Contract inchiriere prelungit prin tacita relocatiune

Tacita relocatiune – modalitate de prelungire automata a contractului de inchiriere

Contractul de locaţiune poate fi prelungit fie prin acordul părţilor, fie prin efectul instrumentului juridic numit tacita relocaţiune.

Aceasta este prevăzută de art. 1810 Cod civ. care prevede că: “Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor”.

Astfel, pentru a interveni tacita relocațiune sunt necesare 3 condiții:

• chiriașul să continue să dețină bunul;
• chiriașul să își îndeplinească în continuare obligațiile;
• să nu existe o împotrivire din partea locatorului.

Practic, poate fi spus că tacita relocațiune reprezintă un contract încheiat în baza unui consimțământ TACIT al celor doua parți contractante.

Cu toate că aceast articol de lege pare unul cât se poate de simplu, practica judiciară ne-a arătat că există o reală nelămurire atat în rândul chiriașilor cât și în rândul proprietarilor de imobile, numiți locatori.

Mai este necesar încheierea unui nou contract dacă există stipulată această operațiune juridică a tacitei relocațiuni în contractul inițial?

Având în vedere că art. 1810 Cod civ face referire la faptul că  “se consideră încheiată o nouă locaţiune”, tacita relocațiune reprezintă un nou contract iar efectele contractului de locațiune vechi nu se prelungesc ci SE ÎNCHEIE UNUL NOU.

Rețineți!

Existența unui nou contract presupune îndeplinirea condițiilor de validitate prevăzute de art. 1179 Cod civ., adică capacitate, consimțământ, obiect, cauză, dar noul contract de locațiune are ACELEAȘI CLAUZE.

Totodată, trebuie să aveți în vedere că noua locatiune este pe o DURATĂ NEDETERMINATĂ.

Ce înseamnă acest lucru din punct de vedere juridic?

Oricare dintre părți poate denunța unilateral noul contract de locațiune.

Conform Codului civil, contractul încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunțat unilateral de către oricare dintre parți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.

Se poate împiedica tacita relocațiune dacă aceasta este prevăzută în contract?

Răspunsul este unul categoric DA întrucât această operațiune juridice este supusă unei condiții stipulate în favoarea locatorului/ proprietarului de a nu exista o împotrivire din partea acestuia.

Astfel, tacita relocațiune poate fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, notifică locatarul prin care îi aduce la cunoștință ca nu dorește încheierea unui nou contract de locațiune (închiriere).

Atenție!

Împiedicarea tacitei relocatiuni nu necesită vreo justificare din partea locatorului întrucât aceasta este stipulată în favoarea lui, iar în acest caz chiriașul nu poate opune tacita relocațiune cu toate că a continuat să dețină bunul spre folosință și și-a îndeplinit obligațiile.

Ce se întâmplă dacă chiriașul nu dorește să evacueze imobilul?

Contractul de închiriere încheiat pe durata determinată și constatat printr-un înscris autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale reprezintă TITULU EXECUTORIU astfel încât proprietarul poate obține evecuarea chiriașului.

Mai nou, acesta are la dispoziție două proceduri:

• una de drept comun, care este de lungă durată și
• procedura specială prevăzută de art. 1034 în care cererea se judecă de urgență și cu prioritate

Neînregistrarea contractului de închiriere la organele fiscale pentru impozitarea venitului obtinut din chirie nu afectează validitatea contractului însă poate atrage sancțiuni contravenționale sau penale.

O decizie importantă cu privire la efectele tacitei relocațiuni a fost data de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie care a hotărât că:

“Încheierea unor acte adiţionale de prelungire a contractului de închiriere nu împiedică prelungirea contractului prin tacita relocaţiune, dacă, la încetarea perioadei din ultimul act adiţional, locatorul nu îşi manifestă în mod clar voinţa juridică de a împiedica tacita relocaţiune.

Prin urmare, cât timp locatorul nu a denunţat unilateral contractul după ce a operat tacita relocaţiune, acesta nu poate solicita activarea clauzei penale (prin care s-au prevăzut despăgubiri pentru neevacuarea spaţiului după data încetării contractului) întrucât numai de la momentul denunţării unilaterale a contractului de locaţiune, astfel cum a fost reînnoit, fără termen, pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului.”