Impozitul pe cladire datorat de persoanele fizice cu chiriaș persoană juridică.

Impozitul pe cladire datorat de persoanele fizice cu chiriaș persoană juridică.

Impozitul pe clădire stabilit de către Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale, de pe raza localității unde se află imobilul, trebuie plătit de către orice persoană ce deține în proprietate un astfel de bun.

Prevederile art. 4 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală reglementează principiul legalității care trebuie să guverneze întreaga activitate fiscală, statuând:

”(1) Creanțele fiscale și obligațiile corespunzătoare ale contribuabilului/plătitorului sunt cele prevăzute de lege.

(2) Procedura de administrare a creanțelor fiscale se desfășoară în conformitate cu dispozițiile legii. Organul fiscal are obligația de a asigura respectarea dispozițiilor legale privind realizarea drepturilor și obligațiilor contribuabilului/plătitorului sau ale altor persoane implicate în procedură.”

Se reține astfel, că orice impozit impus unui contribuabil de către organul fiscal, și pe cale de consecință orice decizie prin care se stabilește de către organul fiscal regularizarea sumei de plătit, trebuie să fie realizate cu un conținut bazat pe justețe, legalitate și predictibilitate.

Cu toate acestea, de multe ori, modalitatea de calcul a impozitului nu este clară, fiind întâlnite situațiile în care unei persoane fizice îi este impus un impozit pe clădire fără a primi lămuriri cu privire la procedura de calcul.

Să pornim de la următorul exemplu practic:

O persoană fizică X este proprietara unui imobil de 120 m.p.  suprafață utilă (136 m.p. conform actelor de proprietate), fiind format din bucătărie 12 m.p., hol 6 m.p., dormitor 14 m.p., dormitor 16 m.p., sufragerie 20 m.p., garaj 22 m.p., terasă 30 m.p.

Din acest imobil o parte este închiriată de către persoana juridică Y, având destinația de sediu social, pe o perioadă nedeterminată, respectiv suprafața 68 m.p. (dormitor 14 m.p., dormitor 16 m.p., sufragerie 20 m.p., bucătărie 12 m.p., hol 6 m.p.), restul de 52 m.p. rămânând în folosința lui X, astfel cum rezult din contractul de închiriere încheiat între X și Y, înregistrat la Agenția Națională de Administrare Fiscală.

Întrebarea care se pune este cum se va stabili impozitul pe clădire datorat de X, având în vedere și activitatea desfășurată de chiriaș în imobil .

Potrivit. art. 457, ce reglementează impozitul pe clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice:

,,(1)Pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2%, asupra valorii impozabile a clădirii. Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.’’

Pe de altă parte, în situația în care clădirea nu are destinație rezidențială, fiind folosită de o persoană juridică, impozitul se calculează potrivit art. 458 Cod fiscal:

,,(1)Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% asupra valorii care poate fi:

a)valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referinţă;
b)valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;

c)valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.

(…)

(3)Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.’’

Rezolvarea exemplului practic, descris anterior se face potrivit dispozițiilor prevăzute de art. 459 Cod fiscal, ce reglementează modul de calcul a impozitului pe clădire cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice:

,, (1)În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial conform art. 457 cu impozitul determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, conform art. 458.’’

Astfel pentru suprafața de 68 m.p. se va aplica ca regulă cota de 0,2-1,3%, în timp ce pentru suprafața de 52 m.p. cota este de 0.08-0.2%.

Cu privire la destinația nerezidențială, trebuie subliniate dispozițiile art. 458 alin. 4

,,(4)În cazul în care valoarea clădirii nu poate fi calculată conform prevederilor alin. (1), impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457.’’

Pentru evitarea acestei situații, trebuie procedat potrivit art. 458 alin. 1 lit. a, respectiv realizarea unui raport de evaluare, ce atrage stabilirea unei cote de 0,2-1,3% în loc de 2%.

În concluzie, pentru a vă asigura că s-a stabilit în mod corect impozitul pe clădire, organul emitent trebuie să prevadă în decizia de impunere emisă de către organul fiscal, care este suma stabilită pentru partea din imobil cu destinație rezidențială, respectiv nerezidențială.

În caz contrar, dacă organul fiscal nu a ținut cont de situația de fapt, stabilind un impozit pe clădire prin raportare exclusiv la cota destinată locuințelor nerezidențiale, deși  în fapt doar o parte din imobil are această destinație, contribuabilul are deschisă calea contestației la decizia de impunere.