Cum evacuezi un chiriaș fără proces în instanță? Contractul de închiriere înregistrat la ANAF este titlu executoriu

Autor: Avocat Bogdan Palade

Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primesc din partea proprietarilor este următoarea:

„Contractul meu de închiriere a expirat, însă chiriașul refuză să părăsească locuința. Sunt obligat să introduc o acțiune în evacuare?”

Răspunsul este, în multe situaații, nu.

Legislația română permite, în anumite condiții, evacuarea directă prin executorul judecătoresc, fără a mai fi necesară promovarea unui proces în instanță. Din păcate, această posibilitate este insuficient cunoscută, motiv pentru care numeroși proprietari pierd luni întregi într-o procedură judiciară care, în realitate, putea fi evitată.

Când poate fi evacuat chiriașul fără proces?

Articolul 1809 alin. (3) din Codul civil prevede că:

Contractul de locațiune încheiat pe perioadă determinată, sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu, la expirarea termenului, pentru obligația chiriașului de a restitui imobilul.

Așadar, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

• contractul de închiriere este încheiat pe durată determinată;
• contractul a fost înregistrat la ANAF;
• termenul contractual a expirat;
• chiriașul refuză să elibereze imobilul,

proprietarul poate solicita direct unui executor judecătoresc declanșarea executării silite, fără a mai introduce o acțiune în evacuare.

Dar Codul civil nu spune că evacuarea se face doar prin hotărâre judecătorească?

Aceasta este una dintre cele mai frecvente confuzii.

Într-adevăr, art. 1831 alin. (1) Cod civil prevede că evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.

Totuși, același text începe cu sintagma:

„Dacă prin lege nu se prevede altfel...”

Or, legea prevede expres această excepție.

Art. 1809 alin. (3) Cod civil conferă contractului de închiriere caracter de titlu executoriu, iar art. 133 din Legea nr. 71/2011 stabilește că chiriașul nu poate invoca dispozițiile art. 1831 Cod civil pentru a se opune evacuării silite întemeiate pe art. 1809 alin. (3).

Cu alte cuvinte, atunci când contractul întrunește condițiile prevăzute de lege, nu mai este necesară obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare.

Ce spune practica instanțelor?

Tribunalul Bihor a confirmat această interpretare într-o decizie definitivă, pronunțată într-o contestație la executare.

Instanța a reținut că:

• contractul de închiriere era încheiat pe durată determinată;
• fusese înregistrat la organul fiscal competent;
• termenul contractual expirase;
• prin urmare, contractul constituia titlu executoriu pentru obligația de restituire a imobilului.

Tribunalul a respins argumentul chiriașului potrivit căruia evacuarea ar putea avea loc numai în baza unei hotărâri judecătorești, arătând că dispozițiile art. 1831 Cod civil nu sunt aplicabile în situația reglementată de art. 1809 alin. (3) Cod civil și de art. 133 din Legea nr. 71/2011.

Această soluție confirmă ceea ce rezultă deja din interpretarea textelor legale: în cazul contractelor care constituie titlu executoriu, proprietarul poate trece direct la executarea silită.

Cum se desfășoară procedura?

În practică, procedura este următoarea:

1. expiră termenul contractului de închiriere;
2. proprietarul se adresează unui executor judecătoresc;
3. executorul solicită instanței încuviințarea executării silite;
4. după încuviințare, executorul comunică somația de evacuare;
5. dacă chiriașul nu părăsește benevol imobilul, executorul procedează la evacuarea efectivă, inclusiv cu sprijinul forței publice, dacă este necesar.

Comparativ cu un proces de evacuare, această procedură este, de regulă, mult mai rapidă.

Când este necesară totuși acțiunea în evacuare?

Nu orice contract permite executarea directă.

Acțiunea în evacuare poate fi necesară, de exemplu, atunci când:

• contractul nu a fost înregistrat la ANAF;
• contractul nu constituie titlu executoriu;
• există litigii privind încetarea sau valabilitatea contractului;
• se contestă însăși existența raportului de locațiune;
• sunt solicitate și alte măsuri care nu pot fi obținute prin executarea silită.

Fiecare situație trebuie analizată individual, deoarece mici diferențe de fapt pot conduce la proceduri juridice diferite.

O greșeală întâlnită frecvent

În practică întâlnesc numeroase situații în care proprietarii introduc direct acțiuni în evacuare, fără să știe că dețin deja un titlu executoriu.

Aceasta conduce, de multe ori, la pierderea inutilă a câtorva luni, precum și la cheltuieli suplimentare cu taxa judiciară de timbru și onorariile aferente unui proces care putea fi evitat.

O analiză atentă a contractului de închiriere înainte de introducerea unei acțiuni în instanță poate economisi timp și bani.

Întrebări frecvente

Pot evacua chiriașul imediat după expirarea contractului?

Da, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1809 alin. (3) Cod civil și contractul constituie titlu executoriu.

Contractul trebuie să fie înregistrat la ANAF?

Da. Pentru contractele sub semnătură privată, înregistrarea la organul fiscal este una dintre condițiile esențiale pentru ca acestea să constituie titlu executoriu.

Executorul poate evacua chiriașul fără proces?

Da, dacă executarea silită este încuviințată de instanță și contractul reprezintă titlu executoriu potrivit legii.

Dacă chiriașul refuză în continuare să plece?

Executorul judecătoresc poate proceda la evacuarea efectivă, inclusiv cu sprijinul organelor de ordine publică, în condițiile Codului de procedură civilă.

Concluzie

În numeroase situații, proprietarii nu sunt obligați să promoveze o acțiune în evacuare pentru a-și recupera imobilul.

Atunci când contractul de închiriere este încheiat pe durată determinată, este înregistrat la ANAF și termenul contractual a expirat, acesta poate constitui titlu executoriu pentru obligația de restituire a imobilului, ceea ce permite declanșarea directă a executării silite prin intermediul unui executor judecătoresc.

Totuși, fiecare situație trebuie analizată individual, întrucât existența sau lipsa anumitor condiții legale poate modifica procedura aplicabilă.

Aveți un chiriaș care refuză să părăsească locuința după expirarea contractului?

Înainte de a introduce o acțiune în instanță, este recomandabil să verificați dacă aveți deja posibilitatea legală de a solicita evacuarea direct prin executorul judecătoresc. O analiză juridică realizată la timp vă poate economisi luni de proces și costuri suplimentare.