Dreptul de folosinta a unui apartament

Dreptul de folosință a unui apartament

În cele mai multe situații, atunci când facem referire la dreptul de folosință a unui apartament, ne gândim la contractele de închiriere.

Deși contractul de închiriere poate părea singura posibilitate, leguitorul român a prevăzut în Codul civil mai multe modalități prin care folosința unui imobil poate fi obținută.

În acest context vorbim despre dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt acele drepturi reale deviate asupra bunurilor, lucrurilor altei persoane, care se constituie din „dezlipirea”, desprinderea unui atribut al dreptului de proprietate (posesia, folosința și dispoziția).

Dezmembrămintele nu „golesc” dreptul de proprietate privată, ci doar îl limitează sau îl restrâng, în sensul că proprietarul este îngrădit asupra unui atribut. Spre exemplu dacă proprietarul cedează folosința, utilizarea apartamentului acesta devine îngrădit, în sensul că proprietarul nu mai poate utiliza apartamentul cât timp o conveție există.

Revenind la cedarea folosinței unui apartament, legea prevede și alte modalități, în afară de închiriere, prin care o persoană dobândește dreptul de a folosi un apartament.

Iată ce trebuie să știți despre dreptul de uzufruct:

Dreptul de uzufruct oferă posibilitatea unei persoane de a folosi deplin imobilul care aparține cuiva, având obligația ca la sfârșitul dreptului să restituie bunul, lucrul în starea în care l-a primit.

Spre exemplu, Ioana este proprietara unui apartament în București. Aceasta primește o ofertă de muncă în străinătate și a decis să îi ofere drept de uzufruct asupra apartamentului său lui Alexandru, nepotul său. În aceste condiții, Alexandru se va bucura de dreptul de folosință asupra apartamentului, iar Ioana, dacă va dori să revină în București și să înnopteze la acest apartament, o va putea face doar cu acordul lui Alexandru.

Care este diferența între dreptul de uzufruct și închirierea locuinței?

În primul rând, dreptul de uzufruct poate fi conferit și cu titlu gratuit, fără ca beneficiarul dreptului să plătească o sumă de bani. În schimb, când vine vorba de închiriere, chiriașul trebuie să îi acorde proprietarului o suma de bani periodic (săptămânal, lunar, trimestrial etc.).

În al doilea rând, dreptul de uzufruct îi oferă posibilitatea beneficiarului de a culege și fructele pe care acesta le produce. Spre exemplu, Alexandru, ca beneficiar al dreptului de uzufruct, are posibilitatea să închirieze apartamentul Ioanei (îndiferent dacă aceasta își oferă sau nu acordul) și să păstreze banii care sunt datorați cu titlu de chirie.

În termen juridici, Ioana, proprietara apartamentului, care cedează dreptul de folosință lui Alexandru, se numește nud proprietar, în timp ce Alexandru, cel care primește dreptul de a folosi apartamentul, dar și de a culege fructele (veniturile obținute din închiriere) se numește uzufructuar.

Astfel, subliniez că principala diferență dintre uzufruct și închiriere este dată de posibilitatea uzufructuarului de a culege fructele (atunci când vorbim de apartamente, ne referim la veniturile obținute din închirierea acestuia).

Cât poate să existe dreptul de uzufruct?

Potrivit dispozițiilor Codului civil, dreptul de uzufruct poate fi încheiat între proprietar și beneficiar pe o durată determinată, de exemplu 10 ani.

Există posibilitatea ca în actul judiric care se încheie între cele două părți pentru constituirea dreptului de uzufruct, să nu fie specificată o perioadă determinată pentru existența acestui drept. Atunci, potrivit art. 708 Cod civil, se prezumă că dreptul de uzufruct este viager, anume este încheiat pe durata vieții unei persoane.

ATENȚIE! Dreptul de uzufruct poate fi constituit în favoarea ORICĂREI persoane, fie că vorbim de persoane fizice sau persoane juridice.

Atunci când în actul juridic nu se prevede o perioadă determinată de existență a dreptului de uzufruct, iar beneficiarul acestui drept este o persoană juridică, textul de lege prevede că dreptul de uzufruct poate fi constituit DOAR pe o durată de 30 de ani. În acest sens, dacă nu se vede în act durata uzufructului, se prezumă că acesta a fost constituit pe o durată de 30 de ani.

Cum poate fi dobândit dreptul de uzufruct?

În cele mai multe situații, dreptul de uzufruct se dobândește printr-un act juridic încheiat la notar sau prin testament.

Totuși, dispozițiile legale prevăd următoarele modalități de dobândire:

• prin act juridic;
• prin uzucapiune;
• prin orice alte modalități prevăzute de lege (spre exemplu testament).

Cum poate înceta acest drept?

Dreptul de uzufruct poate înceta în următoarele situații:

• prin moartea uzufructuarului (beneficiarul dreptului de uzufruct) – așadar dreptul de uzufruct nu se poate moșteni;
• prin expirarea termenului prevăzut în actul juridic;
• prin renunțarea la dreptul de uzufruct – în acest caz, renunțarea trebuie consemnată printr-un act notarial;
• prin lipsa de folosință timp de 10 ani – spre exemplu, dacă beneficiarul nu utilizează apartamentul, nu îl închiriază sau nu face nimic în legătură cu dreptul său timp de 10 ani, uzufructul se stinge;
• prin hotărâre judecătorească – spre exemplu beneficiarul dreptului abuzează de uzufruct, de asemenea, provoacă stricăciuni mari apartamentului, proprietarul poate intenta o acțiune în fața instanțelor pentru încetarea dreptului de uzufruct;

Poate proprietarul să vândă apartamentul după ce a fost constituit dreptul de uzufruct?

Potrivit dispozițiilor Codului civil, proprietarul are posibilitatea să vândă apartamentul, DAR va putea vinde doar ce a rămas din dreptul său. Anume, chiar dacă Ioana vinde apartamentul, dreptul de uzufruct al lui Alexandru continuă la fel ca și până acum.

În concret, cum am precizat anterior, proprietarul apartamentului deține după constituirea dreptului de uzufruct DOAR nuda proprietate, iar acesta poate să vândă doar nuda proprietate.

DE REȚINUT:

• Dreptul de uzufruct se poate constitui pe o perioadă determinată sau maximum pe perioada duratei de viată a unei persoane (uzufruct viager);
• Uzufructul viager constituit în favoarea persoanei juridice poate avea ca durată maximă 30 de ani.
• Uzufructul se încheie DOAR în favoarea unei persoane care există – anume nu se poate constitui de bunic în favoarea viitorilor nepoți dacă aceștia nu există sau nu au fost concepuți;
• Beneficiarul dreptului are posibilitatea de a închiria apartamentul și de a încasa lunar chiria;