Model cerere negociere chirie

Din pacate, zilele acestea, a devenit o obisnuinta ca societatile comerciale sa-si inchida portile pentru angajatii lor din cauza raspandirii alarmante cu COVID-19, timp in care salariile acestora, in cel mai bun caz, s-au redus cu 25%.

In acest context, primesc tot mai des solicitari din partea justitiabilor a caror venituri s-au diminuat considerabil, sa le ofer indrumari in a solicita diminuarea chiriilor sau a obligatiilor contractuale asumate.

Pentru a va prevala de dispozitiile Codului civil privind impreviziunea si forta majora, iata ce trebuie sa stiti:

1. In primul rand, trebuie sa notificati proprietarul cu privire la existenta cazului de forta majora prin scrisoare recomandata, cu ajutorul unui avocat, executor judecatoresc sau prin intermediul unui alt mijloc prevazut de lege.

2. Un al doilea pas, in cazul in care locatorul respinge solicitarea dumneavoastra, este introducerea unei cereri de chemare in judecata pe dreptul comun in care sa solicitati reducerea chiriei;

3. Pentru ca aceasta situatie va afecteaza grav din punct de vedere financiar, codul de procedura civila ne ofera posibilitatea de a introduce o cerere de ordonanta presedintiala, care se va judecata de urgenta si cu precadere.

Practic, prin aceasta procedura speciala, se urmareste luarea unor masuri urgente ce vor fi aplicabile pana la solutionarea cererii la care am facut vorbire la pct. 2.

Din punct de vedere legal, art. 1351 C.civ. prevede ca, “dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forță majoră sau de caz fortuit”.

Dar ce se intampla atunci cand contractul pe care l-ati incheiat nu face referire la cazul de forta majora?

Legiuitorul roman a avut in vedere si aceasta situatie timp in care se vor aplica regulile generale prevazute Codul civil care prevad ca: “partile si-au asumat in mod deliberat numai riscurile considerate a fi previzibile la momentul incheierii contractului.”

Totodata,  sunt aplicabile si dispozitiile legale cu privire la impreviziune, care este  definita ca fiind acea situatie in care executarea contractului a devenit excesiv de oneroasa datorita unor schimbari exceptionale.

Altfel spus, impreviziunea este menita sa reduca prestatiile la care partile contractuale s-au obligat avand in vedere noile realitati economice/juridice, insa acest lucru se pate realiza doar de catre instante de judecata in cazul in care partile nu ajung la un comun acord.

Iata ce solutii poate pronunta instanta:

1. a) adaptarea contractului, pentru a distribui in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor;
2. b) incetarea contractului, la momentul si in condițiile pe care le stabileste.

In concluzie, din punctul meu de vedere, consider ca infectia cu Coronavirus reprezinta unul dintre evenimentele prevazute de dispozitiile legale privind forta majora dar si acea situatie exceptionala despre care se face vorbire in cazul impreviziunii, dand posibilitatea instantelor de judecata sa intervina in a echilibra prestatiile partilor.

Iata un model cerere negociere chirie:

Catre,

R________ G_____, cu domiciliul in __________________

Stimată doamnă/stimate domn,

Subsemnata, E________ D______, dom. in ______________

In temeiul art. 1634 alin 5 raportat la art. 1351 alin. 2 Cod Civil, va adresez prezenta:

NOTIFICARE

Prin care va aduc la cunostinta cazul de forta majora reprezentat de decretarea starii de urgenta in contextul COVID-19 in urma caruia subsemnata/subsemnatul ma aflu in imposibilitatea obiectiva de a achita in intregime chiria stabilita conform Contractului nr. _____ .

Intr-o atare situatie, va informez ca in temeiul art. 1351 alin. 4 Cod Civil, subsemnata/subsemantul voi achita suma de ____EURO, reprezentand 50% din chiria astfel stabilita, in urmatoarele 3 luni, incepand cu luna ____ .

Pentru urmatoarele motive:

Subsemnata/subsemnatul sunt angajata/ angajatul unei companii _____ care, in contextul pandemiei de COVID-19, este grav afectata din punct de vedere financiar, fapt ce a determinat reducerea personalului si a salariilor angajatilor ramasi de pana la ______ .

Astfel, va rog sa observati faptul ca, intr-o atare situatie, ne aflam pe fondul unei forte majore ce reprezinta acea situatie generata de circumstante neprevazute care impiedica o parte sa-si indeplineasca obligatiile contractuale.

Potrivit art. 1351 Cod civil:

„(1) Dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forță majoră sau de caz fortuit.

(2) Forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.

(3) Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.

(4) Dacă, potrivit legii, debitorul este exonerat de răspundere contractuală pentru un caz fortuit, el este, de asemenea, exonerat și în caz de forță majoră.”

Practic, conform dispozitiilor legale, in cazul unui eveniment de forta majora, nu se poate retine vinovatia subsemnatei/subsemnatului in producerea unui prejudiciu in sarcina dumneavoastra intrucat, intr-o asemenea situatie, se aplica exonerarea totala sau diminuarea raspunderii.

Cu toate ca in Contractul _______ si a actelor aditionale ulterioare, noi partile nu am prevazut conditiile de aplicare in cazul fortei majore, va aduc la cunostinta ca, in temeiul dispozitiilor legale, se aplica regulile generale prevazute de Codul civil, care prevad ca partile si-au asumat in mod deliberat numai riscurile considerate a fi previzibile la momentul incheierii contractului.

Astfel, debitorul obligatiei poate fi exonerat de raspundere numai atunci cand la momentul incheierii contractului nu a putut prevedea pericolul producerii evenimentului viitor. Daca evenimentul a survenit ulterior acestui moment obligatia debitorului se stinge iar in cazul contractelor cu executare succesiva executarea se poate suspenda pe durata acestuia.

Prin urmare, fiind sub incidenta dispozitiilor art. 1351 Cod civil, infectia cu Coronavirus SARS-CoV-2 reprezentand unul dintre evenimentele prevazute de definitia fortei majore, se impune aplicarea prevederilor art. 1634 Cod civil:

„(1) Debitorul este liberat atunci când obligația sa nu mai poate fi executată din cauza unei forțe majore, a unui caz fortuit ori a altor evenimente asimilate acestora produse înainte ca debitorul să fie pus în întârziere. […]

(3) Atunci când imposibilitatea este temporară, executarea obligației se suspendă pentru un termen rezonabil, apreciat în funcție de durata și urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de executare.

(4) Dovada imposibilității de executare revine debitorului.

(5) Debitorul trebuie să notifice creditorului existența evenimentului care provoacă imposibilitatea de executare a obligațiilor. Dacă notificarea nu ajunge la creditor într-un termen rezonabil din momentul în care debitorul a cunoscut sau trebuia să cunoască imposibilitatea de executare, debitorul răspunde pentru prejudiciul cauzat prin aceasta, creditorului. […]”

Stimata doamna/ stimate domn, intrucat relatiile contractuale dintre noi partile au decurs normal si fara incidente, pe aceasta cale va aduc la cunostinta ca doresc sa ma prevalez doar de o reducere temporara a cuantumului chiriei astfel incat prejudiciul suferit de dumneavoastra sa fie unul proportional si in conformitate cu dispozitiile legale referitoate la cazul de forta majora.

DATA:                                                                                                                           SEMNĂTURA: