluție – cu anumite dezavantaje cunoscute sau opțiunea unui apartament într-un bloc/ansamblu rezidențial nou, care la prima vedere pare mult mai bună. Cu toate acestea, în unele cazuri, realitatea s-a dovedit a fi diferită față de promisiunile inițiale ale dezvoltatorilor, multe dintre lucrurile stabilite inițial nefiind duse la îndeplinire.

Ce drepturi au cumpărătorii de apartamente în blocuri noi și cum se pot rezolva problemele întâmpinate de aceștia? Prezentul articol oferă o analiză a prevederilor legale ce protejează persoanele ce achiziționează astfel de imobile, oferind remediile potrivite pentru protecția acestora în relația cu dezvoltatorul imobiliar.

O serie de probleme comune întâmpinate de proprietarii apartamentelor din blocurile/ansamblurile rezidențiale nou construite au fost identificate:

• Nerespectarea termenului de predare a noului apartament;

De cele mai multe ori achiziția unui apartament în bloc nou se face când acesta nu este construit, fiind în faza de proiectare și construire. Motivul pentru care persoanele aleg să cumpere îl reprezintă discountul de preț, întrucât dezvoltatorul acordă o reducere, având nevoie de lichiditate pentru finanțarea proiectului. Dacă însă termenul nu se respectă se poate ajunge în situația ca o persoană să plătească rate pentru un credit contractat în vederea unui apartament în a cărui posesie nu s-a intrat, iar discountul inițial să nu mai existe în fapt. De aceea, trebuie analizată bine situația juridică și reputația în piață a dezvoltatorului (cine este? ce proiecte a mai realizat? ce capital social are? cine sunt asociații/acționarii? este în insolvență? are litigii?).

Stabilirea unui termen nu este suficientă, vânzătorii de apartamente noi au contracte predefinite, cu clauze standard, unde deși se stabilește un anumit termen pentru predarea apartamentului, este prevăzut că acesta va putea fi predat și la o altă dată (stabilită de cele mai multe ori uniltaral de dezvoltator) dacă vor interveni anumite situații (ex: lipsa forței de muncă, instabilitatea vremii etc). Practic prin astfel de clauze antreprenorul își păstrează posiblitatea de a decide singur când va preda apartamentul, fără a plăti vreo penalitate.

Cumpărătorul este sfătuit să apeleze la un avocat pentru a analiza cu atenție prevederile antecontractului, respectiv pentru inserarea de garanții concrete în respectarea termenului sau a unor penalități (ce se pot materializa prin scăderea prețului final al apartamentului), astfel încât dezvoltatorul imobiliar să livreze la data promisă.

Potrivit art. 1544 alin 2 Cod Civil, în măsura în care nu execută obligația promisă prin antecontract, dezvoltatorul imobiliar trebuie să restituie dublul sumei obținute cu titlu de avans:

,,Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia.’’

• Viciile apartamentului în sine, ale blocului și complexului rezidențial în sine

Viciile reprezintă o categorie formată din două componente:

–vicii aparente – ce pot fi constatate de oricine, întrucât sunt evidente;

–vicii ascunse – ce pot fi descoperite doar cu asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent;

Potrivit art. 1707 Cod civil:

,, (1)Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

(2)Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.

(3)Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

(4)Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.’’

Astfel un moment foarte important, din punct de vedere juridic pentru cumpărător, îl reprezintă predarea apartamentului. Toate acele vicii care sunt aparente, vizibile cu ochiul liber la o primă inspecție a apartamentului, trebuie aduse la cunoștința vânzătorului, fiind nevoie să fie menționate în Procesul verbal de predare primire. Dacă nu se procedează în această manieră, se va considera că apartamentul a fost predat conform, fără existența unor vicii aparante.

Cât privește viciile ascunse, acestea pot fi constatate doar cu asistență de specialitate (instalator, inginer etc). O inspecție a unei astfel de persoane va stabili în ce măsură cauza viciului apartamentului exista la predarea bunului, iar dacă se constată că viciul ascus/cauza lui existau la acel moment, vânzătorul are obligația de a repara.

Remediile la dispoziția cumpărătorului, al cărui apartament este viciat sunt prevăzute în art 1710, într-o scară graduală, în funcție de intesitatea viciului:

,, (1)În temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz:

a)înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b)înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;

c)reducerea corespunzătoare a preţului;

d)rezoluţiunea vânzării.’’

Dintre viciile cel mai des identificate de către noii proprietari menționăm:

• existența infiltrațiilor;
• nefuncționalitatea sistemelor de aerisire/ventilație din baie și bucătărie;
• finisaje de proastă calitate;
• pereți crăpați;

De menționat că și spațiile comune (holul blocului, curtea interioară) trebuie să fie în starea promisă de dezvoltator, întrucât proprietarii de apartamente achiziționează și o cotă parte din acestea.

