Cum recuperez chiriile restante?

Noi modificări în procedura recuperării chiriilor restante?

Cum recuperez chiriile restante?

După cum știm din dreptul civil românesc, contractul de închiriere al apartamentelor, în cazul în care chiriașul nu își mai plătește chiriile și nu vrea să părăsească apartamentul, reprezintă un temei pentru începerea executării silite a chiriașului pentru plata chiriilor restante și pentru evacuarea acestuia din apartament.

În ce situații contractul de închieriere poate fi folosit în procedura executării silite?

În primul rând, contractul de închiriere care a fost încheiat la notar sau care a fost autentificat de notar poate fi folosit în cadrul procedurii executării silite.

Dar Codul civil român mai prevede încă o categorie de contracte de închiriere care pot fi folosite de executorul judecătoresc pentru evacuarea și pentru a face demersurile de recuperare a chiriilor neplătite, anume contractul de închiriere care a fost semnat de proprietar și de chiriaș și care a fost înregistrat la ANAF.

Care este diferența între cele două variante?

În prima variantă, proprietarul și chiriașul trebuie să  meargă la notarul public care va redacta contractul de închiriere, iar în a doua variantă chiriașul și proprietarul nu trebuie să meargă la notar, semnează doar contractul de închiriere dar proprietarul trebuie să îl înregistreze la ANAF.

Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 196/2020 procedura de executare silită a chiriașilor nu prezenta mari dificultăți practice, anume se formula o cerere către executorul judecătoresc prin care se solicita recuperarea sumelor de bani reprezentând chirii restante.

Dacă vorbim și de procedura evacuării din apartamente, atunci procedura este puțin mai complicată. Pe langă solicitarea de recuperare a sumelor datorate de chiriaș, proprietarul apartamentului trebuie să menționeze că dorește și evacuarea chiriașilor din apartament.

Pentru ca executorul judecătoresc să poată evacua chiriașul, acesta trebuie să aibă aprobarea instanței de judecată. Astfel, proprietarul apartamentului, prin avocat, trebuie să formuleze o cerere către instanța de judecată prin care să solicite evacuarea chiriașilor.

Instanța de judecată va soluționa cererea cu urgență și va dispune evacuarea evacuarea chiriașilor din apartament. În baza acestei hotărâri judecătorești executorul va putea face toate demersurile necesare pentru evacuarea chiriașilor.

Astfel era procedura înainte de modificarile din 11 septembrie 2020.

Ce schimbări au intervenit prin Legea nr. 196/2020?

În primul rând, pentru ca proprietarul să poată recurge la procedura enunțată mai sus cu privire la recuperarea datoriilor de la chiriaș, acesta trebuie să înregistreze contractul semnat de părți (nu cel încheiat la notar) și la Registrul Național de Publicitate Mobiliară.

În vechea procedură contractul de închiriere semnat de părți trebuia înregistrat doar la ANAF, dar din 11 septembrie 2020, după ce proprietarul a înregistrat contractul la ANAF, acesta trebuie să își înregistreze contractul și la Registrul Național de Publicitate Mobiliară

Cum se poate face o astfel de înregistrare?

Înainte de formularea cererii către executorul judecătoresc, proprietarul apartamentului care dorește evacuarea chiriașului și recuperarea chiriilor neplătite, trebuie să formuleze o cerere de înregistrare în  Registrul Național de Publicitate Mobiliară la un operator autorizat.

După obținerea avizului de înregistrare în Registru, proprietarul apartamentului va putea formula cererea de executare silită a chiriașului la care va anexa acest aviz.

Astfel, singura diferență pe care legea o prevede în acest moment, față de procedura veche, este înregistrarea contractului de închiriere și la Registrul Național de Publicitate, pe lângă înregistrarea la ANAF. În rest, procedura enunțată mai sus rămâne neschimbată.