Restituire avans antecontract de vanzare

Tribunalul Bucuresti

Sentinta civila nr...

Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma dispozițiilor legale incidente și a probelor administrate în cauză, Tribunalul reține următoarele:

La data de 24.04.2020 între pârâții reclamanți ......., în calitate de promitent vânzător si reclamanții-pârâți ..........., în calitate de promitenți cumpărători, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare având ca obiect vânzarea imobilului apartament nr. ... , situat în Mun. București, Str. . sector 4, compus din.... 2 dormitoare, 2 băi, dressing, hol, bucătărie, dinning, living și 2 balcoane, având o suprafață utilă de 102,28 mp, suprafață totală de 107,65 mp, precum și cotaparte indiviză de 38, 13 % din părțile și dependințele comune ale imobilului bloc și dreptul de proprietate asupra cotei părți indivize de 104,86 mp din terenul în S totală de 275 mp, având număr cadastral ......., întabulat în cartea funciară nr. .... a Mun. Bucuresti, Sector ... și locul de parcare supraterană situat în Mun. București, str. .....Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a fost autentificată cu încheierea de autentificare nr..... din 24.04.2020 de .....

În promisiunea de vânzare se prevede termenul de 30.06.2020 pentru încheierea vanzarii, prețul prevăzut în promisiune este de 614.790 lei, echivalentul sumei de 126.500 euro, din care reclamanții pârâți au achitat un avans în sumă de 24.300 lei, echivalentul sumei de 5000 euro, calculat la cursul de 4,86 lei/euro, stabilit de părți, prin transfer bancar, în contul pârâtei reclamante, urmând ca diferența de preț de 590.490 lei, echivalentul sumei de 12 1.500 euro să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare în formă autentică, parte din surse proprii ale promitentilor cumparatori

Cu toate acestea, părțile au stabilit ca la data prevăzută in promisiunea dc vânzare pentru perfectarea contractului, respectiv 30.06.2020, ora 10  să se prczintc la notar pentru a incheia acest contract.

La data de 30.06.2020, ora 10, la sediul notarului au fost prczcnți pârâții reclamanți avocatul reclamanților pârâti, așa cum recunoaște pârâta reclamantă la interogatoriu. Acesta din urmă i-a încunoștințat pe pârâții reclamanți că reclamanții  - pârâți sunt la bancă în vederea semnării contractului de credit, solicitându-le să ii aștepte pe clienții săi. La solicitarea pârâților-reclamanți, notarul public a întocmit încheierea de certificare nr.2 din 30.06.2020 din care rezultă că la ora 10,40, promitenții cumpărători nu erau prezenți la notar in vederea încheierii contractului.(f.92 dos.declinat).

La ora 10:44 au ajuns la notar și promitenții-cumpărători, conform Incheierii de certificare nr. 3 din 30.06.2020, încheiată de notar (f.21 dos. declinat) însă promitenții sânzători au refuzat să mai rămână, deși, se aflau în biroul notarial la momentul la care au ajuns promitenții cumpărători, justificarea refuzului fiind acela că reclamantul-pârât a fost virulent cu privire la ora exactă (f.49 verso).

Acestea sunt condițiile în care, la data de 30.06.2020, contractul de vânzare nu a fost încheiat și care au generat prezentul litigiu, pârâții-reclamanți susținând imposibilitatea încheierii contractului de vânzare din culpa exclusivă a reclamanților pârâți care nu s-au prezentat la notar și nu și-au îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț, la data stabilită în contract 30.06.2020 și la ora stabilită-10,00, iar reclamanții pârâți susținând imposibilitatea perfectării contractului de vânzare cumpărare din culpa exclusivă a pârâților reclamanți care nu și-au îndeplinit obligația de a racordare a imobilului la rețeaua de gaze.

Prin urmare, situația litigioasă pe care trebuie să o soluționeze instanța este următoarea: dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a dispune rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și care dintre părți este culpabilă de neîndeplinirea obligațiilor asumate prin aceasta, concluzia Tribunalului fiind în sensul că nu este posibilă activarea niciuneia din clauzele penale inserate în promisiunea de vânzare cumpărare care stabilesc întinderea răspunderii părții din culpa căreia nu a fost posibilă încheierea convenției, astfel încât se vor aplica dispozițiile generale din Codul Civil care stabilesc efectele rezoluțiunii, motivat de următoarele considerente.

Este cert că la data 30.06.2020, imobilul apartament care a făcut obiectul promisiunii de vânzare nu era racordat la rețeaua de gaze, aspect care rezultă atât din draftul de contract de vânzare întocłnit de notar la data de 30.06.2020

Contrar susținerilor pârâților-rcclamanți, din promisiunca dc vânzăre rczultă că aceștia și-au asumat obligația racordării apartamentului la rcțcaua dc gaze, întrucât, pc dc o parte, noțiunea de imobil este cea utilizată în cuprinsul promisiunii dc vânzărc pcntru a defini imobilul apartament care face obiect al promisiunii, clauza din contract prin carc promitenții-vânzători își asumă această obligație având următoarea redactare: ascmcnca, promitcnta-vânzatoare prin administrator se obligă să predea imobilul racordat la utilități (cncrgic clcctrică, termică. gaze. apă, canal) solicitând și obținând toate autorizațiile, avizele precum și orice altc documente necesare în vederea branșării la utilități a innobilului descris mai sus”, iar imobilul descris mai sus, adică în cuprinsul aceluiași articol, este imobilul apartament; pe de altă parte, anterior încheierii promisiunii, instalațiile de gaze erau montate până la nivelul curții, așa cum rezultă din depoziția martorului ......., care, la rândul său cumpărase un apartament in bloc..., astfel că sensul stipulării acestei obligații nu poate fi decât cel de racordare a apartamentului de rețeaua de gaze și nu al efectuării unor lucrări preliminare în acest scop. acestea fiind deja efectuate.

Prin urmare, promitenții-vânzători sunt în culpă pentru neîndeplinirea acestei obligații asumate contractual.

Pe de altă parte, în ceea ce îi privește pe promitenții -umpărători, este adevărat că aceștia au întârziat la notar, la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare, cu 44 de minute față de ora convenită-10,00, însă această întârziere s-a produs din cauze independente de voința lor, în contextul în care, așa cum rezultă din corespondența electronică dintre reprezentantul biroului notarial și reprezentantul băncii ING Bank-Sucursala București, draftul de contract de vânzare și de ipotecă (apartamentul urmând a constitui garanție ipotecară pentru restituirea împrumutului) a fost transmis băncii de către reprezentantul biroului notarial la data de 29.06.2020, ora 6, 09 PM, după terminarea programului de lucru al băncii, promitenții cumpărători au fost prezenți la sediul băncii la ora 8,20 AM, tocmai pentru a fi primii clienți, însă verificările la sediu au durat până la 10,20, moment la care a fost semnat contractul de credit (f.59 dosar declinat). Contractul de credit semnat a fost depus în probațiune de către reclamanții pârâți și atestă aprobarea creditului ipotecar pentru diferența de preț stipulată (f.3 1-44), iar faptul că pârâții vânzători au cunoscut despre încheierea acestui contract rezultă atât din aceea că au fost informați de către avocatul reclamanților pârâți, prezent la sediul biroului notarial, cât și din aceea că în draftul contractului de vânzare este menționat numărul contractului de prin urmare, aceștia aveau în mod clar reprezentarea, la data de 30.06.2020, că acest contract va fi fost aprobat, astfel că, dacă așteptau venirea reclamanților pârâți, aceștia ar fi probat că sunt gata să își execute propria obligație, respectiv aceea de plată a diferenței de preț, această rigurozitate excesivă, de ordinul minutelor, a pârâților-reclamanți neputând fi explicată decât prin aceea că erau conștienți că nu va putea fi încheiat contractul în condițiile în carc ei nu iși executaseră propria obligație, încercând în acest mod să transfere culpa în sarcina reclamanților pârâți. O interpretare în sensul propus de pârâții-reclamanți, a executării, fix la ora stabilită, a obligațiilor contractuale de către reclamanții pârâți, denaturează de la scopul urmărit de legiuitor prin reglementarea caracterului sinalagmatic al obligațiilor contractuale și chiar de la principiul bunei-credințe care trebuie să guverneze orice raport contractual. In esență, chiar dacă reclamanții pârâți fi făcut dovada că pot achita diferența de preț, la data de 30.06.2020, ora 10,00, contractul nu s-ar fi putut încheia din culpa promitenților vânzători care nu și-au executat propria obligație,aceea de a racorda apartamentul la rețeaua de gaze. Este irelevantă oferta pârâților-reclamanți de a asigura reclamanților-pârâți, surse alternative de căldură (și nu de gaze), întrucât aceștia și-au asumat obligația de racordare la gaze, iar reclamanții pârâți nu pot fi obligați, extracontractual, să accepte o altă variantă decât cea convenită.

