Vicii ascunse imobil ce fac?

Avocat drept imobiliar:

Cine răspunde pentru defectele unei case?

Odată cu dezvoltarea socității omenești, a tehnologiei și a modalităților în care o persoană își poate procura hrana, nevoile omenești au crescut și ele.

În ultimii ani am fost martorii unei expansiuni a orașelor, în principal, în sensul depășirii „granițelor” existente și instituirea de noi granițe, anume prin construirea noilor complexuri rezidențiale de case și apartamente.

În cele mai multe situații, când se dorește achiziționarea unei case, persoanele nu au în intenție să achiziționeze un teren pe care să construiască un imobil, ci să cumpere o casă deja construită.

Cine răspunde pentru defectele pe care le prezintă casa?

Leguitorul român, atunci când a ratificat Noul Cod civil, a plecat de la premisa că imobilul (casa, apartamentul etc.) vândut trebuie să dețină toate calitățile necesare pentru a putea fi utilizat în condiții normale, astfel a fost instituită obligația vânzătorului de a facilita cumpărătorului posesia utilă și normală a lucrului vândut.

Ce semnifică această obligație?

Vânzătorul va răspunde față de cumpărător (din punct de vedere civil), pentru orice încălcare a obligației, adică pentru orice lipsă a calității și conformității produselor vândute, în funcție de condițiile stabilite în contractul de vânzare.

Spre exemplu, dacă în contract a fost introdusă o clauză prin care cumpărătorul se obligă să plătească un preț mai mare pentru ca vânzătorul să monteze, în casa pe care urmează să o achiziționeze, anumite tehnici sau obiecte decorative (o vopsea lavabilă de la un anumit brand, gresie sau faianță de un anumit tip etc.). În situația în care vânzătorul nu respectă aceste obligații, el va răspunde în fața cumpărătorului.

Ce se întâmplă în situația în care defectele sunt „ascunse”?

Dispozițiile art. 1707 Cod civil, prevăd că  în situația în care bunul, lucrul vândut este impropriu utilizării la care este destinat (nu corespunde condițiilor de calitate și conformitate) sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea, încât dacă l-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat lucrul sau l-ar fi cumpărăt cu un preț mai mic.

Spre exemplu, potrivit contractului de vânzare, vânzătorul se obligase ca în prețul stabilit să izoleze pereții casei, atât pe interior, cât și pe exterior, pentru a favoriza consumul redus de conbustibil pentru încălzirea termică, dar și pentru prevenirea apariției anumitor infecții sau bacterii (mucegai, igrasie etc.). Vânzătorul nu își îndeplinește această obligație, iar cumpărătorul, pe parcusul iernii a fost nevoit să achite costuri semnificative pentru combustibilul pentru încălzirea termică, și de asemenea, a fost obligat să vopsească pereții cu vopsea lavabilă lunar din cauza apariției mucegaiului. În aceste condiții, dacă ar fi știut că imobilul achiziționat nu este izolat termic, nu l-ar fi cumpărat sau l-ar fi cumpărat cu un preț mult mai mic.

Aceasta este definiția oferită de leguitor pentru viciile ascunse ale unui imobil (care nu se pot vedea cu „ochiul liber”) și pentru răspunderea vânzătorului în fața cumpărătorului.

Care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească viciile, defectele pentru a fi antrenată răspunderea vânzătorului?

Nu orice defect, viciu, poate atrage răspundere vânzătorului. Spre exemplu, un defect care poate fi semnalat, văzut imediat cum o persoană intră în casă, nu va antrena răspunderea vânzătorului, pentru că noul proprietar avea obligația să semnaleze vânzătorului defectul, pentru ca acesta să îl poată îndrepta, înainte de încheierea contractului.

Iată condițiile pe care trebuie să le îndeplinească viciile, defectele:

1. Viciul, defectul trebuie să fie ascuns

Anume, la data când  a fost predată casa, acest defect nu putea fi descoperit, văzut, fără a beneficia de asistență din partea unei persoane specializate în construcții. Spre exemplu grinda de rezistență nu a fost construită cu materialele necesare pentru a putea rezista la un cutremur de mică însemnătate.