• Inexistența unor contracte cu principalii furnizori de utilități – ENGIE / RADET / REBU;

De foarte multe ori s-a constata că vânzătorii oferă aparatamentul fără ca acesta să fie branșat la serviciile de electricitate / gaze / apă.

Cât privește contractul cu furnizorul de energie electrică s-au identificat mai multe cauze pentru lipsa inițială a acestuia:

-lipsei organizării juridice a blocurilor;

-existenței unei taxe de racordare pe care nici dezvoltatorul și nici cumpărătorul nu vrea să o plătească;

-imposibilitatea de racordare la furnizorul de energie electrică din cauza inexistenței rețelei electrice;

În unele cazuri aceste lipsuri au dat naștere la improvizații ce au pus în pericol viața si siguranța locatarilor, fiind folosite generatoare ce nu pot face față necesității, existând riscul scurt circuitării sistemelor electrice folosite ca alternativă.

Cât privește sistemele de încălzire, centralele montate nu au beneficiat de proiect avizat, nefiind branșate în mod legal la sistemul de încălzire. S-au întâlnit cazuri, când cumpărători de bună credință au folosit sistemul de încălzire, iar ulterior li s-au deschis dosare penale privind infracțiunea de folosire a instalațiilor clandestine în scopul racordării la sistemele de gaze naturale sau pentru ocolirea echipamenteleor de măsurare, infracțiune prevăzută de legea 123/2012 privind energia electrică și gazeșe naturale, întrucât instalația folosită nu a fost autorizată din punct de vedere legal.

Cât privește furnizorul de servicii privind colectarea de deșeuri, de cele mai multe ori nici cu acesta nu sunt încheiate contracte de prestări servicii, fapt ce poate duce la acumularea gunoiului în interiorul blocului.

• Probleme în legătură cu Asociația de Proprietari:

-Inexistența unei Asociații de Proprietari;

-Lipsa de comunicare a administratorului asociației de proprietari;

-Cheltuieli curente foarte mari stabilite de Asociația de proprietari / Dezvoltator, în mod netransparent și nejustificat;

• Lipsa locurilor de parcare în complexe rezidențiale;
• Lipsa spațiilor verzi promise odată cu prezentarea proiectului;
• reclama înșelătoare;

-5 minute de metrou? 20 de minute de centrul? Parc la doi pași? Mare atenție la verificarea localizării efective a noului bloc/ansamblu rezidențial;

Dezvoltatorii imobiliari se folosesc de presupusele proiecte pe care autoritățile le vor dezvolta ,,în viitorul apropriat’’. Mulți dintre vânzătorii de apartamente noi vor invoca fie un viitor pod, o lărgire a drumului, o nouă stație de metrou, doar pentru a convinge oamenii să cumpere respectivul imobil.

Pentru a fi în cunoștință de cauză, o persoană trebuie să verifice fie pe site-ul Primăriei (de sector și Municipale) fie pe cel al Guvernului, care este stadiul respectivului Proiect. Este posibil ca un dezvoltator imobiliar să susțină că ar avea anumite informații că un pod se va construi cu siguranță în următorii 2 ani, însă în realitate respectivul pod nu este pe agenda priorităților în următorii 7-8 ani.

• Finisaje la alegere? Nu întotdeauna. Lipsa finisajelor promise – cheltuieli suplimentare pentru noii proprietari;
• Blocuri construite prea apropriat unul de altul;
• Accesul dificil în noul Bloc / Ansamblu Rezidențial;

În concluzie, fiind vorba de o achiziție cu un preț însemnat, cumpărătorii trebuie să manifeste diligență pe măsură, astfel încât să nu se întâmpine neplăceri pe termen lung. Se recomandă cumpărătorilor de aparatamente să verifice clauzele contractului/antecontractului pe care îl semnează cu mare atenție, inserând garanții suficiente pentru predarea apartamentului la termenul și în starea stabilită prin contract. În măsura în care vânzătorul nu și respectă obligațiile, cumpărătorul are dreptul să solicite vânzătorului să  îndeplinească obligația întocmai cum a fost stabilită. În situația în care dezvoltatorul nu dă curs acestei solicitări, cumpărătorul se va adresa instanței de judecată care fie:

• îl va obliga pe vânzător își îndeplinească obligațiile;
• îl va obliga pe vânzător să înlocuiască apartamentul vândut cu unul lipsit de vicii;
• va dispune o reducere corespunzătoare a prețului de achiziție, întrucât apartamentul și ansamblul în sine nu are calitățile promise;
• va dispune rezoluțiunea contractului, vânzătorul fiind obligat la restituirea prețului;

SUNATI ACUM!