Contractul de inchiriere 2020

Contractul de locațiune- cine este obligat să plătească reparațiile?

Contractul de locațiune sau contractul de închiriere, este contractul prin care proprietarul unui bun (spre exemplu apartament) se obligă să îi asigure celeilalte părți (chiriașul) folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

În aceste condiții, prin încheierea contractului de locațiune sau de închiriere, părțile contractante, anume proprietarul și chiriașul, dobândesc atât drepturi, cât și obligații.

Ce se întâmplă atunci când se produce un prejudiciu, o pagubă prin nerespectarea obligațiilor asumate?

Potrivit dispozițiilor prevăzute în Codul civil, proprietarul are obligația de a menține starea corespunzătoare de întrebuințare a bunului, sau obligația de a menține bunul, lucrul în stare bună de funcționare.

În aceste condiții, art. 1788 Cod civil, prevede că pe durata contractului de închiriere, proprietarul (locatorul) este OBLIGAT să facă toate reparațiile necesare pentru buna folosință a lucrului (reparațiile capitale, majore generate de degradările ce provin din uzul normal al lucrului sau de cazul fortuit, de forță majoră sau de viciile construcției).

Spre exemplu, din cauza viciilor generate de izolarea necorespunzătoare a  casei, sistemul de încălzire (țevile) se defectează din cauza unui îngheț puternic. În situația în care este inundată casa și toate țevile trebuie să fie înlocuite, precum și parchetul din camere, atunci această reparație trebuie să fie suportată de proprietarul casei.

Chiar dacă este prevăzută obligația de reparare a proprietarului de textul legal, totuși, și chiriașul are anumite obligații. Art. 1802 Cod civil instituie obligația chiriașului de a suporta cheltuielile pentru „micile” reparații locative, această obligație fiind în sarcina chiriașului încă din momentul predării bunului.

Ce înseamnă „micile” reparații locative? Această noțiune se referă la reparațiile care au fost generate de normala folosire a lucrului, cum ar fi înlocuirea unui bec sau a unei clanțe.

În afară de „micile” reparații care sunt în sarcina chiriașului, toate reparațiile necesare pentru buna funcționare lucrului sunt în sarcina proprietarului, inclusiv cele locative care au fost produse înainte de predarea apartamentului, proprietarul fiind obligat de textul legal să predea bunul în stare bună de funcționare.

Ce se întâmplă în situația în care proprietarul refuză să efectueze reparțiile?

În practică, au fost semnalate multe situații în care proprietarul apartamentului închiriat a refuzat să efectueze reparațiile la care acesta este obligat.

Textul de lege prevede, în primul rând, notificarea imediată a proprietarului bunului de către chiriaș în momentul în care este constatată nevoia de reparație. Ulterior, dacă proprietarul refuză sau nu dă curs solicitărilor, chiriașul are posibilitatea să efectueze acele reparații pe cheltuiala sa.

În aceste situații, legea prevede că, proprietarul este dator să plătească contravaloarea reparațiilor, precum și dobânzi la aceste sume, calculate de la data efectuării cheltuielilor pentru reparații.

ATENȚIE! Art. 1788 Cod civil prevede o excepție la obligația de notificare a proprietarului. Astfel, atunci când reparațiile sunt urgente (cum au fost cele din exemplul menționat anterior) chiriașul îl poate notifica pe proprietar după ce acesta a efectuat reparațiile necesare.

Practica instanțelor judecătorești a semnalat câteva dintre reparațiile pe care proprietarul trebuie să le efectueze: „proprietarul este obligat să întrețină, să repare și să înlocuiască, total sau parțial, elementele instalațiilor aferente clădirii, și anume: ascensorul, hidroforul, instalațiile de încălzire centrală și de preparare a apei calde, punctele termice și crematoriile, astfel încât să asigure o bună funcționare a acestora pe toată durata de serviciu a clădirii.”

Ce opțiuni are chiriașul în cazul în care nu vrea să efectueze el reparațiile?

În situația în care proprietarul a fost notificat cu privire la necesitatea unei reparații, dar acesta refuză sau nu dă curs solicitărilor, chiriașul poate introduce o acțiune pe rolul instanțelor judecătorești, și poate solicita:

• obligarea proprietarului la executarea lucrărilor;
• rezilierea contractului.

ATENȚIE! În situația în care se introduce o acțiune împotriva proprietarului bunului, chiriașul are posibilitatea de a solicita suspendarea plății chiriei deoarece proprietarul nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în contract.

Ce se întâmplă în situația în care chiriașul nu notifică proprietarul?

Textul de lege, art. 1801 Cod civil prevede  obligația chiriașului de a notifica proprietarul atunci când sunt necesare efecutările de reparții importante (capitale). În situația în care nu este notificat proprietarul, chiriașul poate fi obligat să suporte cheltuielile ocazionate de efectuarea reparațiilor, precum și la plata de daune-interese.

O excepție de la oblugațiila efecturării reparațiilor de către proprietar este dată de degradarea produsă din culpa chiriașului. În această situație, chiriașul va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar și în situația în care reparațiile sunt capitale.

Spre exemplu, dacă chiriașul uită o oală cu mâncare pe aragazul aprins și se provoacă un incediu în casă, fiind distrusă toată bucătăria, dacă chiriașul nu dovedește că incendiul nu a fost produs din culpa sa, va fi obligat la plata și la efectuarea reparațiilor necesare.

ATENȚIE! În categoria degradărilor produse de  chiriaș intră și degradările produse de membri familiei sale sau ale altor persoane cărora le-a îngăduit folosirea, deținerea sau accesul la bun.

De asemenea, corelativ cu obligația chiriașului de a efectua micile reparații locative, proprietarul poate solicita instanței de judecată obligarea la plata de daune-interese atunci când chiriașul nu își îndeplinește obligațiile.

Proprietarul bunului, lucrului, are dreptul să examineze bunul, la intervale de timp rezonabile și cu anunțarea în prealabil a chiriașului, precum și să efectueze vizite cu persoane care doresc să cumpere bunul sau să îl închirieze atunci când încetează contractul cu actualul locatar, iar chiriașul are obligația să îi permită proprietarului accesul la bun.