Constructie pe terenu altuia

Poți construi pe terenul altei persoane?

Dreptul de proprietate este principalul și cel mai complet drept real asupra unui lucru, a unui bun, deoarece conferă titularului: posesia, folosința și dispoziția.

Ce semnificație au aceste atribute ale dreptului de proprietate?

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate privată îi conferă proprietarului bunului, lucrului dreptul de a stăpâni lucrulul, de a utiliza bunul și de a culege fructele (spre exemplu chiria) și, de asemenea, de a hotărî asupra bunului său.

Având atributul dispoziției (de a hotărî asupra lucrului) proprietarul poate dezmembra (disocia) atributele dreptului de proprietate și le poate împărți mai mulor persoane.

Spre exemplu, în cazul închirierii de apartamente, proprietarul va dezmembra dreptul său și îi va oferi atributul folosinței (dreptul de utiliza) apartamentului unei persoane, pe o perioadă determinată, în schimbul unui preț. În acest exemplu proprietarul apartamentului cedează atributul folosinței și va rămâne cu atributul posesiei (stăpânire) și atributul dispoziției (hotărâre).

În acest sens, ne punem întrebarea „se poate construi pe terenul proprietatea altei persoane?”.

Leguitorul român, a prevăzut în Codul civil mai multe posibilități de dezmembrare a dreptului de proprietate privată.

Dreptul de superficie este un drept real, care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană (care este denumită superficiar) asupra construcțiilor, plantațiilor sau asupra altor lucruri care se află pe un teren ce aparține unei alte persoane, precum și dreptul de folosință al superficiarului asupra terenului.

Pentru a concretiza definiția acestui drept de superficie, trebuie să oferim un exemplu: Ioana și Maria sunt surori, iar Ioana are mai  multe terenuri în proprietatea sa. Pentru a o ajuta pe sora sa mai mică, Maria, Ioana îi oferă dreptul de a construi o casă pe terenul său. În acest sens, Ioana și Maria încheie o convenție prin i se cedează Mariei dreptul de a folosi terenul Ioanei și de a construi o casă pe o perioadă de 99 de ani.

Care este beneficiul acestui drept?

Deși, aparent, se poate susține că acest drept nu oferă niciun beneficiu proprietarului terenului, în realitate acesta conferă atât proprietarului terenului, cât și superficiarului multe beneficii: proprietarul terenului nu pierde dreptul de proprietate, ci doar cedează, oferă dreptul de folosire asupra acestuia. Folosința terenului poate fi oferită gratuit sau poate fi oferită în schimbul unei sume de bani. Pentru superficiar, deși nu este proprietarul terenului, dreptul de superficie îi oferă dreptul de a folosi terenul respectiv, cât și dreptul de proprietate asupra construcției. Astfel, el poate hotărî cu privire la construcție (poate să o închirieze, poate să o vândă etc.).

Cum poate fi obținut, dobândit acest drept de superficie?

Dispozițiile legale prevăzute în Codul civil stabilesc 3 modalități prin care dreptul de superficie poate fi dobândit:

• în temeiul unui act juridic (convenție, înțelegere între părți);
• prin uzucapiune;
• prin orice alt mod prevăzut de lege.

Pentru a explica aceste modalități de dobândire, voi oferi câteva exemple:

O societate X dorește să construiască o clădire de birouri pentru desfășurarea activității de către angajații săi. Pentru că nu beneficiază de resursele financiare necesare pentru achiziționarea unui teren și pentru construcția clădirii, aceasta decide să încheie o convenție cu societatea Y prin care îi este cedată folosința terenului și dreptul de a construi clădirea pe acel teren.

Astfel, societatea X devine proprietara clădirii de birouri și capătă dreptul de folosință asupra terenului de la societatea Y.

ATENȚIE! Folosința terenului este limitată, prin lege, la terenul pe care se construiește efectiv clădirea și terenul necesar accesului în clădirea respectivă.

Un alt exemplu relevant poate fi: Alexandru are în proprietatea sa un teren și construcția amplasată pe acel teren. Alexandru are doi copii, și, pentru a nu „împârți” în cote egale dreptul de proprietate asupra celor două imobile, decide să îi ofere unui copil dreptul de proprietate asupra terenului și celuilalt copil dreptul de proprietate asupra clădirii. În acest sens, se duce la cel mai apropriat notar și își întemeiază testamentul. Astfel, după moartea lui Alexandru, se va constitui dreptul de superficie prin testamentul întocmit.

Care este durata de existență a dreptului de superficie?

Potrivit art. 694 Cod civil, dreptul de superficie poate fi constituit pe o durată de 99 de ani. În situația în care nu este prevăzut un termen în conveție, actul juridic etc. se prezumă că acesta a fost constituit pe o durată de 99 de ani. Tot astfel, dacă a fost constituit pe o durată mai mare de 99 ani, aceasta se va reduce de drept la 99 ani.

ATENȚIE! Chiar dacă leguitorul român a prevăzut o limitare a existenței dreptului de superficie la 99 de ani, totuși acesta poate fi prelungit tot cu o durată de 99 ani.

Cum funcționează dreptul de superficie?

Dreptul de superficie poate fi înscris în cartea funciară. Însă, există câteva reguli care trebuie să fie urmate.

În situația în care dreptul de superficie este contituit prin cedarea de către proprietar a dreptului de proprietate asupra construcției, păstrând dreptul de proprietate asupra terenului sau este cedat dreptul de proprietate asupra construcției unei persoane și dreptul de proprietate asupra terenului altei persoane (cum a fost ilustrat în exemplu de mai sus), regula este că titularul dreptului de superficie (proprietarul construcției) NU poate modifica structura construcției. În schimb el o poate demola numai dacă își asumă obligația de a construi în forma inițială.

De asemenea, dacă a fost cedat dreptul de folosință asupra terenului în schimbul unei sume de bani, titularul superficiei are obligația de a acorda, sub formă de rate lunare, proprietarului terenului o sumă de bani egală cu chiria stabilită pe piața liberă.

ATENȚIE! În situația în care părțile nu se înțeleg asupra sumei datorată proprietarului terenului, aceasta va putea fi stabilită pe cale judecătorească.

În ce situații poate înceta dreptul de superficie?

Dispozițiile legale în materie prevăd mai multe cazuri de încetare a dreptului de superficie:

1. La expirarea termenului – în această situație, în cazul în care nu este reînnoit dreptul de superficie, proprietarul terenului dobândește și dreptul de proprietate asupra construcției, dar având obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului.

Dacă ne raportăm la exemplul anterior cu Maria și Ioana, la expirarea celor 99 de ani, dacă nu se reînnoiește durata dreptului de superficie, Ioana devine proprietara construcției cu obligația de a acorda Mariei valoarea de piață a construcției.

2. Prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane – spre exemplu, în timpul perioadei în care dreptul de superficie există, proprietarul clădirii îi face o ofertă proprietarului terenului pentru cumpărarea terenului. În situația în care proprietarul terenului acceptă oferta superficiarului, atunci dreptul de superficie încetează deoarece proprietarul construcției a devenit și proprietarul terenului.
3. Prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens – în această situație, în actul juridic încheiat de părți trebuie să existe o clauză care să menționeze expres că dreptul de superficie se stinge în situația în care clădirea sau plantația nu mai există.
4. În alte cazuri prevăzute de lege;

În concluzie, deși dreptul de superficie poate părea un drept complex care nu acordă beneficii proprietarilor, atât de teren, cât și de construcție, totuși această instituție poate fi utilă în mai mult situații, existând oricând posibilitatea de a cumpăra fie terenul, fie construcția.