Distanta intre constructie si hotar

Poate fi limitat dreptul de proprietate privată?

Încă din cele mai vechi timpuri oamenii au fost preocupați cu procurarea unei locuințe sau a unui loc unde să își desfășoare toate activitățile necesare traiului zilnic.

Deși această tendiță a „supraviețuit” până în realitatea socială de astăzi, totuși trebuie să avem în vedere, atunci când ne gândim să ne achiziționăm o locuință, și relațiile de bună vecinatate care trebuie să existe.

În acest sens, pentru protejarea tuturor persoanelor care dobândesc anumite imobile, leguitorul român a instituit în Codul civil o serie de limitări ale dreptului de proprietate privată.

Problema limitelor exercitării dreptului de proprietate privată este foarte complexă, prin intermediul acestora, se restrânge, se îngrădește exercitarea atributelor proprietății private (posesia, folosința și dispoziția).

Cele mai multe probleme semnalate în practica judiciară au fost în legătură cu limitele dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, în special asupra terenurilor proprietate privată cu ape (izvoare, lacuri, ape curgătoare nenavigabile etc.).

În aceste condiții, iată ce trebuie să știți despre limitele legale ale dreptului de proprietate privată:

Potrivit dispozițiilor în materie, legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate privată, fie în interes public, fie în interes privat.

1. Limite privind ziduri, șanțuri sau altă îngraditură comună

Potrivit dispozițiilor art. 561 Cod civil, vecinii proprietăților formate din terenuri, case de locuit, au dreptul dar și obligația de a îngrădi proprietatea personală.  În acest sens, operează prezumția de coproprietate asupra zidurilor comune, a șanțutilor sau a oricărei îngradiri comune.

În acest sens, fiecare persoană are dreptul de a îngrădi proprietatea sa privată (prin gaduri, ziduri etc.), dar are și dreptul de a solicita vecinului să contribuie la cheltuielile ocazionate de construirea unei despărțituri, delimitări comune.

De asemenea, există anumite limitări și cu privire la îngradirile făcute prin zid. Anume, înălțimea acestuia poate fi stabilită de comun acord între vecini, dar, în toate situațiile, aceasta nu trebuie să depășească 2 metri înălțime.

Ce se întâmplă în situația în care vecinul refuză să contribuie la costurile prevăzute de îngrădire? Fiind o obligație prevăzută de lege, vecinul nu ar trebuie să refuze să contribuie, totuți, când o persoană se lovește de această situație, are posibilitatea să execute lucrările pe cheltuiala sa, iar prezumția de coproprietate se stinge, aceasta rămânând proprietarul exclusiv asupra despărțiturii dintre vecini.

O altă posibilitate pe care o are proprietarul care primește refuzul vecinului este să se adreseze instanțelor de judecată cu o acțiune prin care solicită obligarea celuilalt sau celorlalți proprietari la suportarea cotelor corespunzătoare din aceste cheltuieli.

2. Limitări privind distanțarea plantațiilor

Dreptul de proprietate asupra terenurilor este limitat și asupra folosinței care îmbracă forma unei plantații (qrbori, garduri vii etc.).

În acest sens, Codul civil a prevăzut că proprietarul nu poate planta pe terenul său la o distanță mai mică de 2 metri de linia despărțitoare (gard, zid etc.), arbori, dacă înălțimea acestora depășește 2 metri.

De asemenea, și în legătură cu alte plantații, Codul civil prevede anumite limitări, astfel, celelalte plantații (în afară de arbori) nu se pot efectua la o distanță mai mică de 60 de centimetri de linia despărțitoare.

ATENȚIE! Deși această obligație este prevăzută de lege, totuși se pot realiza aceste plantații la o distanță mai mică de linia despărțitoare NUMAI dacă se încheie o derogare convențională (proprietarii își dau acordul) prin înscris autentic, la notar.

Ce se întâmplă dacă este încălcată această limită când nu este încheiată o derogare convențională?

Legea îi oferă dreptul vecinului să ceară în justiție obligarea proprietarului care a efectuat plantațiile cu încălcarea limitelor legale, la scoaterea arborilor, gardurilor vii etc. sau tăiara lor la înălțimea cuvenită, pe celtuiala acestuia din urmă.

O altă controversă este generată de acei pomi fructiferi, care au fost plantați cu încălcare limitelor legale, și care își întind crăcile pe proprietatea vecinului. În această situație, ce se întămplă cu fuctele care cad pe proprietatea vecinului? Legea prevede că vecinul poate păstra fructele căzute în mod natural pe proprietatea sa.

3. Limite privind distanța între construcții

O altă problemă importantă în practică este generată de distanța foarte mică între construcțiile vecine.

Textul legal, art. 612 Cod civil, prevede că trebuie să existe o distanță minimă de 60 de centimetri față de linia de hotar pentru ORICE construcție și lucrare, regulă care este aplicabilă dacă nu există alte dispoziții în regulamentul de urbanism.

ATENȚIE! Și în cazul acestei limitări se pot încheia derogări convenționale prin înscris autentic, la notar.

4. Limitări legate de vederea asupra proprietății vecinului

Când vine vorba de vederea asupra proprietății vecinului, legislația în vigoare a prevăzut mai multe limitări clare și stricte.

În aceste condiții, textul de lege prevede că niciunul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere (spre exemplu o fereastră) în zidul comun fără consimțământul celuilalt vecin.

Contrucțiile care sunt paralele cu linia de hotar, nu pot fi prevăzute cu balcoane sau dechideri de vedere (ferestre) la o distanță mai mică de 2 metri față de linia de hotar.

Această distanță se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fața zidului în care s-a deschis vederea (s-a prevăzut o fereastră), sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.

În schimb, leguitorul român a prevăzut o excepție în această situație, anume pot fi prevăzute încadrul construcției deschideri de lumină (fereste mici, la inălțime, care au care nu se deschid), la o distanță mai mică de 2 mentri față de linia de hotar.

5. Limite privind picătura streșinii

Printre cele mai comune probleme întâlnite în practică sunt cele generate de picătura streșinii.

În acest context, leguitorul român a prevăzut obligația proprietarului să își facă streșina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi sa nu se scurgă pe proprietatatea vecinului său.

Ce se poate face atunci când sunt încălcate este limite prevăzute de lege?

Leguitorul român a prevăzut că instanța de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri pe proprietarul care a încălcat aceste limite precum și la restabilirea stuației anterioare (să scoată arborii, sa acopere deschiderea mai mică de 2 m etc.) dacă acest lucru este posibil, DACĂ se cauzează inconveniente mai mari decât cele generate de relațiile normale de vecinătate.

În acestă situație, recomandarea este să vă adresați autorităților competente și unui avocat în situația în care vi se cauzează pagube de către vecini.