Inscrierea in Cartea funciara

Înscrierile în cartea funciară/publicitatea imobiliară

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de norme juridice prin care se reglementează modalitatea de aducere la cunoștința publicului a actelor și faptelor juridice cu privire la imobile.  Potrivit art. 7 din legea 7/1996 cadastrului și a publicităților imobiliare:

,,Art. 17, Lg. nr. 7/1996 (1) Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.’’

Înscrierea în cartea funciară asigură securitatea drepturilor existente, cât și securitatea dinamică referitoare la drepturile viitoare.

Înscrierea reprezintă operațiunea de înregistrare în CF a unui act sau fapt juridic referitor la un imobil, potrivit legii.

Poetrivit art. 888 Cod Civil, pentru înscrierea în cartea funciară trebuie îndeplinite anumite condiții:

,,Art. 888. Condiţii de înscriere. Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.’’

Astfel, în primul rând, pentru a putea înscrie în cartea funciară trebuie să existe fie un act autentic notarial, fie o hotărâre judecătorească definitivă, fie un certificat de moștenitor sau un alt act emis de autoritățile administrative. Înscrierea în cartea funciară nu poate opera în baza unui înscris sub semnătură privată.

În funcție de obiect, înscrierea poate fi:

-intabulare;

-înscriere provizorie;

-notare;

,,Art. 881. Felurile înscrierilor. (1) Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

(2) Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.’’

1. Intabularea. Este înscrierea cu efecte imediate și definitive a unui drept tabular.
2. Înscrierea provizorie. Este înscrierea care se face în mod provizoriu și care devine definitivă sub condiția justificării ei.

Art. 882. Înscrierea drepturilor reale afectate de modalităţi. (1) Drepturile reale sub condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă înscrie provizoriu.

(2) Termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta atât în cuprinsul intabulării, cât şi al înscrierii provizorii.

Art. 898. Înscrierea provizorie. În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:

1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
6. Notarea:

Art. 902. Actele sau faptele supuse notării. (1) Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În caz de conflict de drepturi care provin de la un autor comun, dispoziţiile art. 890–892, 896 şi 897 se aplică în mod corespunzător.

(2) În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o fapta prevăzută de legea penală.

(3) În sensul prezentului articol, prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Specificul operațiunilor inscrise în cartea funciară este că ele devin opozabile terților prin simpla cunoaștere de fapt sau prin notarea lor în cartea funciară. Pot exista și alte cauzuri în care se pot nota fapte și raporturi juridice în cartea funciară, fiind prevăzute prin alte acte normative. Dacă legea dispune că simpla cunoaștere în fapt a operațiunii supusă notării nu este suficientă pentru a exista opozabilitate, atunci singurul mod de realizare a opozabilității este realizarea notării.

În ceea ce privește notarea antecontractelor, la art. 906 se stabilește:

Art. 906. Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune. (1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Astfel, e nevoie ca promitentul să fie înscris în cartea funciară și să aibă calitatea de titular al dreptului promis și în antecontract să fie trecut un termen în care să se încheie contractul. Antecontractul poate fi notat până la expirarea unui termen de maxim 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul promis.