ATENȚIE! Vânzătorul nu va răspunde pentru viciile ascunse dacă demonstrează că i-a adus la cunoștință cumpărătorului, înainte de încheierea contractului sau chiar în momentul încheierii contractului, existeța acestor vicii, potrivit art. 1707 Cod civil.

2. Viciul, defectul trebuie să existe în momentul predării bunului

Răspunderea vânzătorului va putea fi antrenată numai dacă viciul, defectul sau cauza producerii acestuia existau la momentul predării casei.

În aceste condiții, viciile, defectele intervenite după data când a fost predată casa vor fi suportate de către cumpărător și nu de vânzător, numai dacă acestea nu s-au produs dintr-o cauză existentă la momentul predării.

Spre exemplu, revenind la exemplul anterior cu grinda de rezidență a casei, acest viciu fiind existent la data predării imobilului. Ulterior, după ce s-a produs un cutremur, nu foarte puternic, pereții casei s-au crăpat și au început să se desprindă bucați de material de pe structura metalică a imobilului. În acest caz, vânzătorul va răspunde pentru viciul ascuns.

În acest sens, subliniez, chiar dacă defectul, viciul a fost observat după momentul predării casei, răspunderea vânzătorului nu va fi înlăturată.

3. Viciul, defectul trebuie să fie grav

Cum se poate măsura gravitatea viciului? Codul civil menționează faptul că defectul, viciul trebuie să fie în asemenea măsură încât să devină impropriu utilizării sau să fie micșorată valoarea acestuia încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărăt sau l-ar fi cumpărat la un preț mai mic.

Dacă vorbim de o casă de locuit, în care cumpărătorul vrea să locuiască cu familia, iar viciul, defectul, face ca locuința sa nu poată fi utilizată, atunci se poate spune că viciul este în asemenea măsură încât să devină impropriu utilizării.

Ce trebuie să facă noul proprietar atunci când descoperă viciul?

Potrivit dispozițiilor legale, cumpărătorul este obligat să îi aducă la cunoștință vânzătorului existența viciilor, defectelor bunului, într-un termen rezonabil.

Această obligație trebuie respectată, întrucât, dacă vânzătorul nu este notificat de către cumpărător , acesta din urmă poate fi decăzut din dreptul de a mai solicita rezoluțiunea (anularea) vânzării.

De asemenea, chiar dacă defectele apar gradual, treptat, cumpărătorul va fi în continuare obligat să îl notifice pe vânzător la fiecare constatare a defectului.

Ce se întâmplă când vânzătorul nu dă curs solicitărilor din notificare sau refuze să repare viciul?

Noul proprietar, cumpărătorul are posibilitatea să introducă o acțiune pe rolul instanțelor de judecată și poate solicita:

1. Înlăturarea defectelor, viciilor pe cheltuiala vânzătorului (să repare bunul, lucrul);
2. Înlocuirea lucrului vândut cu unul de același fel, dar care nu prezintă vicii, defecte;
3. Reducerea prețului vânzării;
4. Rezoluțiunea (anularea) vânzării.

Cumpărătorul, în funcție de viciul, defectul pe care îl are casa sa, poate să solicite instanței de judecată oricare dintre aceste 4 posibilități.

Cât se întinde obligația vânzătorului de garanție pentru viciile ascunse?

Există două situații:

• în ipoteza în care vânzătorul știa că bunul, casa prezintă vicii, atunci cumpărătorul este îndreptățit să obțină și daune-interese, pentru repararea prejudiciului, pagubei produse.
• în ipoteza în care vânzătorul nu știa că bunul prezintă defecte, cumpărătorul, în stiuația în care cere anularea contractului, poate obține doar prețul plătit și cheltuielile cu perfectarea vânzarii.