De asemenea, nu se confirmă susținerea pârâților-reclamanți în sensul în care reclamanții pârâți nu au intenționat să mai cumpere apartamentul întrucât au găsit o altă locuință pe care au dorit să o cumpere întrucât reclamanții pârâți au achiziționat o nouă locuință în data de 27.08.2020, așa cum rezultă din contractul de vânzare depus în probațiune la f.128-132 dosar declinat.

Întrucât contractul de vânzare nu a fost încheiat din culpa promitenților vânzători, la termenul stipulat în promisiunea de vânzare, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, dispozițiile legale incidente fiind următoarele:

Art. 1549 alin I C.civ: ”Dacă nu cere executarea silită a obligałiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezolułiunea, sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune interese dacă i se cuvin

Art. 1550 Cciv: ”Rezolutiunea poate fi dispusă de instantă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de partea îndreptătită. De asemenea, în cazurile anume prezăvute de lege sau dacă părtile au convenit astfel, rezolutiunea poate opera de plin drept.

Art. 1553 C.civ: ”(l)Pactul comisioriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligatiile a căror neexecutare atrage, rezolutiunea sau rezilierea de drept a contractului. (2) În cazul prevăzut la alin l, rezolutiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că e ava rezulta din simplul fapt al neexecutării

Art. 1554 alin I C.civ: ”Contractul desfiinłat prin rezolutiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este tinută, în acest caz, să restituie celeilalte părți, prestațiile primite

Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, care are ca efect desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.

Rezoluțiunea judiciară a contractului se dispune în cazul îndeplinirii următoarelor condiții:

1.una din părți nu și-a îndeplinit obligația contractuală;

2.neexecutarea este imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația;

3.debitorul obligației neexecutate a fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

De asemenea, în cuprinsul contractului, părțile pot insera clauze exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, aceste pacte comisorii fiind perfect valabile și stabilind condițiile în care părțile au înțeles să aplice această sancțiune.

Aceste dispoziții contractuale reglementează situația cfcctclor produsc de imposibilitatea încheierii contractului de vânzare, în ipoteza în care, din rea- credință, promitenții vânzători nu-și respectă obligația, or, reaua-credință nu este sinonimă, juridic, cu culpa, reaua credință implicând, în mod necesar, pe lângă intenția de neexecutare a obligației și o conduită ilicită a părții, or, promitenții- vânzători nu au urmărit nerespectarea obligației de vinde, intenționând in continuare realizarea vânzării, ci s-au aflat, din culpă, în imposibilitatea de a-și respecta aceasta obligație, întrucât nu au întreprins, în mod culpabil, toate demersurile necesare și suficiente pentru a-și executa obligația de a realiza racordarea apartamentului la gaze.

Or, o clauză penală nu poate fi interpretată extensiv, dincolo de limitele convenite de părți, astfel că, neputând fi reținută reaua credință a promitenților vânzători, răspunderea lor contractuală nu poate angajată conform acestei clauze, ci, în lipsa unei alte reglementări convenționale, conform dispozițiilor art. 1554 alin I C.civ care reglementează efectele generale ale rezolu/iunii contractului, în conformitate cu care: ”Contractul desfiintat prin rezolutiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel fiecare parte este tinută, în acest caz, să restituie celeilalte părti, prestatiile primite ”, motiv pentru care, Tribunalul: va dispune rezolutiunea promisiunii-bilaterale de vânzare cumpărare autentificate prin Incheierea nr..../24.04.2020 de Notar Public ....., din  din culpa exclusivă a pârâtilor-reclamanti și ca efect al rezolutiunii va obliga pârâtii-reclamanti la plata către reclamantii-pârâti a sumei de 5000 Euro achitată cu titlu de avans pret la care se adaugă dobânda legală penalizatorie, calculată de la data de 6.07.2020 (data introducerii actiunii) și până la plata integrală a debitului.

