Daune apartamentul proprietarului Cine raspunde?

Daune apartamentul proprietarului Cine raspunde?

Judecatoria Sector 1 Bucuresti

Sentinta civila nr….

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța retine următoarea situafie de fapt:

În fapt, între reclamanta SC….S.R.L., în calitate de proprietar, și pârâtul …., în calitate de chiriaș, s-a încheiat Contractul de închiriere din data de 29.01.2018, având ca obiect apartamentul nr. 24 situat în str. …, sector l , București, imobil având destinația de locuință a chiriașului și a familiei sale (filele 12-14, vol. 1).

La data de 30.01.2018, între reclamanta SC…S.R.L., în calitate de proprietar, și pârâta…S.R.L. a fost încheiat Actul adițional nr. 1/3().01.2019 la Contractul de închiriere din data de …2018, în baza căruia, societatea pârâtă a preluat contractul de închiriere în numele pârâtului …(fila 16, vol. 1).

Prin Notificarea din data de 01.06.2019, reclamanta a denunțat unilateral Contractul de închiriere din data de…, așa încât raporturile contractuale derulate între părți au încetat conform art. 2 din această notificare, la 60 de zile de la transmiterea acesteia (fila 27, vol. I).

Predarea apartamentului de către pârâți a avut loc la data de 06.08.2019, prin intermediul domnului …., reprezentantul pârâților ….

În cuprinsul Procesului-verbal de predare-primire din data de 06.08.2019, s-a prevăzut starea în care se afla apartamentul închiriat la data predării de către chiriaș, starea de uzură a anumitor bunuri mobile din interiorul apartamentului, precum și bunurile mobile ce necesită a fi înlocuite (fila 33, vol. I).

Ulterior, reclamanta SC….S.R.L. a procedat la emiterea facturii nr. ….15 din data de 07.08.2019, în valoare totală de 67,075.46 lei, reprezentând contravaloarea bunurilor distruse de chiriaș, respectiv: scaun Hellen tapițat, canapea Atlante, scaun bar Felix (fila 15, vol. I).

În drept, în conformitate cu prevederile art. 1270 Cod civil, „(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege”, iar potrivit art. 1350 Cod civil, „(1) Orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat. (2) Atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii. (3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părți nu poate înlătura aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli care i-ar fi mai favorabile”

In ceea ce privește condițiile prevăzute de lege asupra existenței unei creanțe certe, lichide și exigibile, instanța are în vedere prevederile art. 663 Cod procedură civilă potrivit cărora creanța este certă când existența ei neîndoielnică rezultă dintr-un titlu executoriu, lichidă, dacă obiectul ei este determinat sau poate fi determinat pe baza elementelor stabilite în cuprinsul titlului executoriu și exigibilă dacă a ajuns la scadență sau debitorul a fost decăzut din beneficiul termenului de plată.

Aplicând dispozițiile legale și contractuale menționate la situația de fapt existentă în speță, instanța reține cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă ca fiind întemeiată, în parte, pentru următoarele argumente.

În ceea ce privește exceptia lipsei calității procesuale pasive a pârâtei …., invocată de aceasta, prin întâmpinare, instanța reține următoarele:

Calitatea procesuală activă, ca și condiție de exercițiu a acțiunii civile, presupune existenta unei identități între persoana reclamantului și titularul dreptului din raportul juridic dedus judecății. În mod similar, calitatea procesuală pasivă presupune existența unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în raportul juridic dedus judecății. Calitatea procesuală activă presupune valorificarea de către titularul unei cereri a unui drept personal dedus judecății, iar întrucât reclamantul este acela care declanșează procedura judiciară, acestuia îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului.

La art. 4.6 din Contractul de închiriere din data de … s-a prevăzut că la data semnării contractului chiriașul a achitat suma de 3700 euro reprezentând garanția contractuală, iar conform art. 7.5 din contract, „în cazul în care proprietarul solicită întreruperea contractului înainte de termenul de finalizare, din cauze independente de chiriaș, atunci proprietarul se obligă să îi restituie garantia în valoare de 3.700 euro”.

Prin Notificarea din data de 01.06.2019, reclamanta a denunțat unilateral contractul de închiriere (fila 27, vol. I),fără a mentiona care a fost motivul ce a generat transmiterea notificării de denuntare unilaterală, precum nici dacă aceasta a avut la bază vreo culpă din partea chiriașului. Astfel, nefiind menționat în cuprinsul Notificării de denunțare unilaterală vreun motiv privitor la culpa chiriașului, instanța reține că acesta nu poate fi invocat ulterior de către reclamantă, așa încât, în speță, contractul de închiriere a încetat la solicitarea reclamantei, din cauze independente de chiriaș.

Astfel, instanța reține că devin incidente prevederile art. 7.5 din Contractul de închiriere, proprietarul având obligatia de a restitui garantia în valoare de 3.700 euro. De altfel, în cuprinsul Notificării, chiar reclamanta a menționat că „garanția achitată la începutul perioadei contractuale va fi restituită domnului …., după predarea apartamentului în aceeași stare în care a fost preluat” reclamanta însăși apreciind că trebuie să restituie pârâtului garanția contractuală, în condițiile în care apartamentul este predat într-o stare bună.

Referitor la starea apartamentului închiriat și a bunurilor mobile aflate în acesta la momentul încetării contractului, a fost încheiat procesul-verbal de predare-primire din data de 06.08.2019 (redactat olograf – fila 33, vol. I), semnat de reclamantă și de către pârâții ….. în cuprinsul căruia s-a prevăzut starea apartamentului și a bunurilor din interiorul acestuia la momentul predării de către chiriași, și anume: „S-au identificat următoarele probleme: canapea living distrusă – va fi refăcută la prețul de cumpărare; scaune bar x 4 distruse de pisică – se vor refactura; robinet bucătărie – rupt; stor electric bucătărie – stricat ”; saltea dormitor dreapta – distrusă. Apartamentul nu a fost curățat, a fost deteriorat, se află în stare proastă. Prezintă urme de uzură exagerată. Garanția va fi oprită și se va folosi pentru aducerea apartamentului în starea inițială și va include elementele de mai sus (fără canapea), în măsura posibilului. Dacă se vor mai identifica probleme la efectuarea curățeniei, clientul va fi informat și se vor efectua poze” (fila 33, vol. I).

În ceea ce privește procesul-verbal de predare-primire din data de 06.08.2019, tehnoredactat, atașat la filele 28-29, vol. I din dosar, instanța constată că acesta nu este însușit în niciun fel de către parati și nici nu este semnat sau ștampilat de vreo altă persoană în numele acestora. De asemenea, instanța reține că nu s-a făcut dovada că acest proces-verbal ar fi fost comunicat pârâților, iar aceștia și-ar fi exprimat în vreun fel acordul cu privire la bunurile mobile deteriorate menționate în cuprinsul său ori și-ar fi însușit în vreun fel conținutul procesului-verbal.

Or, acest proces-verbal atașat la filele 28-29, vol. I din dosar, cuprinde numeroase bunuri mobile, pretins deteriorate de către pârâți, bunuri care nu se regăsesc în procesul-verbal de predare-primire întocmit inițial și însușit de către pârâții….imposibilitatea de folosire în continuare a bunurilor anterioare, a căror contravaloare se solicită.

Mai mult, instanța constată că valoarea bunurilor cuprinse în factura nr. …. este una foarte ridicată, mult peste valoarea de piață medie a unui scaun sau a unei canapele. Cu toate acestea, deși instanța nu contestă că acesta este prețul real al produselor (determinat probabil de modelul și calitatea acestora), în speță, reclamanta nu a făcut dovada că pârâții au fost încunoștințați cu privire la valoarea ridicată (cel puțin estimativă) a pieselor de mobilier care s-au regăsit în apartament la momentul închirierii, bunuri a căror contravaloare se solicită în prezenta cauză.

Cu toate acestea, instanța constată că bunurile reprezentând „canapea living; scaune bar x 4; robinet bucătărie; stor electric bucătărie; saltea dormitor dreapta” au fost menționate în procesul-verbal de predare-primire din data de 06.08.2019 (redactat olograf), însușit de către pârâți, aceștia acceptând astfel că bunurile menționate sunt deteriorate și trebuie înlocuite.

Procedând la calcularea valorii acestor bunuri menționate în procesul-verbal de predare-primire din data de 06.08.2019 (redactat olograf), instanța constată că valoarea acestora este următoarea:

– 1 canapea „Atlante” în valoare de 6.087,46 euro + 1.156,62 euro TVA, rezultând suma de 7.244,08 euro (conform facturii nr. …15/07.08.2019 – fila 15, vol. 1);

– 4 scaune bar „Felix” în valoare de 866,96 euro + 164,72 euro TVA, rezultând suma de 1.031,68 euro (conform facturii nr….15/07.08.2019 – fila 15, vol. 1); – 1 saltea dormitor în valoare de 412,09 lei + 98,90 lei TVA 24% = 510,99 lei, respectiv echivalent în euro – suma de 108,01 euro, potrivit cursului de schimb oficial euro-leu afișat de B.N.R. la data de 06.08.2019, dată la care a fost predat apartamentul închiriat (conform facturii de achiziție nr. 64132/08.12.2014 – fila 24, vol. 1);

– 1 robinet bucătărie în valoare de 768,8 euro (conform înscrisului atașat la fila 25, vol. I, neputându-se stabili ce reprezintă acest înscris, fiind în mod evident o parte dintr-un document cu mai multe file, posibil o factură).

Astfel, valoarea totală a bunurilor menționate în procesul-verbal de predareprimire din data de 06.08.2019 (redactat olograf) este de 9.152,57 euro, formată din:

7.244,08 euro (1 canapea) + 1.031,68 euro (4 scaune bar) + 108,01 euro (l saltea) + 768,8 euro (1 robinet).

Așa cum s-a arătat mai sus, conform art. 7.5 din Contractul de închiriere, proprietarul are obligația de a restitui garanția contractuală, după reținerea cheltuielilor necesare pentru repararea/înlocuirea bunurilor deteriorate din apartamentul închiriat.

În consecință, procedând la scăderea din suma de 9.152,57 euro mai susmenționată (reprezentând contravaloarea bunurilor deteriorate, menționate în procesulverbal de predare-primire) a sumei de 7.400 euro reprezentând garanția contractuală (achitată conform art. 4.6 din contract), rezultă suma de 1.752,57 euro, echivalent în lei

8.291,23 lei (potrivit cursului de schimb oficial euro-leu afișat de B.N.R. la data de 06.08.2019 – I euro = 4,7309 lei).

Referitor la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata dobânzii legale, instanța reține că sunt aplicabile prevederile art. 1535 din Codul Civil, conform cărora, în cazul în care o sumă de bani nu este plătită la scadență, creditorul are dreptul la daune moratorii, de la scadență până în momentul plății, în cuantumul convenit de părți sau, în lipsă, în cel prevăzut de lege, fără a trebui să dovedească vreun prejudiciu.

De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 1 alin. 3 din O.G. nr. 13/20011, dobânda datorată de debitorul unei obligații bănești pentru neplata la scadență se numește dobândă penalizatoare.

Referitor la data de la care se datorează dobânda legală în prezenta cauză, instanța constată că pârâții nu se aflau de drept în întârziere cu privire la restituirea sunłelor datorate eu titlul de bunuri deteriorate, din înscrisurile depuse la dosar nereieșind faptul că Notificarea nr. 5768 din data de 09.09.2019 (filele 37-38, vol. I) a fost transmisă celor 3 pârâți ce se solicită a fi obligați solidar, respectiv …

Prin urmare, instanța va dispune obligarea pârâților la plata dobânzii legale penalizatoare, calculate asupra debitului principal, de la data introducerii cererii de chemare în judecată (03.10.2019) și până la data achitării efective.

Față de considerentele de fapt și de drept menționate, instanța va admite, în parte, cererea de chemare în judecată și va dispune obligarea, în solidar, a pârâților S.C….. S.R.L., ….la plata către reclamantă a sumei de 8.291,23 lei, reprezentând contravaloarea parțială a facturii nr….din data de 07.08.2019, precum și la plata dobânzii legale penalizatoare, calculate asupra debitului principal, de la data introducerii cererii de chemare în judecată (03.10.2019) și până la data achitării efective.

Asupra cererii de obligare la plata cheltuielilor de judecată, instanța reține că potrivit art. 453 alin. (1) coroborat cu art. 451 alin. (l) și art. 452 Cod procedură civilă, partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, la plata sumelor reprezentate de taxe de timbru, onorarii de avocat și orice alte cheltuieli ocazionate de purtarea procesului, cu condiția să fie dovedite până la închiderea dezbaterilor.

În cauză, instanța va dispune obligarea, în solidar, a pârâților S.C….S.R.L…. aflați în culpă procesuală, la plata către reclamantă a sumei de 2.857,71 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, din care suma de 519,56 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise, suma de 2.000 lei, reprezentând onorariul de avocat, în măsura pretențiilor admise (din totalul de 8.925 lei, solicitat de reclamantă), suma de 228,17 lei, reprezentând contravaloarea traducerilor autorizate, suma de 19,98 lei, reprezentând contravaloare taxă curierat, iar suma de 90 lei, reprezentând contravaloare taxe pentru emitere certificat constatator O.N.R.C.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, HOTĂRĂȘTE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei…, invocată de aceasta, prin întâmpinare.

Admite, în parte, cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamanta…. în contradictoriu cu pârâții …

Dispune obligarea, în solidar, a pârâților S.C. …. S.R.L., ….la plata către reclamantă a sumei de 8.291,23 lei, reprezentând contravaloarea parțială a facturii nr….. din data de 07.08.2019, precum și la plata dobânzii legale penalizatoare, calculate asupra debitului principal, de la data introducerii cererii de chemare în judecată (03.10.2019) și până la data achitării efective.

Dispune obligarea, în solidar, a pârâților S.C. …. S.R.L., ….la plata către reclamantă a sumei de 2.857,71 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, din care suma de 519,56 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise, suma de 2.000 lei, reprezentând onorariul de avocat, în măsura pretențiilor admise (din totalul de 8.925 lei, solicitat de reclamantă), suma de 228,17 lei, reprezentând contravaloarea traducerilor autorizate, suma de 19,98 lei, reprezentând contravaloare taxă curierat, iar suma de 90 lei, reprezentând contravaloare taxe pentru emitere certificat constatator O.N.R.C.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 1 București.