Soluția de acordare a dobânzii legale, este întemeiată pe dispozițiile art. 1535 C.civ. , în conformitate cu care: dacă o sumă de bani nu este plătită la scadență, creditorul are dreptul la daune moratorii, de la scadență până în momentul plății, în cuantumul convenit de părți sau, în lipsă, în cel prevăzut de lege fără a trebui să dovedească vreun prejudiciu. Prin urmare, orice sumă de bani neplătită la scadență, dă dreptul creditorului de a obține daune moratorii, fără a trebui să dovedească un prejudiciu, în cazul obligațiilor bănești, în lipsă de stipulație convențională, câștigul nerealizat fiind reprezentat de dobânda legală calculată la debitul de plată. In speță, instanța constată în cazul în că sunt pe deplin îndeplinite condițiile cerute de leue pentru curgerea de drept a dobânzilor penalizatoare și anume: obligația debitorilor constă în plata unei sume de bani, este lichidă și exigibilă, iar prin neplata la scadență a sumei de bani datorate se prezumă că lipsa de folosință a acesteia a produs creditorilor un prejudiciu, ce se impune a fi reparat prin acordarea dobânzii legale penalizatoare calculate pe durata întârzierii în executare, potrivit O.G. nr. 13/201 1, și cum reclamanții pârâți au solicitat dobândă legală de la data punerii în întârziere a pârâților reclamanți, prin formularea cererii de chemare în judecată, rezultă că cererea acestora este întemeiată, motiv pentru care dobânda va fi acordată începând cu data formulării acțiunii, 6.07.2020 și până la data plății efective a acestuia.

În aplicarea dispozițiilor art. 1554 alin I teza a II a C.Civ, Tribunalul va dispune obligarea pârâților reclamanți și la plata sumei de 1 383 lei, reprezentând cheltuieli cu încheierea promisiunii de vânzare cumpărare și cheltuieli notariale rezultate din certificarea de fapte, sume la care se adaugă dobânda legală penalizatorie, calculată de la data de 6.07.2020 (data introducerii acțiunii) și până la plata integrală a debitului, debitul în cuantum de 1 383 lei fiind compus din: suma de 550 lei achitată pentru evaluarea imobilului; suma de 595 lei reprezentând taxe notariale; suma de 119 lei reprezetând taxe notariale percepute pentru încheierea de certificare nr. 1 din 05.06.2020; suma de 1 19 lei reprezentând taxe notariale percepute pentru încheierea de certificare nr. 3 din 30.06.2020 , conform dovezilor de la filele.... dosar declinat, iar dobânda legala penalizatorie fiind datorată conform dispozițiilor art. 1 535 C.civ, pentru aceleași considerente expuse.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII, HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea de chemare în judecată privind pe reclamanții .... ambii având domiciliul ales la Cabinet de avocat Palade Bogdan.... în contradictoriu cu pârâții ......

Dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificate prin Încheierea nr..../24.04.2020 de Notar Public ....., din cadrul SPN ..., din culpa exclusivă a pârâților -eclamanți.

Obligă pârâții-reclamanți la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 5000 Euro achitată cu titlu de avans, la care se adaugă dobânda legală penalizatorie, calculată de la data de 6.07.2020 (data introducerii acțiunii) și până la plata integrală a debitului.

Obligă pârâții reclamanți la plata către reclamanții pârâți a sumei de 14.750 lei achitată pentru efectuarea lucrărilor de finisaj interior, a sumei de 636,85 lei achitată pentru obiecte sanitare și a sumei de 1383 lei, reprezentând cheltuieli cu încheierea promisiunii de vânzare cumpărare, sume la care se adaugă dobânda legală penalizatorie, calculată de la data de 6.07.2020 (data introducerii acțiunii) și până la plata integrală a debitului.

Respinge în rest acțiunea principală ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea reconvențională.

Obligă reclamanții pârâți la plata către pârâții reclamanți a sumei de 6626 lei reprezentând contravaloare-retururi.

Respinge în rest cererea reconvențională ca neîntemeiată.

Admite în parte cererea reclamanților pârâți de obligare a pârâților reclamanți la plata de cheltuieli de judecată și obligă pârâții reclamanți la plata către reclamanții pârâți a sumei de 12.746,78 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Admite în parte cererea pârâților-reclamanți de obligare a reclamanților pârâți la plata de cheltuieli de judecată și obligă reclamanții pârâți la plata către pârâții reclamanți a sumei de 3036,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând înregistrată la Tribunalul București, secția a IV a civilă.

Pronunțată azi,....2023, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea